Déplacement vers le haut et en arrière : Terranova de Steven Bittel vend son siège social après près de deux décennies dans une opération historique

Dans l'une des plus grandes opérations d'investissement ayant eu lieu sur la rue 41 à Miami Beach, l'entreprise Terranova quitte son siège social qui lui a appartenu pendant près de vingt ans. Depuis 2002, l'immobilier commercial a été logé au 801 Arthur Godfrey Road, situé sur la principale route de Mid-Beach reliant Miami Beach au continent par le canal causeway de Juliette Tatum. Initialement acheté par Terranova pour 4,3 millions de dollars, l'immeuble de près de 52 000 pieds carrés a été vendu à la société locale Fifteen Group pour 22 millions de dollars, qui prévoit de rénover l'édifice et de le louer à des bureaux familiaux, des firmes de gestion de capital et des organismes financiers.

Fondée par Steven Bittel en 1980, Terranova a passé près de la moitié de sa vie dans l'immeuble de la rue 41. En tant que président de l'entreprise, Bittel a accumulé plus de quatre décennies d'expérience dans le domaine immobilier commercial, traversant les hauts et les bas économiques grâce à une analyse approfondie et un suivi des tendances de cette industrie. Parmi les meilleures entreprises de la Floride du Sud, Terranova a agi comme agent exclusif pour plus de 5 milliards de dollars de projets immobiliers et a représenté des clients célèbres tels que Morgan Stanley, Bank of America et New York Life. La vente du siège actuel marque le début d'une nouvelle ère pour Terranova, que nous allons examiner ci-dessous avec l'histoire de l'entreprise ainsi que celle de son fondateur et président.

Terranova est un mot latin signifiant « nouvelle terre », le nom a été choisi par Bittel en raison des opportunités offertes aux étrangers pour investir aux États-Unis. Lors de sa dernière année d'études à l'université Bowdoin College, il a reçu une bourse Thomas J. Watson — une récompense nationale qui permet aux diplômés de mener des recherches indépendantes à l'étranger. En menant ce projet qui lui a valu cette bourse, Bittel a passé un an en Europe où il a rencontré plusieurs conseillers en investissement et employés bancaires, comprenant que l'approche privée des banques était plus efficace pour fournir des services d'investissement personnalisés aux clients à haut revenu.

Le père et grand-père de Bittel étaient avocats, et on pensait qu'il suivrait leurs traces pour gérer une pratique juridique à l'avenir. Ayant reçu une bourse pour entrer à la faculté de droit de l'Université du Michigan, Bittel est retourné dans sa ville natale Miami pour obtenir une formation juridique après un an à l'étranger et avoir obtenu son diplôme en économie avec mention. Cependant, son temps en Europe a profondément changé ses aspirations professionnelles, et il a déclaré qu'à ce moment-là, il savait qu'il ne travaillerait jamais dans la pratique juridique. Au lieu de s'occuper du capital d'autrui, il voulait jouer un rôle plus actif dans sa gestion.

Malgré ce changement de perspective, Bittel a continué ses études en droit, tout en prenant un emploi dans une entreprise immobilière commerciale pour acquérir davantage de connaissances. C'est durant sa deuxième année d'études en droit qu'il a fondé la société Terranova Corporation, travaillant depuis son bureau à domicile pendant ses études et passant l'examen d'avocat. Sa première année fut difficile, car son entreprise commençait avec un capital net négatif et un financement insuffisant, mais à la fin de ses études, son entreprise avait déjà grandi jusqu'à sept employés et avait acquis deux centres commerciaux. Empruntant un dépôt et attirant des capitaux d'un grand investisseur allemand ainsi que de ses amis et proches, grâce aux centres commerciaux Terranova a obtenu un flux régulier de trésorerie et Bittel l'a immédiatement utilisé pour développer davantage l'entreprise.

