Переміщення вгору та назад: Стівен Біттел з Terranova продав штаб-квартиру майже двох десятиліть у історичній угоді

У одній з найбільших інвестиційних угод, що відбулися на вулиці 41 в Маямі-Біч, компанія Terranova залишає своє штаб-квартиру майже на двадцять років. З 2002 року комерційна нерухомість компанії розміщувалася за адресою 801 Arthur Godfrey Road, розташованої на головній магістралі Мід-Біч, яка з'єднує Маямі-Біч з материком через канал Джулі Таттл. Первинно придбана Terranova за 4,3 мільйона доларів, нерухомість, на якій розташовується будівля площею майже 52000 квадратних футів, була продана місцевій компанії Fifteen Group за 22 мільйони доларів, яка планує відремонтувати будівлю та здати її в оренду сімейним офісам, фірмам з управління капіталом та фінансовим організаціям.

Заснована Стівеном Біттелом у 1980 році, Terranova провела майже половину свого існування в будівлі на вулиці 41. Як голова компанії, Біттел накопичив більше чотирьох десятиліть досвіду в сфері комерційної нерухомості, переживши економічні підйоми та спади завдяки уважному аналізу та увазі до тенденцій у цій галузі. Як одна з найкращих компаній Південної Флориди, Terranova виступала в ролі виключного агента більш ніж 5 мільярдів доларів комерційних проектів та представляла відомих клієнтів, таких як Morgan Stanley, Bank of America та New York Life. Продаж поточної штаб-квартири стає початком нового етапу для Terranova, нижче ми розглянемо історію компанії, а також історію її засновника та голови.

Terranova — латинське слово, що означає «нова земля», ім'я було вибране Біттелом у зв'язку з можливостями, які мали іноземці для інвестування в Сполучені Штати. У останньому році навчання в коледжі Bowdoin College, він отримав грант Томаса Дж. Ватсона — національну премію, яка надає випускникам можливість займатися самостійним вивченням за межами США. Виконуючи свій проект, який приніс йому цей грант, Біттел провів рік в Європі, де зустрівся з рядом інвестиційних консультантів та банківських працівників, зрозумівши, що приватний банківський підхід там був більш ефективним для надання персоналізованих інвестиційних послуг клієнтам з високим доходом.

Батько та дід Біттела були юристами, і передбачалося, що він піде їхнім шляхом і в майбутньому візьме на себе управління практикою. Отримавши стипендію для поступлення в Юридичну школу Університету Маямі, Біттел повернувся в рідний місто Маямі, щоб отримати юридичну освіту після року за кордоном та отримання ступеня з економіки з відзнакою з коледжу Bowdoin. Однак його час в Європі значно змінив його професійні прагнення, і він заявив, що в той момент зрозумів, що ніколи не буде займатися юридичною практикою. Натомість замість того, щоб дбати про капітал інших людей, він хотів грати більш активну роль у його управлінні.

Незважаючи на зміну поглядів, Біттел продовжив навчання юридичної спеціальності, хоча також взяв роботу в компанії комерційної нерухомості для отримання додаткових знань. Саме у другий рік навчання юридичної спеціальності він заснував компанію Terranova Corporation, працюючи з домашнього офісу, поки завершував навчання та сдавав екзамен на адвоката. У перший рік Біттелу довелося зіткнутися з труднощами, оскільки його компанія починалася з негативним чистим капіталом та недостатнім фінансуванням, але к моменту закінчення навчання його бізнес уже збільшився до семи співробітників та придбав два торгових центри. Заимствувавши депозит та залучаючи капітал від одного великого інвестора з Німеччини, а також друзів і родичів, завдяки торговим центрам Terranova отримала регулярний грошовий потік, і Біттел негайно використав його для подальшого розвитку компанії.

