Як купити нерухомість перед продажем поточної

У Великобританії купити будинок, поки продається інший, буває складно. Коли ланка нерухомості розривається, це може викликати хаос як угорі, так і внизу ланки. Але якщо покупець відступає, як уникнути розриву ланки?

За даними Hamptons, у 2022 році 73% всіх покупців залишилися без ланок, у порівнянні з 69% у 2021 році та всього 65% у 2010 році. Це може бути пов'язано зі збільшенням кількості розривів ланок у 2021 році, що змусило покупців шукати альтернативні способи фінансування, щоб не постраждати від розриву ланки.

З урахуванням причин розриву ланок — від газампінгу до газандингу (коли продавець приймає пропозицію від покупця), не дивно, що Шотландія перерисувала межі процесу купівлі та продажу нерухомості. Якщо ви перебуваєте в ланцюзі, зробити пропозицію в Шотландії просто неможливо, оскільки ви ризикуєте втратити депозит при невиконанні зобов'язань.

Отже, якщо ви розглядаєте можливість купити наступний будинок до продажу поточного — ось як це можна зробити.

Використовувати альтернативне фінансування для оплати наступного будинку?

Мостове фінансування — це короткостроковий позичка, забезпечена нерухомістю, яка зазвичай не перевищує 24 місяців. Оскільки позичка забезпечена нерухомістю, капітал кредитора захищений, тому умови отримання такого позички значно простіші, ніж у стандартного іпотечного кредиту. Хоча зазвичай позичка надається при купівлі нового житла, можливе і отримання позички за вже існуючою нерухомістю — все залежить від обставин.

Що таке мостове фінансування і як воно працює?

Мостове фінансування, часто називають мостовим позичкою на ринку, надає позичальникам кошти для практично будь-якого використання, включаючи купівлю будинку. Це тип короткострокової позички, яка дозволяє продавцям завершити угоди з нерухомістю. Ефективно, це робить вас покупцем з готівкою — одне з найкращих положень при купівлі житла.

Як пояснює Стівен Кларк із брокера мостових позичок Finbri, «мостове фінансування — це універсальний фінансовий інструмент, який може бути використаний для швидкого отримання коштів з метою покриття фінансового пробілу у разі непередбачуваних фінансових потреб».

Мостове фінансування — це короткострокова позичка, забезпечена первинним або вторинним залогом на нерухомість, яка зазвичай триває від 12 до 24 місяців. Ці короткострокові мостові позички ефективно роблять вас покупцем з готівкою, тобто немає необхідності продавати старий будинок для купівлі нового. Ставки, які ви будете сплачувати, вищі, ніж за стандартними іпотечними ставками, оскільки кредитор вважає їх більш ризикованими, і вони залежать від багатьох факторів. Ставка позички до вартості нерухомості, тип нерухомості, місцезнаходження та стан — усі ці фактори враховуються кредитором.

Оскільки відсотки за позичкою часто включаються в саму позичку, зазвичай не потрібні щомісячні платежі — лише один великий платіж в кінці строку позички. Саме тому наявність життєвого плану погашення позички критично важлива, і кредитор повинен затвердити вашу заявку лише при наявності такого плану. Для позичальника відсутність щомісячних платежів має два наслідки. По-перше, позичальник звільняється від навантаження з обслуговування боргу протягом усього строку позички. По-друге, вся ця відсоткова ставка накопичується протягом усього строку позички, що призводить до значно вищої середньої відсоткової ставки, оскільки ви фактично сплачуєте відсотки на відсотки від попереднього місяця.

Чи є різниця в процедурі купівлі житла при використанні мостових позичок?

Проста відповідь — так. Головна різниця полягає в тому, що при наявності мостового фінансування ви будете розглядатися скоріш як покупці з готівкою, ніж як ті, хто чекає завершення продажу вашої нерухомості. Мостове фінансування не вимагає очікування покупця чи пропозиції по вашій нерухомості. Іншими словами, замість стандартного іпотечного кредиту ви покладаєтеся на мостову позичку для фінансування покупки.

Як відбувається погашення мостової позички?

Після закінчення строку позички ви повинні її повернути. Іноді такі методи називають стратегіями виходу або планами погашення. Більшість людей, які подають заявку на мостову позичку, хочуть купити нерухомість до продажу поточної і планують погасити позичку за рахунок коштів від продажу поточної нерухомості.

Краще працювати через брокера з мостовими позичками чи напряму з кредитором?

При розгляді нової мостової позички необхідно враховувати кілька важливих аспектів, і питання про те, використовувати чи не використовувати послуги брокера з мостовими позичками, повинно бути одним з перших. Ми розглянемо переваги та недоліки співпраці з брокером:

Переваги роботи з брокером з мостовими позичками

Головна перевага — це те, що брокер допоможе вам отримати найкращу мостову позичку. Вони добре розуміють ринок і можуть направити вас до кредиторів, які пропонують найкращі ставки та умови. Брокери мають доступ до широкого спектру джерел фінансування, включаючи спеціалізованих кредиторів, сімейні офіси та приватних інвесторів, і можуть допомогти знайти відповідного кредитора для ваших потреб. Вони також допомагають позичальникам уникнути поширених проблем при подачі заявок на мостову позичку.

Один явний недолік використання брокера з мостовими позичками

Головний недолік використання брокера з мостовими позичками — це зазвичай сплачувана ним комісія. Це може коштувати від кількох сотень фунтів стерлінгів до кількох тисяч, тому порівняйте пропозиції та переконайтеся, що витрати будуть компенсовані економією, яку ви отримаєте, перш ніж вибирати брокера з мостовими позичками.

Якщо ви розглядаєте можливість отримання мостової позички, краще спочатку поговорити з брокером з мостовими позичками, оскільки його поради та інформація надаються без будь-яких зобов'язань щодо використання їхніх послуг. Більшість поважних брокерів також надасть вам детальне пропозицію без необхідності робити будь-які зобов'язання. Ви можете знайти безкоштовний список поважних брокерів та кредиторів з мостовими позичками в Великобританії на bridgingloan.org.uk — це Асоціація брокерів та кредиторів з мостовими позичками Великобританії.

Піти напрямую до кредитора?

Хоча ви уникнете комісій брокера, можливо, не зможете отримати найкращу ставку, оскільки кредитори відомі тим, що не завжди думають за межами стандартних підходів. Кредитори звикли отримувати пропозиції від брокерів, які представляють угоду таким чином, щоб кредитор швидко та легко бачив її вартість.

Якщо позичальник звертається до кредитора, який не зацікавлений, відгук від кредитора часто відсутній. Це залишає позичальника в безвихідному положенні.

Головна перевага полягає в тому, що не буде комісії брокера. Однак це часто компенсується тим, що позичальник не отримує найкращу ставку, оскільки не охопив увесь ринок для створення конкуренції за своїм позичкою.

Всі ці сценарії та критерії слід враховувати при спробі купити нерухомість до продажу поточної.