Przeniesienie w górę i wstecz: Steven Bittele Terranova sprzedał siedzibę prawie dwóch dekad w historycznej transakcji

W jednej z największych inwestycyjnych transakcji, które miały miejsce na ulicy 41 w Miami Beach, firma Terranova opuszcza swoje siedzibę prawie na dwadzieścia lat. Od 2002 roku nieruchomość komercyjna znajdowała się pod adresem 801 Arthur Godfrey Road, położonym na głównym szlaku Mid-Beach, łączącym Miami Beach z kontynentem poprzez kanał Juliusa Tattle. Początkowo kupiona przez Terranova za 4,3 miliona dolarów, nieruchomość, na której znajduje się budynek o powierzchni prawie 52 000 stóp kwadratowych, została sprzedana lokalnej firmie Fifteen Group za 22 miliona dolarów, która planuje odnowić budynek i wynająć go rodzinom biur, firmom zarządzającym kapitałem i organizacjom finansowym.

Założona przez Stevena Bittele w 1980 roku, Terranova przeżyła prawie połowę swojego istnienia w budynku na ulicy 41. Jako przewodniczący firmy, Bittele zgromadził ponad cztery dekady doświadczenia w branży nieruchomości komercyjnych, przeżywając podniesienia i upadki gospodarcze dzięki starannemu analizowaniu i uwaga na trendy w tej dziedzinie. Jako jedna z najlepszych firm południowej Florydy, Terranova pełniła rolę wyjątkowego agenta na więcej niż 5 miliardów dolarów projektów komercyjnych i reprezentowała znanych klientów, takich jak Morgan Stanley, Bank of America i New York Life. Sprzedaż obecnej siedziby staje się początkiem nowego etapu dla Terranova, poniżej omówimy historię firmy oraz historię jej założyciela i przewodniczącego.

Terranova – łacińskie słowo oznaczające „nowa ziemia”, nazwa została wybrana przez Bittele w związku z możliwościami, jakie mieli obywatele zagraniczni do inwestowania w Stany Zjednoczone. W ostatnim roku nauki w uczelni Bowdoin College otrzymał grant Thomasa J. Watsona – krajową nagrodę, która daje absolwentom możliwość samodzielnego badania poza Stanami Zjednoczonymi. Wykonując swój projekt, który przynosił mu ten grant, Bittele spędził rok w Europie, gdzie spotkał się z szeregiem doradców inwestycyjnych i pracowników bankowych, zrozumiał, że podejście prywatnego banku tam było bardziej efektywne w dostarczaniu spersonalizowanych usług inwestycyjnych wysokodochodowcom.

Ojciec i dziadek Bittele'a byli prawnikami, a przewidziano, że on również podąży za nimi i w przyszłości przejmie zarządzanie praktyką. Otrzymawszy stypendium na studia prawa w Uniwersytecie Miami, Bittele wrócił do domowego miasta Miami, aby uzyskać wykształcenie prawne po roku za granicą i uzyskał stopień ekonomii z odznaczeniem od uczelni Bowdoin. Jednak jego czas w Europie znacznie zmienił jego ambicje zawodowe, i powiedział, że w tym momencie zrozumiał, że nigdy nie będzie zajmował się praktyką prawniczą. Zamiast troszczyć się o kapitał innych ludzi, chciał wziąć aktywniejszą rolę w jego zarządzaniu.

Nieсмотря na zmianę poglądu Bittele kontynuował naukę prawa, choć również wziął pracę w firmie nieruchomości komercyjnych, aby zdobyć dodatkowe wiedzę. Dokładnie w drugim roku nauki prawa założył firmę Terranova Corporation, pracując z domowego biura, podczas gdy kontynuował naukę i zdawał egzaminy na adwokata. W pierwszym roku Bitteleowi przyszło się napotkać trudności, ponieważ jego firma zaczynała się z ujemnym kapitałem netto i niewystarczającym finansowaniem, ale w momencie zakończenia nauki jego biznes już wzrósł do siedmiu pracowników i zdobył dwa centra handlowe. pożyczkując depozyt i przyciągając kapitał od jednego dużego inwestora z Niemiec, a także przyjaciół i rodziny, dzięki centrom handlowym Terranova uzyskała regularny przepływ pieniężny i Bittele od razu wykorzystał go do dalszego rozwoju firmy.

