Как купить недвижимость перед продажей текущей

В Великобритании приобрести дом, пока продается другой, бывает сложно. Когда цепочка недвижимости разрывается, это может вызвать хаос как вверху, так и внизу цепочки. Но если покупатель отступает, как избежать разрыва цепочки?

По данным Hamptons, в 2022 году 73% всех покупателей остались без цепочек, в отличие от 69% в 2021 году и всего 65% в 2010 году. Это может быть связано с увеличением количества разрывов цепочек в 2021 году, что заставило покупателей искать альтернативные способы финансирования, чтобы не пострадать при разрыве цепочки.

Учитывая причины разрыва цепочек — от газампинга до газандинга (когда продавец принимает предложение от покупателя), неудивительно, что Шотландия перерисовала границы процесса покупки и продажи недвижимости. Если вы находитесь в цепочке, сделать предложение в Шотландии просто невозможно, поскольку вы рискуете потерять депозит при неисполнении обязательств.

Итак, если вы рассматриваете возможность покупки следующего дома до продажи текущего — вот как это можно сделать.

Использовать альтернативное финансирование для оплаты следующего дома?

Мостовое финансирование — это краткосрочный заем, обеспеченный недвижимостью, который обычно не превышает 24 месяцев. Поскольку заем защищен недвижимостью, капитал кредитора защищен, поэтому условия получения такого займа значительно проще, чем у стандартного ипотечного кредита. Хотя обычно заем предоставляется при покупке нового жилья, возможно и получение займа по уже существующей недвижимости — всё зависит от обстоятельств.

Что такое мостовое финансирование и как оно работает?

Мостовое финансирование, часто называемое мостовым займом на рынке, предоставляет заемщикам средства для практически любого использования, включая покупку дома. Это тип краткосрочного займа, который позволяет продавцам завершить сделки с недвижимостью. Эффективно, это делает вас наличными покупателем — одно из лучших положений при покупке жилья.

Как поясняет Стивен Кларк из брокера мостовых займов Finbri, «мостовое финансирование — это универсальный финансовый инструмент, который может быть использован для быстрого получения средств с целью покрытия финансового пробела в случае непредвиденных финансовых потребностей».

Мостовое финансирование — это краткосрочный заем, обеспеченный первичным или вторичным залогом на недвижимости, который обычно длится от 12 до 24 месяцев. Эти краткосрочные мостовые займы эффективно делают вас наличными покупателем, то есть нет необходимости продавать старый дом для покупки нового. Ставки, которые вы будете платить, выше, чем по стандартным ипотечным ставкам, поскольку кредитор считает их более рискованными, и они зависят от множества факторов. Ставка заема к стоимости недвижимости, тип недвижимости, местоположение и состояние — все эти факторы учитываются кредитором.

Поскольку проценты по займу часто включаются в сам займ, обычно не требуется ежемесячных платежей — только один крупный платеж в конце срока займа. Именно поэтому наличие жизнеспособного плана погашения займа критически важно, и кредитор должен одобрить вашу заявку только при наличии такого плана. Для заемщика отсутствие ежемесячных платежей имеет два последствия. Во-первых, заемщик освобождается от нагрузки по обслуживанию долга в течение всего срока займа. Во-вторых, вся эта процентная ставка накапливается на протяжении всего срока займа, что приводит к значительно более высокой средней процентной ставке, потому что вы фактически платите проценты на проценты от предыдущего месяца.

Есть ли различие в процедуре покупки жилья при использовании мостовых займов?

Простой ответ — да. Основное различие заключается в том, что при наличии мостового финансирования вы будете рассматриваться скорее как наличные покупатели, а не как те, кто ждет завершения продажи вашей недвижимости. Мостовое финансирование не требует ожидания покупателя или предложения по вашей недвижимости. Иными словами, вместо стандартного ипотечного кредита вы полагаетесь на мостовой заем для финансирования покупки.

Как происходит погашение мостового займа?

По истечении срока займа вы должны вернуть его. Иногда такие методы называют стратегиями выхода или планами погашения. Большинство людей, подающих заявку на мостовой заем, хотят купить недвижимость до продажи существующей и планируют погасить заем за счет средств от продажи текущего жилья.

Лучше работать через брокера по мостовым займам или напрямую с кредитором?

При рассмотрении нового мостового займа необходимо учитывать несколько важных аспектов, и вопрос о том, использовать ли услуги брокера по мостовым займам, должен быть одним из первых. Мы рассмотрим преимущества и недостатки сотрудничества с брокером:

Преимущества работы с брокером по мостовым займам

Главное преимущество — это то, что брокер поможет вам получить лучший мостовой заем. Они хорошо разбираются в рынке и могут направить вас к кредиторам, которые предлагают лучшие ставки и условия. Брокеры имеют доступ к широкому спектру источников финансирования, включая специализированных кредиторов, семейные офисы и частных инвесторов, и могут помочь найти подходящего кредитора для ваших нужд. Они также помогают заемщикам избежать распространенных проблем при подаче заявок на мостовой заем.

Один явный недостаток использования брокера по мостовым займам

Главный недостаток использования брокера по мостовым займам — это обычно взимаемая ими комиссия. Это может стоить от нескольких сотен фунтов стерлингов до нескольких тысяч, поэтому сравните предложения и убедитесь, что расходы будут компенсированы экономией, которую вы получите, прежде чем выбирать брокера по мостовым займам.

Если вы рассматриваете возможность получения мостового займа, лучше сначала пообщайтесь с брокером по мостовым займам, поскольку его советы и информация предоставляются без каких-либо обязательств по использованию их услуг. Большинство уважаемых брокеров также предоставят вам подробное предложение без необходимости делать какие-либо обязательства. Вы можете найти бесплатный список уважаемых брокеров и кредиторов по мостовым займам в Великобритании на bridgingloan.org.uk — это Ассоциация брокеров и кредиторов по мостовым займам Великобритании.

Пойти напрямую к кредитору?

Хотя вы избежите комиссий брокера, возможно, не сможете получить лучшую ставку, поскольку кредиторы известны тем, что не всегда думают вне рамок стандартных подходов. Кредиторы привыкли получать предложения от брокеров, которые представляют сделку таким образом, чтобы кредитор быстро и легко увидел ее ценность.

Если заемщик обращается к кредитору, который не заинтересован, отзыв от кредитора часто отсутствует. Это оставляет заемщика в безвыходном положении.

Главное преимущество заключается в том, что не будет комиссии брокера. Однако это часто компенсируется тем, что заемщик не получает лучшую ставку, потому что не охватил весь рынок для создания конкуренции по своему займу.

Все эти сценарии и критерии следует учитывать при попытке купить недвижимость до продажи текущей.