Dans les deux premières décennies de son existence, Terranova a principalement tiré ses revenus des centres commerciaux. Alors que les familles jeunes cherchaient les banlieues où les nouvelles constructions offraient des maisons plus spacieuses à des prix accessibles, la demande pour le commerce de détail et les services a augmenté. Bittel a considérablement élargi le portefeuille de l'entreprise en utilisant la demande d'apharmacies, supermarchés et grandes chaînes de magasins, achetant des centres commerciaux et des boutiques en plein air dans les municipalités du comté de Miami-Dade. En développant des relations avec des entreprises nationales telles que Walgreens, Publix et Starbucks, Bittel a pu optimiser les opérations de Terranova en créant des accords de location multilayers, simplifiant les processus commerciaux et plaçant ces « magasins ancrés » dans les points de vente, attirant ainsi des clients vers d'autres entreprises situées dans les centres commerciaux. À son apogée, Terranova disposait de l'un des plus grands portefeuilles de supermarchés ancrés de l'État, couvrant plus de 8 millions de pieds carrés, incluant des centres commerciaux en plein air, des bâtiments de bureaux, des parcs industriels, des immeubles à logements multiples et des installations de stockage individuel.

À l'époque où Terranova Corporation a déménagé dans son nouveau siège à Miami Beach, Bittel a commencé à remarquer un changement de perception sociale. Ses jeunes employés n'étaient plus intéressés par les grandes maisons neuves en banlieue, préférant acheter et rénover des maisons anciennes plus proches des centres urbains comme Miami Beach lui-même. Pour eux et beaucoup d'autres, il était plus important de vivre près du travail et des autres opportunités attrayantes dans les zones centrales que d'avoir plus d'espace. En conséquence, les magasins en plein air des banlieues n'étaient plus un actif d'investissement fiable. Par conséquent, au début des années 2000, Bittel a commencé à diversifier le portefeuille de Terranova en achetant des biens immobiliers dans les zones centrales avec une bonne accessibilité piétonne, telles que Miami Beach et Coral Gables. Bien qu'aujourd'hui cela semble évident, que l'urbanisme dans le commerce de détail est une évidence naturelle, à cette époque beaucoup dans l'industrie ne percevaient encore pas son potentiel. En fait, certains critiques s'étaient opposés à l'achat initial de Terranova à Miami Beach, estimant que le prix de 52 millions de dollars était excessif. Mais en quelques années seulement, Bittel a eu la dernière parole, car la vente de ce même bien immobilier s'est vendue presque sept fois plus cher que le prix d'achat, devenant l'une des opérations immobilières les plus importantes dans l'histoire de la Floride du Sud.

Pendant la dernière décennie, Terranova a continué à développer avec succès ses portefeuilles d'investissements urbains. Pendant la crise financière au début des années 2000, lorsque de nombreux ménages ont rencontré des difficultés et que le marché immobilier a été gravement affecté, la vision de Bittel en matière d'investissements dans les zones urbaines signifiait que même si l'achat de maisons devenait plus difficile, ses biens commerciaux continuaient à croître grâce à la disponibilité des logements loués dans les quartiers urbains. Dès que la pandémie de coronavirus a mis le marché dans un état d'incertitude sans précédent, Bittel a utilisé ces temps difficiles pour utiliser le solde du bilan de Terranova et élargir son portefeuille d'actifs grâce à un achat favorable de titres obligataires et actions dépréciés. De plus, en réhabilitant activement leurs portefeuilles à Lincoln Road Miami Beach et Mirale Mile Coral Gables jusqu'à leur niveau antérieur à la pandémie, ils ont également réutilisé leurs actifs sous forme de stations-service, magasins d'alimentation et lave-voitures — un nouveau domaine pour l'entreprise qui a déjà montré de bons résultats.

En ce qui concerne le futur du siège social de Terranova Corporation après la vente, ils prévoient de rester au rez-de-chaussée du bien immobilier pendant l'année à venir, jusqu'à ce qu'ils trouvent une nouvelle base, soit rester à Miami Beach, soit déménager à Coral Gables. Qu'il s'agisse de son bureau personnel, du bien sur la rue 41 ou d'un travail à distance pendant la pandémie, Steven Bittel a toujours trouvé un moyen de diriger son entreprise dans la bonne direction pour l'avenir, et malgré tout cela, il continuera à le faire dans les années à venir.