Навіщо платити 100 тис. за стояк: розкриття комунальних боргів, про які всі мовчать

Дивіться всі випуски Ремонтного движа тут:

• Випуск 1: Купили знищену сталинку – що пішло не так?
• Випуск 2: Перепланування: яке рішення врятувало нашу сталинку?
• Випуск 3: Помилки ремонту, які обійдуться дорого.
• Випуск 4: Як уложитись в 3 млн? Чистова обробка.
• Випуск 5: Це був ад, але ми впоралися — румтур сталинки.

У рамках проекту «Ремонтний рух» ми разом із експертом Ксенією Шахматовою перетворюємо трикімнатну сталинку серії 205 площею 77 м² на сучасне житло. Бюджет проекту — 3 мільйони рублів, і ми наближаємося до фіналу ремонту, який триває вже майже три місяці. Здавалося б, все йде за планом, але раптово з’явилася стаття витрат, яка перевернула шок навіть досвідченого ремонтного експерта.

«Сотку — це повний рекорд! Звичайно це не знаю, ну 20-30 всього», — з іскренністю поділяється Ксения, розповідаючи про вартість переносу стояка.

Сьогодні ми поговоримо про приховану сторону ремонту — про ті побори, які необхідно виникають під час роботи з загальних будинкових комунікацій, і про те, як до них підготуватися.

Головне з статті:

• Роботи з загальних будинкових комунікацій можуть коштувати в 3-5 раз дорожче стандартних розцінок;

• Вартість переносу стояка залежить не лише від складності роботи, а й від району та статусу будинку;

• Навіть досвідчені ремонтні бригади не можуть вплинути на апетити керівних компаній;

• Необхідно закладати додатковий бюджет на непередбачувані комунальні витрати.

Коли стояк стає золотим

«Ще я пам'ятаю, не заплановані витрати увійшов стояк, який довелося переробити. Сотку — це повний рекорд! Я зробила 250 плюс квартир, і щоб 100 000 за це заплатити, я вважаю, такого не... Так дорого!» — розповідає Ксения про несподівані витрати.

Мова йде про перенос або модифікацію стояка — вертикальної труби, що проходить через всі поверхах будинку. Це загальне будинкове майно, і будь-які роботи з ним повинні узгоджуватися з керівною компанією або ЖЕКом. І тут починається найцікавіше.

Чому так дорого?

«Через те, що район Університет, через те, що така ж претензія на якийсь luxury... ось ми заговорили... так, у нас виникло, що такі ціни виставив ЖЕК», — пояснює Ксения причину космічної вартості.

Виявляється, ціна залежить від кількох факторів:

• Престижність району
  У елітних районах керівні компанії часто встановлюють націнку за «статусність».

• Тип і вік будинку
  У старих будинках (як наша сталинка) будь-які маніпуляції з комунікаціями вважаються більш ризикованими, що також впливає на ціну.

• Політика керівної компанії
  Деякі УК просто використовують своє монопольне становище, знаючи, що у мешканців немає альтернативи.

• Складність роботи
• У деяких випадках потрібно не просто перенос, а перекриття стояка, що дійсно технічно складніше.

Що входить у ці 100 тисяч?

Давайте подивимось, що реально коштує така робота. Перенос або модифікація стояка зазвичай включає:

• Відключення стояка (перекриття води на кілька квартир);

• Демонтаж частини труби;

• Встановлення нових відводів, трійників або переходників;

• Монтаж нової частини стояка;

• Перевірка на герметичність;

• Відновлення подачі води.

Якщо розглядати вартість матеріалів і чесну оплату праці сантехніків, така робота рідко перевищує 15-20 тисяч рублів. Звідки ж береться націнка в 5 разів?

Чи законно це?

Юридично керівні компанії мають право встановлювати розцінки на роботи з загальнодомового майна. Але є нюанси:

• Ці розцінки повинні бути економічно обґрунтовані;

• Вони повинні бути однаковими для всіх мешканців будинку;

• УК зобов'язана надати калькуляцію при запиті.

У практиці довести необґрунтованість націнки дуже важко, а часові витрати на боротьбу часто перевищують потенційну економію.

Як заощадити?

«У нас два стояка, два виводи каналізації», — уточнює Ксения, пояснюючи масштаб робіт, які довелося оплатити.

Повністю уникнути цих витрат неможливо, але можна мінімізувати шкоду:

• Плануйте заздалегідь:
  Ще на етапі проектування враховуйте розташування стояків і при можливості адаптуйте дизайн під них, а не навпаки.

• Дізнайтесь розцінки до початку ремонту
  Зверніться до УК з письмовим запитом про вартість робіт з загальнодомовими комунікаціями.

• Шукайте альтернативи
  Іноді можна обійтися без переносу стояка, використовуючи спеціальні планировочні рішення.

• Об'єднуйтесь із сусідами
  Якщо у кількох мешканців у будинку триває ремонт, можна домовитися про проведення робіт одночасно і розділити витрати.

В які ще комунальні «пастки» можна потрапити при ремонті?

• Заміна радіаторів опалення:
  У деяких будинках потрібне узгодження і присутність спеціаліста з УК, що також може коштувати грошей.

• Встановлення кондиціонера:
  У новобудовах часто потрібне узгодження місця встановлення зовнішнього блоку і прокладки комунікацій, що може коштувати 15-30 тисяч рублів.

• Винос електричного щитка:
  Якщо ви хочете перенести електрощиток у межах квартири, це також потребує узгодження і оплати.

• Підключення до загальновстановленої вентиляції:
  Будь-які маніпуляції з вентиляційними каналами потребують дозволу і часто додаткових платежів.

Як закласти бюджет на непередбачувані витрати?

Ксена Шахматова, маючи досвід понад 250 ремонтів, рекомендує:

«Завжди лишайте якусь оплату після всіх виконаних робіт. Як би ви не довіряли людям, як би у вас не було з ними чудові робочі, ділові, особисті стосунки, у ремонті завжди лишайте якусь оплату після всіх виконаних робіт».

Ця рекомендація стосується не лише оплати роботи бригади, а й загального бюджетування ремонту. Досвідчені ремонтники радять закладати додатково 10-15% від загальної суми на непередбачувані витрати, включаючи комунальні побори.

Як ми вийшли з ситуації

Незважаючи на несподівано високі витрати на стояк, наш проект триває і наближається до успішного завершення. Як каже Ксения:

«Якщо ви запитаєте, чи думаю я, що ми у неї [смету] уложимося, я думаю, ми її трохи перевишимо, але не сильно. Я думаю, там у межах 3100 ми повинні поміститись».

Невеликий перерахунок у 100 тисяч рублів на фоні загального бюджету в 3 мільйони — це всього 3,3%, що повністю укладається в розумні межі непередбачуваних витрат.

Головне — бути готовим до таких ситуацій морально і фінансово, і тоді ніякі комунальні побори не зможуть пошкодити вам радість від оновленого інтер'єру.

А ви стикалися з несподіваними вимогами УК при ремонті? Поділіться своїм досвідом у коментарях!