Pourquoi payer 100 000 roubles pour un stalinke : démasquage des arriérés communautaires dont personne ne parle

Regardez tous les épisodes de Réparation Motion ici :

• Émission 1 : Nous avons acheté une staline tuée – où a-t-il mal tourné ?
• Émission 2 : Réaménagement : quelle solution a sauvé notre staline ?
• Émission 3 : Erreurs de rénovation qui coûteront cher.
• Émission 4 : Comment se loger dans les 3 millions ? Finition.
• Émission 5 : C'était un cauchemar, mais nous avons réussi — le remaniement de la staline.

Dans le cadre du projet « Réparation Motion », nous transformons ensemble une staline de trois pièces, série 205, de 77 m² en logement moderne avec l'expert Ksenia Shahmatova. Le budget du projet est de 3 millions de roubles, et nous approchons de la fin de la rénovation qui dure déjà près de trois mois. On dirait que tout se passe comme prévu, mais soudainement est apparu un article de dépenses qui a choqué même l'expert rénovation expérimenté.

« Une centaine — c'est un record absolu ! En général, ce n’est pas plus de 20 à 30 », — partage avec sincérité Ksenia en parlant du coût du déplacement de la colonne.

Aujourd’hui, nous parlons du côté caché de la rénovation — des taxes inattendues qui surviennent lors des travaux avec les services communs, et comment s’y préparer.

Points clés de l'article :

• Les travaux avec les services communs peuvent coûter 3 à 5 fois plus que les tarifs standards ;

• Le coût du déplacement de la colonne dépend non seulement de la complexité du travail, mais aussi du quartier et du statut du bâtiment ;

• Même les équipes expérimentées ne peuvent influencer l’appétit des entreprises de gestion ;

• Il faut prévoir un budget supplémentaire pour les dépenses communales imprévues.

Quand la colonne devient dorée

« Je me souviens encore des dépenses imprévues liées à la colonne que nous avons dû refaire. Une centaine — c'est un record absolu ! J'ai fait 250 plus des appartements, et pour payer 100 000 roubles pour cela, je pense que ce n’est pas... Oui, c'est cher ! » — raconte Ksenia sur ses dépenses inattendues.

Il s'agit du déplacement ou de la modification d'une colonne — un tube vertical passant par tous les étages du bâtiment. C'est un bien communal et tout travail sur celle-ci doit être approuvé par l'entreprise de gestion ou le syndicat. Et c'est là que ça devient intéressant.

Pourquoi est-ce si cher ?

« Parce que le quartier Université, parce qu'il y a une prétention sur un certain luxe... nous avons discuté... oui, c’est arrivé que ces prix aient été fixés par le syndicat », — explique Ksenia la raison du coût astronomique.

En réalité, le prix dépend de plusieurs facteurs :

• La réputation du quartier
  Dans les zones prestigieuses, les entreprises de gestion fixent souvent des augmentations pour la « statut ».

• Type et âge du bâtiment
  Dans les bâtiments anciens (comme notre staline), tout changement dans les réseaux est considéré comme plus risqué, ce qui influence aussi le prix.

• La politique de l'entreprise de gestion
  Certaines UGC utilisent leur position monopolistique, sachant que les locataires n'ont pas d’alternative.

• La complexité du travail
• Dans certains cas, il ne s'agit pas seulement de déplacement mais d'une rénovation complète qui est techniquement plus complexe.

Qu'est-ce que cela coûte pour 100 mille ?

Voyons ce que cette opération coûte réellement. Le déplacement ou la modification d'une colonne comprend généralement :

• Désactivation de la colonne (fermeture de l’eau pour plusieurs appartements) ;

• Démontage d'une partie du tube ;

• Installation de nouveaux raccords, dérivateurs ou adaptateurs ;

• Installation d'une nouvelle partie de colonne ;

• Vérification d'étanchéité ;

• Reprise de l’alimentation en eau.

