Передвижение вверх и назад: Стивен Биттела Терранова продала штаб-квартиру почти двух десятилетий в исторической сделке

В одной из крупнейших инвестиционных сделок, произошедших на улице 41 в Майами-Бич, компания Terranova покидает свое штаб-квартиру почти на двадцать лет. С 2002 года коммерческая недвижимость компания размещалась по адресу 801 Arthur Godfrey Road, расположенному на главной магистрали Мид-Бич, соединяющей Майами-Бич с материком через причинно-вызванный канал Джулли Таттл. Первоначально приобретенная Terranova за 4,3 миллиона долларов, недвижимость, на которой находится здание площадью почти 52000 квадратных футов, была продана местной компании Fifteen Group за 22 миллиона долларов, которая планирует отремонтировать здание и сдать его в аренду семейным офисам, фирмам по управлению капиталом и финансовым организациям.

Основанная Стивеном Биттелом в 1980 году, Terranova провела почти половину своего существования в здании на улице 41. Как председатель компании, Биттел накопил более четырех десятилетий опыта в сфере коммерческой недвижимости, пережив экономические подъемы и спады благодаря тщательному анализу и вниманию к трендам в этой отрасли. Как одна из лучших компаний Южной Флориды, Terranova выступала в роли исключительного агента более чем на 5 миллиардов долларов коммерческих проектов и представляла известных клиентов, таких как Morgan Stanley, Bank of America и New York Life. Продажа текущей штаб-квартиры становится началом нового этапа для Terranova, ниже мы рассмотрим историю компании, а также историю ее основателя и председателя.

Terranova — латинское слово, означающее «новая земля», имя было выбрано Биттелом в связи с возможностями, которые имели иностранцы для инвестирования в Соединенные Штаты. В последнем году обучения в высшем учебном заведении Bowdoin College, он получил грант Томаса Дж. Ватсона — национальную премию, которая предоставляет выпускникам возможность заниматься самостоятельным изучением за пределами США. Выполняя свой проект, который принес ему эту грант, Биттел провел год в Европе, где встретился с рядом инвестиционных консультантов и банковских работников, поняв, что частный банковский подход там более эффективен для предоставления персонализированных инвестиционных услуг высокодоходным клиентам.

Отец и дед Биттела были юристами, и предполагалось, что он последует их стопой и в будущем возьмет на себя управление практикой. Получив стипендию для поступления в Юридическую школу Университета Майами, Биттел вернулся в родной город Майами, чтобы получить юридическое образование после года за рубежом и получения степени в области экономики с отличием от колледжа Bowdoin. Однако его время в Европе значительно изменило его профессиональные стремления, и он заявил, что в тот момент понял, что никогда не будет заниматься юридической практикой. Вместо того чтобы заботиться о капитале других людей, он хотел играть более активную роль в его управлении.

Несмотря на изменение взглядов Биттел продолжил обучение юридической специальности, хотя также взял работу в компании коммерческой недвижимости для получения дополнительных знаний. Именно во второй год обучения юридической специальности он основал компанию Terranova Corporation, работая из домашнего офиса, пока завершал обучение и сдавал экзамен на адвоката. В первый год Биттелу пришлось столкнуться с трудностями, поскольку его компания начиналась с отрицательным чистым капиталом и недостаточным финансированием, но к моменту окончания обучения его бизнес уже увеличился до семи сотрудников и приобрел два торговых центра. Заимствуя депозит и привлекая капитал от одного крупного инвестора из Германии, а также друзей и родных, благодаря торговым центрам Terranova получила регулярный денежный поток и Биттел немедленно использовал его для дальнейшего развития компании.

В первые два десятилетия существования Terranova торговыми центрами были основным источником дохода. По мере того как молодые семьи стремились к пригородам, где новые разработки предлагали более просторные дома по доступным ценам, спрос на розничную торговлю и услуги возрос. Биттел значительно расширил портфель компании, используя потребность в аптеках, супермаркетах и популярных торговых сетях, покупая торговые центры и уличные магазины в муниципалитетах округа Майами-Дейд. Развивая отношения с национальными компаниями, такими как Walgreens, Publix и Starbucks, Биттел смог оптимизировать операции Terranova, создавая многоуровневые арендные соглашения, упрощающие бизнес-процессы, а также размещая эти «якорные» магазины в торговых точках, что привлекало поток клиентов к другим бизнесам в центрах. В пике этой стратегии Terranova имела один из крупнейших портфелей супермаркетов-якорей в штате, охватывающий более 8 миллионов квадратных футов, включая уличные центры, офисные здания, промышленные парки, многоквартирные дома и объекты самохранилища.

В тот момент, когда Terranova Corporation переехала в новую штаб-квартиру в Майами-Бич, Биттел начал замечать изменение общественного мнения. Его молодые сотрудники больше не интересовались большими новыми домами в предместьях, а предпочитали покупать и ремонтировать старые дома поближе к центрам городов, таким как сам Майами-Бич. Для них и многих других важнее было быть рядом с работой и другими привлекательными предложениями в центральных районах, чем иметь больше пространства. В результате уличные магазины в пригородах больше не были надежным инвестиционным активом. Поэтому, в начале 2000-х годов Биттел начал диверсифицировать портфель Terranova, покупая недвижимость в центральных районах с хорошей пешеходной доступностью, таких как Майами-Бич и Корал-Гейблс. Хотя сегодня кажется очевидным, что урбанистика в розничной торговле — это само собой разумеющееся, на тот момент многие в отрасли еще не осознавали ее потенциал. На самом деле, некоторые критики выступали против первой покупки Terranova в Майами-Бич, считая цену в 52 миллиона долларов чрезмерной. Но всего через несколько лет Биттел получил последнее слово, поскольку продажа той же недвижимости обошлась почти в семь раз дороже, чем цена покупки и стала одной из самых крупных сделок по недвижимости в истории Южной Флориды.

В течение последнего десятилетия Terranova продолжила успешно расширять свои портфели урбанистической торговли. Во время финансового кризиса начала 2000-х годов, когда многие домохозяйства испытывали трудности и рынок жилья сильно пострадал, предвидение Биттела в инвестициях в городские районы означало, что даже если покупка домов становилась сложнее, его коммерческие объекты продолжали расти благодаря доступности арендных квартир в городских районах. Как только пандемия коронавируса привела рынки в состояние невероятной неопределенности, Биттел использовал эти трудные времена, чтобы использовать балансовый счет Terranova и расширить портфель активов за счет благоприятной покупки обесценившихся долговых и акционерных ценных бумаг. Кроме того, активно восстанавливая свои портфели в Линкольн-Роуд Майами-Бич и Мирале-Майл Корал-Гейблс до уровня до пандемии, они также переосваивают свои активы в виде заправочных станций, продуктовых магазинов и автомоек — новое направление для компании, которое уже показало хорошие результаты.

Что касается будущего штаб-квартиры Terranova Corporation после продажи, они планируют остаться на верхнем этаже недвижимости в течение следующего года, пока не найдут новую базу, либо останутся в Майами-Бич, либо переехать в Корал-Гейблс. Независимо от того, будет ли это его домашний офис, объект на улице 41 или удаленная работа во времена пандемии, Стивен Биттел всегда находил способ направлять свое дело в правильном направлении для будущего, и несмотря ни на что, он продолжит делать это в дальнейшем.