アパートを購入する前にチェックすべきこと：専門家による実例

アパートを購入するというのは、入念な準備が必要な重要な決断です。引っ越した後に不快な問題が発生することもあります。余分な費用や失敗を避けるためには、購入前に何をチェックすべきか、そしてどのように行えばいいのかを理解しておくことが重要です。

INMYROOMとYandex Marketでは、「Repair DVI」という素晴らしい共同プロジェクトを準備しました。一緒にアパートを購入し、内装も整えていきます！全5回からなるシリーズで、不動産の選定から設計計画まで、各段階について詳しく解説します。すでに第1話が公開されています。

ビデオ（29分）

今日は、不動産投資の専門家であるクセニア・シャフマトワさんと経験豊富な不動産業者のアンナ・プーシキナさんと一緒に、アパート検査の準備を行います。検査時に注意すべきポイントを詳しく説明し、専門家たちがリフォーム前に不動産の状態を評価するのに役立つテクニックやツールも紹介します。また、後悔しないアパートの選び方についても秘訣を明かします。

私たちが購入するのはどんなアパート？

購入予定のアパートは、1958年に建てられたスターリン時代の3LDKで、モスクワのロモノソフ地区、ナジェージダ・クルプスカヤ通りにあります。この地域は静かで緑豊かな環境にあり、インフラも整っています。建物の間取りも生活しやすいように設計されており、新築や大規模な改修が行われることもないため、環境は安定しています。近くにはモスクワでトップ10に入る数学学校である第1514学校もあります。

このアパートはレンガ壁で、天井の高さは3メートルあり、窓も大きいです。築年は古いものの、状態は良好で、リフォームにも柔軟に対応できます。

検査の準備方法

アパートを選ぶというのは複雑なプロセスです。内見に行く前に、知識だけでなく必要な道具も用意しておくことが大切です。適切な機器を持っていれば、電気配線の状態を確認したり、壁面の凹凸を調べたり、リフォーム前に換気システムが正常に機能しているかをチェックすることもできます。

不快な問題を避けるためには、アパートの状態を確認する際に以下の道具が必要です：

• 電圧計 – 電気系統に問題がないかを確認するのに役立ちます。古い配線は火災の原因になることもあるため、注意が必要です。
• レーザーレベル – 壁面や床面が平らかであるかを確認するのに使います。凹凸があるとリフォーム費用が増加したり、家具の設置が困難になったりします。
• ガス・湿度検出器 – ガスシステムが導入されている建物や換気が悪い場所では特に役立ちます。ガスや湿気の問題を見逃すと、生活の快適性や安全性に影響を与える可能性があります。

お勧め商品：デコ社製デジタルマルチメーターDEKO DT Smart Plus、ノコード社製レーザーレベル

アパートの状態を確認するための道具やリフォームに必要な物品はYandex Marketで購入できます。建設や修理に必要な商品がすべて一か所に集まっています。マキタ、デコ、グリーンワークス、レサンタ、ジトレックなどの有名ブランドの製品も多数揃っています。

デコ社製の電圧計を使えば電気の品質を確認でき、ノコード社製のレーザーレベルを使えば表面の状態を簡単にチェックできます。これらの道具を活用すれば、リフォームや購入前の検査がスムーズに進みます。

周辺環境：引っ越す前に確認しておくべきこと

検査を行う前に、この場所での生活がどれほど快適かを把握することが重要です。インフラや周辺環境、教育機関の有無は、生活の質に大きな影響を与えます。

• 立地 – アパートはモスクワのロモノソフ地区にあります。インフラが整っており、静かな環境で、古いレンガ造りの建物が並んでいます。新築工事が行われていることもなく、窓からの眺めも妨げられません。このような環境は快適な生活を保証し、不動産の流通性にも良い影響を与えます。
• インフラ – 近くには店舗や幼稚園、病院があります。「ピャチョロチカ」や「アズブカVクサ」といった手頃な価格の施設もあるため、生活に必要なサービスを徒歩圏内で利用できます。
• 第1514学校 – モスクワでトップ10に入る数学学校で、アパートの窓からも見えます。子供がいる家庭にとっては非常に重要な要素ですが、クセニアさんは「学校の立地だけを理由にアパートを選ぶのは危険だ」と警告しています。確かに学校は近いですが、入学が保証されているわけではありません。

