Как сдать квартиру в аренду грамотно и без риска?

Учеба в другом городе, туризм, проживание с семьей… Сегодня наем квартиры — обычная практика. Как оформить сделку, защитив свои права? Проводим ликбез по заключению договора найма жилого помещения.

Кому можно сдать квартиру?

Нанимателем может быть только гражданин. В договоре также указываются лица, постоянно проживающие с ним, — они имеют все права по пользованию квартирой, но ответственность за их действия перед вами несет наниматель.

Постоянно проживающие в квартире люди будут считаться сонанимателями, если заключат с нанимателем договор о несении солидарной ответственности.

Кто еще может жить в этой квартире?

Наниматель и проживающие с ним люди могут безвозмездно вселить временных жильцов — но не более чем на шесть месяцев. Об этом вас должны поставить в известность и получить согласие. Если не будут соблюдены требования закона о норме жилой площади на человека, вы можете запретить их заселение.

Важно

Сделайте копии страниц паспортов нанимателя и всех, кто будет проживать вместе с ним.

Как составить договор? Преамбула

Документ так и называется — «Договор найма жилого помещения». Сначала указываются место (населенный пункт) и дата заключения договора. Далее полностью прописываются данные сторон: ФИО, паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.

Предмет договора

Сдавать в наем можно квартиру и жилой дом — или их часть. В этом пункте даем характеристику объекта: адрес, назначение, площадь, этажность, данные о земельном участке и другое. Указываем реквизиты правоустанавливающего документа на помещение.

Здесь же определяем срок договора и возможность его продления. Максимальный срок найма — пять лет. Если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Причем договор, срок которого превышает один год, нужно зарегистрировать. Иначе — административная ответственность. Часто договор найма заключают на 11 месяцев.

Важно

Чтобы проверить, насколько наниматель добросовестен, установите для начала небольшой срок договора. Например, два-три месяца.

Права и обязанности сторон

Этот пункт — самый объемный. Детально распишите обязанности нанимателя, это важно для защиты вашего имущества и интересов.

Какие свои права нужно прописать:

• вы имеете право на досрочное расторжение договора; с предварительным уведомлением нанимателя. Например, за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения;
  
• вы можете посещать квартиру — «доверяй, но проверяй»;
  
• и в одностороннем порядке менять размер платы. Если наниматель не соглашается на это условие, размер платы вы поменять не можете.
  

Какие обязанности нанимателя надо включить в договор:

• вовремя вносить плату за жилье, оплачивать коммунальные и прочие услуги;
  
• освободить помещение и вовремя сдать его вам в исправном состоянии — по истечении срока найма или в случае досрочного расторжения договора;
  
• соблюдать правила пожарной безопасности;
• информировать вас о получении корреспонденции на ваше имя и о других вопросах, имеющих отношение к помещению.

Также стоит обговорить в договоре право нанимателя на содержание домашних животных в квартире.

Важно

Распределите в договоре обязанность проводить текущий и капитальный ремонт помещения. При отсутствии такого абзаца текущий ремонт — обязанность нанимателя, а капитальный — ваша.

Размер платы и порядок расчетов

Указываем размер платы за наем помещения, срок, форму, порядок выплаты денег. Если договором срок платы не предусмотрен, наниматель вносит ее ежемесячно.

Отмечаем, входит ли оплата коммунальных и прочих услуг (телефонная связь, интернет, кабельное телевидение) в плату за пользование жильем.

Важно

В ваших интересах — взимать плату за месяц вперед.

Ответственность сторон

Подробно определяем ответственность сторон по каждому возможному спорному моменту: последствия утраты и повреждения имущества, неисполнения условий договора, особенности расторжения договора. Устанавливаем штрафные санкции за несвоевременное внесение оплаты.

Важно

Укажите, что уплата пени не освобождает нанимателя от обязанности по внесению платы за найм в полном объеме. А окончание срока договора не освобождает от ответственности за его нарушение.

Здесь же отмечаем, что при возникновении форс-мажорных обстоятельств — стихийных бедствий, военных действий — стороны не несут ответственности за исполнение своих обязательств по договору.

Приоритетным способом разрешения споров определяем переговорный — что, конечно, не освобождает стороны от обращения в суд.

Прочие условия

Пункт содержит особые требования собственника и заключительные положения.

Прописываем, что договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон, указываем количество страниц договора.

Составьте акт приема-передачи помещения. В акте пропишите сведения о текущем состоянии квартиры, перечень имущества. По такому акту будет осуществляться и возврат помещения вам.

Важно

Акт приема-передачи будет приложением к договору. Поэтому в этом пункте закрепляем, что такой акт и иные приложения к договору являются его неотъемлемой частью.

Реквизиты и подписи сторон

В графы «Наймодатель» и «Наниматель» вносим ФИО, данные паспорта, адрес регистрации, способы связи (номер телефона, адрес электронной почты). Ставим подписи с расшифровкой.

Иллюстрации: дизайн-проект Анны Ковальченко.