Jak prawidłowo zdać mieszkanie w wynajem i uniknąć ryzyka?

Uczestnictwo w innej miejscowości, podróżowanie, przebywanie z rodziną... Dziś wynajem mieszkania to powszechna praktyka. Jak zawrzeć umowę i zabezpieczyć swoje prawa? Przeprowadzamy edukację na temat zawierania umowy najmu lokalu mieszkaniowego.

Komu można wynająć mieszkanie?

Najemcą może być tylko obywatel. W umowie podawane są także osoby stale mieszkające z nim – mają one wszystkie prawa do użytkowania mieszkania, ale odpowiedzialność za ich działania przed Wami ponosi najemca.

Osoby stale mieszkające w mieszkaniu będą считane współnajemcami, jeśli zawartą z najemcą umową o solidarną odpowiedzialność.

Kto jeszcze może mieszkować w tym mieszkaniu?

Najemca i osoby mieszkające z nim mogą bezpłatnie umieszczać tymczasowych mieszkańców – ale nie dłużej niż przez sześć miesięcy. O tym należy Was powiadomić i uzyskać zgodę. Jeśli nie zostaną spełnione wymagania prawa o normie powierzchni mieszkalnej na jednego człowieka, możesz zabronić ich zasiedlenia.

Ważne

Zrób kopie stron paszportów najemcy i wszystkich, którzy będą mieszkali razem z nim.

Jak przygotować umowę? Prefacja

Dokument nosi taki tytuł – „Umowa najmu lokalu mieszkaniowego”. Najpierw podaje się miejsce (punkt zamieszkania) i datę zawarcia umowy. Następnie wypełnia się pełne dane stron: imię i nazwisko, dane paszportowe, data urodzenia, adres rejestracji.

Przedmiot umowy

Wynajmować można mieszkanie i dom mieszkaniowy – lub ich część. W tym punkcie podajemy charakterystykę obiektu: adres, przeznaczenie, powierzchnia, liczba pięter, dane o działce ziemi i inne. Wskazujemy dane dokumentu ustawiającego prawo do posiadania lokalu.

Tutaj określamy także czas trwania umowy i możliwość jej przedłużenia. Maksymalny okres najmu to pięć lat. Jeśli czas nie został określony, umowa uznawana jest zawartą na pięć lat. Umowa o najmu trwałą dłużej niż rok musi być zarejestrowana. W przeciwnym wypadku – odpowiedzialność administracyjna. Często zawierają umowę najmu na 11 miesięcy.

Ważne

Aby sprawdzić, czy najemca jest uczciwy, ustaw wstępny krótki okres umowy. Na przykład dwa-trzy miesiące.

Prawa i obowiązki stron

To najbardziej rozbudowane punkty. Szczegółowo opisz obowiązki najemcy, to ważne dla ochrony Waszego majątku i interesów.

Jakie prawa należy wpisać:

• masz prawo do rozporządzenia umowy wczesniejszego rozwiązania; z uprzednim powiadomieniem najemcy. Na przykład za 1 miesiąc przed przewidzianą datą rozwiązania;
  
• możesz odwiedzać mieszkanie – „ufaj, ale sprawdzaj”;
  
• i jednostronnie zmieniać kwotę opłaty. Jeśli najemca nie zgadza się na to warunek, nie możesz zmienić kwoty opłaty.
  

Jakie obowiązki najemcy należy włączyć do umowy:

• na czas płatności za mieszkanie, opłaty za media i inne usługi;
  
• zwalniać pomieszczenie i na czas dostarczyć je do Ciebie w dobrej kondycji – po upływie terminu najmu lub w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy;
  
• przestrzegać zasad bezpieczeństwa pożarowego;
• informować Ciebie o otrzymaniu listów na Twoje imię i inne sprawy, które mają związek z lokalem.

Warto również omówić w umowie prawo najemcy do utrzymania zwierząt domowych w mieszkaniu.

Ważne

Rozdziel w umowie obowiązki prowadzenia remontów bieżących i kapitalnych. Brak takiego punktu oznacza, że remont bieżący – obowiązki najemcy, a kapitalny – Twoje.

Rozmiar opłaty i sposób rozliczeń

Podajemy wielkość opłaty za wynajem lokalu, czas, formę i sposób płatności pieniędzy. Jeśli termin płatności nie został określony w umowie, najemca wpłaca ją miesięcznie.

Oznaczamy, czy opłata za media i inne usługi (telefonia, internet, telewizja kablowa) wchodzi do opłaty za użytkowanie mieszkania.

Ważne

W Waszym interesie – pobierać opłatę za miesiąc z wyprzedzeniem.

Odpowiedzialność stron

Detalowo określamy odpowiedzialność stron za każdy możliwy sporządzany punkt: skutki utraty lub uszkodzenia majątku, niezachowania warunków umowy, szczególne cechy rozwiązania umowy. Ustawiamy karne sankcje za niezachowanie terminu wpłaty.

Ważne

Wskazujemy, że opłata za opóźnienie nie zwalnia najemcy z obowiązku wpłaty opłaty za najem w pełnym zakresie. A zakończenie terminu umowy nie zwalnia z odpowiedzialności za jej naruszenie.

Tutaj również oznaczamy, że w przypadku wystąpienia okoliczności siły wyższej – katastrof przyrody, działań wojennych – strony nie ponoszą odpowiedzialności za wykonanie swoich zobowiązań w ramach umowy.

Podstawowym sposobem rozwiązywania sporów określamy rozmowy – co, oczywiście, nie zwalnia stron od zgłoszenia do sądu.

Inne warunki

Punkt zawiera szczególne wymagania właściciela i klauzule końcowe.

Podajemy, że umowa została przygotowana w dwóch egzemplarzach, mających tę samą siłę prawno-techniczną, po jednym dla każdej ze stron, podajemy liczbę stron umowy.

Utwórz akt przyjęcia-przekazania lokalu. W aktach podajemy informacje o obecnym stanie mieszkania, wykaz majątku. Po takim aktach będzie dokonywany i zwrot lokalu do Ciebie.

Ważne

Akt przyjęcia-przekazania będzie załącznikiem do umowy. Dlatego w tym punkcie ustalamy, że taki akt i inne załączniki do umowy są jej nieodłączną częścią.

Dane i podpisy stron

W pola „Najmiodawca” i „Najemca” wpisujemy imię i nazwisko, dane paszportowe, adres rejestracji, sposoby kontaktu (numer telefonu, adres e-mail). Stawiamy podpisy z rozszyfrowaniem.

Ilustracje: projekt designu Anny Kowalczuk.