Cómo comprar bienes raíces antes de vender la actual

En el Reino Unido, adquirir una casa mientras se vende otra puede ser complicado. Cuando se rompe la cadena inmobiliaria, esto puede causar caos tanto en la parte superior como en la inferior de la cadena. Pero si el comprador se retira, ¿cómo evitar la ruptura de la cadena?

Según datos de Hamptons, en 2022 el 73% de todos los compradores quedaron sin cadenas, en comparación con el 69% en 2021 y solo el 65% en 2010. Esto puede estar relacionado con un aumento en las rupturas de cadenas durante 2021, lo que obligó a los compradores a buscar alternativas financieras para no verse afectados por la ruptura de la cadena.

Dadas las causas del desgaste de las cadenas —desde el aumento de los precios de la gasolina hasta la aceptación de ofertas por parte del vendedor—, no es sorprendente que Escocia haya rediseñado los límites del proceso de compra y venta de bienes raíces. Si estás en una cadena, hacer una oferta en Escocia es prácticamente imposible, ya que podrías perder tu depósito si no cumples con tus obligaciones.

Así que, si estás considerando la posibilidad de comprar la próxima casa antes de vender tu actual, aquí está cómo hacerlo.

¿Usar financiación alternativa para pagar la próxima casa?

El financiamiento puente es un préstamo a corto plazo respaldado por inmuebles, generalmente no excede los 24 meses. Debido a que el préstamo está garantizado por inmuebles, el capital del prestamista está protegido, por lo que las condiciones para obtener este tipo de préstamo son significativamente más simples que las de un préstamo hipotecario estándar. Aunque normalmente se otorga cuando se adquiere nueva vivienda, también puede obtenerse un préstamo sobre una propiedad ya existente —todo depende de las circunstancias.

¿Qué es el financiamiento puente y cómo funciona?

El financiamiento puente, comúnmente llamado préstamo puente en el mercado, proporciona a los prestatarios fondos para prácticamente cualquier uso, incluyendo la compra de una casa. Es un tipo de préstamo a corto plazo que permite a los vendedores completar transacciones inmobiliarias. Efectivamente, te convierte en un comprador con dinero en mano —una de las mejores posiciones al comprar propiedad.

Como explica Stephen Clarke, del corredor de préstamos puente Finbri: «el financiamiento puente es una herramienta financiera universal que puede utilizarse para obtener rápidamente fondos con el fin de cubrir una brecha financiera en caso de necesidades financieras imprevistas».

El financiamiento puente es un préstamo a corto plazo respaldado por un primer o segundo embargo hipotecario en la propiedad, que generalmente dura entre 12 y 24 meses. Estos préstamos puente a corto plazo te convierten efectivamente en un comprador con dinero en mano, lo que significa que no necesitas vender tu casa vieja para comprar una nueva. Las tasas de interés que pagarás son más altas que las de los préstamos hipotecarios estándar, ya que los prestamistas los consideran más riesgosos, y dependen de múltiples factores. La tasa del préstamo en relación con el valor de la propiedad, tipo de inmueble, ubicación y condición son todos factores considerados por el prestamista.

Como los intereses del préstamo a menudo se incluyen dentro del propio préstamo, generalmente no se requiere pagos mensuales —solo un pago único al final del período del préstamo. Por esta razón, tener un plan viable de pago del préstamo es crítico y el prestamista solo aprobará tu solicitud si tiene ese plan. Para el prestatario, no tener pagos mensuales tiene dos efectos. Primero, el prestatario queda libre de la carga del servicio de la deuda durante todo el período del préstamo. Segundo, toda esa tasa de interés se acumula durante todo el plazo del préstamo, lo que conduce a una tasa de interés promedio significativamente más alta porque en realidad estás pagando intereses sobre intereses del mes anterior.

¿Hay alguna diferencia en el proceso de compra de bienes raíces cuando se utilizan préstamos puente?

La respuesta simple es sí. La principal diferencia radica en que con financiamiento puente serás considerado más bien como un comprador con dinero en mano, no como alguien que espera completar la venta de tu propiedad inmobiliaria. El financiamiento puente no requiere esperar a que llegue un comprador o una oferta sobre tu propiedad. En otras palabras, en lugar de un préstamo hipotecario estándar, confías en un préstamo puente para financiar tu compra.

¿Cómo se paga el préstamo puente?

Una vez vencido el plazo del préstamo, debes devolverlo. A veces estos métodos se llaman estrategias de salida o planes de pago. La mayoría de las personas que solicitan un préstamo puente desean comprar bienes raíces antes de vender la actual y planean pagar el préstamo con los fondos provenientes de la venta de su vivienda actual.

¿Es mejor trabajar con un corredor de préstamos puente o directamente con el prestamista?

Al considerar un nuevo préstamo puente, hay varios aspectos importantes que se deben tener en cuenta, y la pregunta de si usar los servicios de un corredor de préstamos puente debe ser una de las primeras. Examinaremos las ventajas y desventajas de trabajar con un corredor:

Beneficios de trabajar con un corredor de préstamos puente

La principal ventaja es que el corredor te ayudará a obtener el mejor préstamo puente. Tienen un buen conocimiento del mercado y pueden dirigirte a prestamistas que ofrecen las mejores tasas y condiciones. Los corredores tienen acceso a una amplia gama de fuentes de financiación, incluyendo prestamistas especializados, oficinas familiares y inversores privados, y pueden ayudarte a encontrar el prestamista adecuado para tus necesidades. También ayudan a los prestatarios a evitar problemas comunes al solicitar un préstamo puente.

Una clara desventaja del uso de un corredor de préstamos puente

La principal desventaja del uso de un corredor de préstamos puente es la comisión que generalmente cobra. Esto puede costar desde varias centenas de libras esterlinas hasta varios miles, por lo que compara las ofertas y asegúrate de que los gastos se compensen con el ahorro que obtengas antes de elegir un corredor de préstamos puente.

Si estás considerando obtener un préstamo puente, es mejor hablar primero con un corredor de préstamos puente, ya que sus consejos e información se proporcionan sin ningún compromiso de uso de sus servicios. La mayoría de los corredores respetables también te proporcionarán una oferta detallada sin necesidad de comprometerse con nada. Puedes encontrar una lista gratuita de corredores y prestamistas respetados de préstamos puente en el Reino Unido en bridgingloan.org.uk — esta es la Asociación de Corredores y Prestamistas de Préstamos Puente del Reino Unido.

¿Ir directamente al prestamista?

Aunque evitarás las comisiones del corredor, es posible que no obtengas la mejor tasa, ya que los prestamistas suelen ser más conservadores y no siempre piensan fuera de los enfoques estándar. Los prestamistas están acostumbrados a recibir solicitudes de corredores que presentan la transacción de forma que el prestamista pueda ver rápidamente su valor.

Si un prestatario se dirige directamente al prestamista, quien no está interesado, la opinión del prestamista a menudo se omite. Esto deja al prestatario en una posición sin salida.

La principal ventaja es que no habrá comisión de corredor. Sin embargo, esto a menudo se compensa con que el prestatario no obtenga la mejor tasa, ya que no ha cubierto todo el mercado para crear competencia sobre su préstamo.

Todos estos escenarios y criterios deben tenerse en cuenta al intentar comprar bienes raíces antes de vender la actual.