En considérant le coût des matériaux et une rémunération honnête pour les plombiers, ce travail ne dépasse rarement 15 à 20 mille roubles. D'où vient la hausse de cinq fois ?

Est-ce légal ?

Juridiquement, les entreprises de gestion ont le droit d’établir des tarifs pour les travaux sur l’immobilier communal. Mais il y a des nuances :

• Ces tarifs doivent être économiquement justifiés ;

• Ils doivent être identiques pour tous les locataires du bâtiment ;

• L'UGC doit fournir un devis à la demande.

En pratique, prouver l'insuffisance de ces tarifs est extrêmement difficile, et les temps nécessaires pour lutter contre cela dépassent souvent la potentielle économie.

Comment économiser ?

« Nous avons deux colonnes, deux sorties d'égout », — précise Ksenia en expliquant l'étendue des travaux qu'il a fallu payer.

Il est impossible d’éviter complètement ces dépenses, mais on peut minimiser les dégâts :

• Planifiez à l’avance :
  Lors de la phase de planification, tenez compte de l'emplacement des colonnes et adaptez le design en conséquence, plutôt que l'inverse.

• Consultez les tarifs avant de commencer la rénovation
  Contactez l'UGC par écrit pour connaître le coût des travaux sur les services communs.

• Recherchez des alternatives
  Souvent, on peut s’en sortir sans déplacer la colonne en utilisant des solutions de planification spécifiques.

• Coordonnez-vous avec vos voisins
  Si plusieurs locataires dans le bâtiment rénovent, vous pouvez organiser les travaux simultanément et partager les coûts.

Quels autres pièges communautaires pouvez-vous tomber dans lors d'une rénovation ?

• Remplacement des radiateurs de chauffage :
  Dans certains immeubles, une autorisation et la présence d’un technicien de l'UGC sont nécessaires, ce qui peut aussi coûter.

• Installation d’un climatiseur :
  Dans les nouveaux bâtiments, il faut souvent l’accord sur l’emplacement de l'unité extérieure et le passage des canalisations, ce qui peut coûter de 15 à 30 mille roubles.

• Retrait de la table électrique :
  Si vous souhaitez déplacer la table électrique à l'intérieur de votre appartement, cela nécessite également une autorisation et un paiement.

• Connexion à l'aération communautaire :
  Toute manipulation sur les canaux de ventilation nécessite une autorisation et souvent des paiements supplémentaires.

Comment prévoir un budget pour les dépenses imprévues ?

Ksenia Shahmatova, avec plus de 250 rénovations d'expérience, recommande :

« Laissez toujours un certain montant à la fin de tous les travaux effectués. Peu importe combien vous faites confiance aux gens, peu importe vos excellentes relations professionnelles ou personnelles avec eux, dans la rénovation toujours laissez un certain montant à la fin de tous les travaux effectués ».

Cette recommandation concerne non seulement le paiement de l'équipe, mais aussi la gestion globale du budget. Les rénovateurs expérimentés conseillent d'allouer 10 à 15 % supplémentaires du montant total pour les dépenses imprévues, y compris les frais communautaires.

Comment en sommes-nous sortis

Même avec des dépenses inattendument élevées sur la colonne, notre projet continue et approche de sa réussite. Selon Ksenia :

« Si vous me demandez si je pense que nous respecterons notre budget, je pense que nous le dépasserons un peu, mais pas beaucoup. Je pense qu’à environ 3100 nous devrions pouvoir nous loger ».

Un petit excédent de 100 mille roubles par rapport au budget global de 3 millions représente seulement 3,3 %, ce qui rentre dans les limites raisonnables des dépenses imprévues.

Le principal — être prêt moralement et financièrement à ces situations, et alors aucun arriéré communautaire ne pourra gâcher votre joie d’un intérieur rénové.

Êtes-vous tombés dans des exigences inattendues de l'UGC lors d'une rénovation ? Partagez votre expérience dans les commentaires !