建物の検査：重要なポイント

• 建物の種類 – このアパートは1958年に建てられたスターリン時代後期の建物です。レンガ壁、3メートルの天井、厚い床が優れた音響断熱性能を提供しています。良い音響断熱と高い天井は快適な居住環境を作り出します。
• エントランスの状態 – 大きな窓のおかげでエントランスホールは明るく清潔ですが、建物自体は古く、時間の経過による痕跡も見られます。床材はソビエト時代のものですが、状態は良いです。建物のメンテナンスも適切に行われていますが、細部に注意を払って劣化を早期に発見する必要があります。
• ゴミ捨て場の密閉状況 – ゴミ捨て場が密閉されているため、不快な臭いや衛生的な問題は発生しません。密閉されていることで、ネズミなどが侵入するリスクも減り、エントランスの清潔さも保たれます。
• ガス設備 – 建物内にはガスが供給されています。ただし、ガス設備には注意が必要です。一方で温水は常に利用できる利点がありますが、他方で古い建物のガス管は理想的な状態ではない可能性もあります。
書類の確認

最終的な決定を下す前に、すべての書類が整っているかを確認する必要があります。この段階でミスがあると、取引の手続きが複雑になったり、追加費用が発生したりする可能性があります。特にこのアパートは古く、その所有歴も何度か変わっているため、注意が必要です。

• 住宅登録簿 – このアパートは民間化されていますので、以前の居住者がすべて登録から外れていることを確認する必要があります。未登録の所有者や相続人がいないことを確認し、取引に問題が生じないようにする必要があります。
• EGRN証明書 – 検査時点で3人の所有者が記載されていました。すべての所有者が取引に同意しており、制限や逮捕などの問題がないことを確認する必要があります。また、アパートの売買に法的な制限がないことも確認する必要があります。
• 民間化協定書
  – 民間化に参加した人々を再度確認することが推奨されます。参加を拒否した人がいる場合、その人の持分権利が残っている可能性があります。特にアパートが相続で得られたものである場合には注意が必要です。
• 民間化を拒否した人々 – 民間化を拒否した人がいる場合、その人の居住権利が一生保持されているかどうかを確認するために、関連する書類を入手する必要があります。
• リフォームの履歴
  – 古い建物では無許可でのリフォームがよく行われます。もしアパートに変更が加えられている場合は、それを合法化するか、元の状態に戻す必要があります。そうしないと罰金などの問題が発生する可能性があります。
• 公共料金の未払い分の確認
  – 取引を最終決定する前に、公共料金などの未払い分がないかを確認することが重要です。これらの未払い分は新しい所有者にも引き継がれます。
• 精神科・薬物依存治療施設からの証明書 – すべての売主からは、精神科や薬物依存治療施設からの証明書を提出してもらう必要があります。これは契約に関する問題を避けるための必須手続きです。
アンナさんは、これらの書類を丁寧に確認することを勧めています。適切な書類管理によって、将来発生する問題を防ぐことができます。詳細な確認が必要な場合は、弁護士に相談することをお勧めします。

実際のアパート検査を通じてわかったことですが、購入前にはリフォームの状況だけでなく、建物自体の状態や公共施設、窓、換気設備、法的な問題もしっかり確認する必要があります。専用の道具を使えば、検査の準備もスムーズに進みます。赤外線カメラや湿度計を活用すれば、隠れた欠陥も発見できます。

次回のエピソードでは、リフォームの各段階についてさらに詳しく解説していきます。ぜひご覧ください！