У перші два десятиліття існування Terranova торговими центрами був основним джерелом доходу. З розвитком молодих сімей, які прагнули до пригородів, де нові розробки пропонували просторіші будинки за доступними цінами, попит на роздрібну торгівлю та послуги зрос. Біттел значно розширив портфель компанії, використовуючи потребу в аптеках, супермаркетах та популярних торгових мережах, купуючи торгові центри та вуличні магазини в муніципалітетах округу Маямі-Дейд. Розвиваючи відносини з національними компаніями, такими як Walgreens, Publix та Starbucks, Біттел зміг оптимізувати операції Terranova, створюючи багатоетапні орендувальні угоди, що спрощували бізнес-процеси, а також розміщуючи ці «якореві» магазини в торгових точках, що приваблювало потік клієнтів до інших бізнесів у центрах. У піку цієї стратегії Terranova мала один з найбільших портфелів супермаркетів-якорів у штаті, охоплюючи понад 8 мільйонів квадратних футів, включаючи вуличні центри, офісні будівлі, промислові парки, багатоквартирні будинки та об'єкти самохранилів.

У той момент, коли Terranova Corporation перейшла в нову штаб-квартиру в Маямі-Біч, Біттел почав помічати зміну суспільної думки. Його молоді співробітники більше не цікавилися великими новими будинками в пригородах, а вибирали купувати та ремонтувати старі будинки ближче до центрів міст, таких як сам Маямі-Біч. Для них і багатьох інших важливіше було бути ближче до роботи та інших привабливих пропозицій у центральних районах, ніж мати більше простору. У результаті вуличні магазини в пригородах більше не були надійним інвестиційним активом. Тому, на початку 2000-х років, Біттел почав диверсифікувати портфель Terranova, купуючи нерухомість у центральних районах з хорошою пішохідною доступністю, таких як Маямі-Біч та Корал-Гейблс. Хоча сьогодні здається очевидним, що урбаністика в роздрібній торгівлі — це само собою розуміється, на той момент багато в галузі ще не усвідомлювали її потенціал. Насправді, деякі критики виступали проти першої покупки Terranova в Маямі-Біч, вважаючи ціну в 52 мільйони доларів надмірною. Але всього через кілька років Біттел отримав останнє слово, оскільки продаж тієї ж нерухомості обійшовся майже в сім разів дорожче, ніж ціна покупки, і став однією з найбільших угод з нерухомістю в історії Південної Флориди.

Протягом останнього десятиліття Terranova продовжила успішно розширювати свої портфелі урбаністичної торгівлі. Під час фінансового кризи початку 2000-х років, коли багато домогосподарств зазнавали труднощів, а ринок житла сильно постраждав, передбачення Біттела в інвестиціях у міські райони означало, що навіть якщо покупка будинків ставалася складнішою, його комерційні об'єкти продовжували зростати завдяки доступності оренди квартир у міських районах. Як тільки пандемія коронавірусу призвела ринки до стану невірної невизначеності, Біттел використав ці складні часи, щоб використати балансовий рахунок Terranova та розширити портфель активів за рахунок вигідної покупки обесцінених боргових та акційних цінних паперів. Крім того, активно відновлюючи свої портфелі на Лінкольн-Роуд Маямі-Біч та Мірале-Майл Корал-Гейблс до рівня до пандемії, вони також переосвоюють свої активи у формі заправочних станцій, продуктових магазинів та автомоек — нове напрямок для компанії, який уже показав хороші результати.

Щодо майбутньої штаб-квартири Terranova Corporation після продажу, вони планують залишитися на верхньому поверсі нерухомості протягом наступного року, поки не знайдуть нову базу, чи то в Маямі-Біч, чи переїдуть в Корал-Гейблс. Незалежно від того, буде це їхній домашній офіс, об'єкт на вулиці 41 чи віддалена робота у часи пандемії, Стівен Біттел завжди знаходив спосіб напрямити своє бізнес у правильному напрямку для майбутнього, і незважаючи ні на що, він продовжить робити це надалі.