W pierwszych dwóch dekadach istnienia Terranova centrami handlowymi były głównym źródłem dochodu. W miarę jak młode rodziny kierowały się do przedmieści, gdzie nowe osiedla oferowały przestrzenniejsze domy po niższych cenach, popyt na sprzedaż detaliczną i usługi wzrósł. Bittele znacznie rozszerzył portfel firmy, wykorzystując potrzebę aptek, supermarktów i popularnych sieci sklepów, kupując centra handlowe i sklepy uliczne w okręgu Miami-Dade. Rozwijając relacje z międzynarodowymi firmami, takimi jak Walgreens, Publix i Starbucks, Bittele był w stanie zoptymalizować operacje Terranova, tworząc wielopoziomowe umowy wynajmu, upraszczające procesy biznesowe, a także umieszczając te „sztywne” sklepy w punktach handlowych, które przyciągały przepływ klientów do innych firm w centrach. W piku tej strategii Terranova miała jeden z największych portfeli supermarktów-jaźni w stanie, obejmując ponad 8 milionów stóp kwadratowych, w tym sklepy uliczne, biurowce, parki przemysłowe, domy wielorodzinne i obiekty magazynowe.

W tym momencie, gdy Terranova Corporation przeniosła się do nowej siedziby w Miami Beach, Bittele zaczął zauważać zmianę opinii publicznej. Jego młodzi pracownicy już nie byli zainteresowani dużymi nowymi domami w przedmieściach, a preferowali kupowanie i modernizowanie starszych domów bliżej centrum miast takich jak Miami Beach. Dla nich i wielu innych ważniejsze było być w pobliżu pracy i innych atrakcyjnych ofert w centrum miast, niż mieć więcej przestrzeni. W rezultacie sklepy uliczne w przedmieściach już nie były wiarygodnym aktywem inwestycyjnym. Dlatego też, na początku lat 2000, Bittele rozpoczął dyletyfikację portfela Terranova, kupując nieruchomość w centrum miast z dobrą dostępnością pieszej, takich jak Miami Beach i Coral Gables. Chociaż dziś wydaje się oczywiste, że urbaniści w sprzedaży detalicznej to samooczywistość, wtedy wiele osób w branży jeszcze nie postrzegało jej potencjału. W rzeczywistości niektórzy krytycy byli przeciwni do pierwszej kupnej Terranova w Miami Beach, uważając cenę 52 milionów dolarów przesadną. Ale po kilku latach Bittele zdobył ostatnie słowo, ponieważ sprzedaż tej samej nieruchomości kosztowała prawie siedem razy więcej niż cena zakupu i stała się jedną z największych transakcji nieruchomości w historii południowej Florydy.

W ciągu ostatniego dekady Terranova kontynuowała skuteczne roszenie swoich portfeli urbaniści w handlu detalicznym. Podczas kryzysu finansowego początku lat 2000, gdy wiele domowników doświadczało trudności i rynek mieszkaniowy znacznie cierpiał, przewidywanie Bittele w inwestycjach w obszary miejskie oznaczało, że nawet jeśli zakup domów był trudniejszy, jego obiekty komercyjne nadal rosły dzięki dostępności wynajmu mieszkań w miastach. Gdy pandemia koronawirusa przyniosła rynki w stan niezwykłej niepewności, Bittele wykorzystał te trudne czasy, aby wykorzystać bilans Terranova i rozszerzyć portfel aktywów poprzez korzystną kupno obeszczeń długowych i akcji. Ponadto aktywnie odbudowywując swoje portfele w Lincoln Road Miami Beach i Miramar Mile Coral Gables do poziomu przed pandemią, również przebudowują swoje aktywa w formie stacji benzynowych, sklepów z produktami spożywania i myjń samochodów – nowy kierunek firmy, który już pokazał dobry wynik.

Co do przyszłości siedziby Terranova Corporation po sprzedaży, planują zostać na górze nieruchomości w kolejnym roku, aż do znalezienia nowej bazy, albo zostaną w Miami Beach, albo przeniosą się do Coral Gables. Niezależnie od tego, czy będzie to ich domowe biuro, obiekt na ulicy 41 lub praca zdalna w czasie pandemii, Steven Bittele zawsze znalazł sposób na kierowanie swojej firmy w odpowiednim kierunku na przyszłość, i niezależnie od tego kontynuuje robić to w przyszłości.