Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un appartement : on découvre avec des experts sur un exemple concret

L’achat d’un appartement est une décision importante qui n’exige pas seulement une bonne préparation. La vie dans un nouvel appartement peut être gâchée par des surprises déplaisantes qui ne se manifestent qu’après le début de vie dans le logement. Pour éviter des coÿts supplémentaires et des déceptions inattendues, il est essentiel de comprendre avant l’achat quels éléments vérifier et surtout comment les vérifier.

INMYROOM et Yandex Market ont préparé pour nos lecteurs un projet extraordinaire en collaboration : “Rénovation DVI” : nous allons ensemble acheter et aménager un appartement ! Vous allez suivre une mini-série de cinq épisodes, dans laquelle nous expliquerons ensemble chaque étape, de la sélection du bien immobilier à la conception du design. La première partie de cette série est déjà disponible.

vidéo (29 minutes)

Aujourd’hui, nous préparons ensemble l’achat d’un appartement avec une experte du domaine de la revente (flipping) Ksenia Shahmatova et une agente immobilière expérimentée Anna Pushkina. Nous examinons ensemble les aspects clés à considérer lors de l’inspection d’appartements. Les experts partagent leurs conseils professionnels et des outils utiles pour vérifier l’appartement potentiel avant le début des travaux de rénovation. Ils donnent aussi des recommandations précieuses et révèlent le secret pour choisir un appartement qui ne vous déçuira pas.

Quel appartement achetons-nous

Un appartement trois pièces de type stalino construit en 1958 se trouve dans le quartier Lomonosovski de Moscou, sur la rue Nadège Krupskaya. Il s'agit d'un quartier calme et verdoyant doté d'une infrastructure bien équipée. La construction existante rend le quartier pratique pour vivre : des cours verdoyants chaleureux, aucune nouvelle construction ou rénovation de grande envergure perturbant le rythme habituel. Près de la maison se trouve une école connue n°1514, faisant partie des 10 meilleures écoles de mathématiques de Moscou.

Le bâtiment possède des murs en brique, des plafonds à trois mètres de haut et de grandes fenêtres. Malgré son âge, il est bien conservé et l'appartement permet une flexibilité dans la disposition intérieure et le réaménagement.

Comment se préparer correctement à l'inspection

Le choix d’un appartement est un processus complexe qui n’exige pas seulement une préparation. Avant d’aller faire l’inspection, il est important de s’armurer non seulement de connaissances mais aussi d’outils. Vérifier l’électricité, identifier les irrégularités des murs ou comprendre si la ventilation est fonctionnelle peut être fait avant le réaménagement, si vous emportez l’équipement adéquat.

Pour éviter les mauvaises surprises, voici ce dont vous avez besoin pour vérifier l’état de l’appartement :

• Un testeur de tension — aide à comprendre s’il y a des problèmes électriques. C’est important car les anciens circuits électriques deviennent souvent la cause d’incendies et exigent un remplacement couteux.
• Un niveau laser — permet de déterminer si les murs et le sol sont droits. Les surfaces irrégulières peuvent augmenter les coüts de rénovation et compliquer l’installation du mobilier.
• Des détecteurs de fuites de gaz et d'humidité — utiles dans les maisons dotées d’un système au gaz ou avec une mauvaise ventilation. Si vous ne repérez pas le problème de gaz ou d'humidité, cela peut avoir un impact sérieux sur le confort et la sécurité de vie.

Remarque : Multimètre numérique DEKO DT Smart Plus, acheter

Niveau laser Nocord, acheter

Les outils pour vérifier l’état de l’appartement et d'autres produits utiles pour le réaménagement seront trouvés sur Yandex Market : tout ce qui est nécessaire a été rassemblé en un seul endroit. Plus de 8 millions de produits pour la construction et le réaménagement sont disponibles — des outils aux matériaux de finition, incluant les produits des marques principales comme Makita, DEKO, Greenworks, Resanta, Zitrek et d'autres.

Le testeur de tension Deko peut aider à déterminer la qualité de l'électricité, et étudier les surfaces avec soin sera plus facile grâce au niveau laser Nocord. Ces et autres assistants modernes simplifient le processus de rénovation et de vérification du logement avant l’achat.

Quartier et environnement : vérification avant d'entrer dans l'appartement

Avant une inspection, il est important de comprendre à quel point vivre dans cet endroit sera confortable. L’infrastructure, l’environnement extérieur et la présence d’établissements scolaires influencent considérablement la qualité de vie.

• Localisation. L’appartement est situé dans le quartier Lomonosovski de Moscou. Le quartier est bien doté en infrastructures, avec des cours calmes et des maisons anciennes en brique. Il n’y a pas de construction anarchique ni de danger à se retrouver près d’une nouvelle construction qui bloque la vue depuis les fenêtres. Cela est important car un quartier calme offre des conditions de confort et influence la liquidité de l’immobilier.
• Infrastructures. Des magasins, des crèches et des cliniques sont proches. Il y a aussi une « Piatyorka » bon marché et une “Azбуka Vkuha” — signe d’un quartier bien équilibré. La présence des objets nécessaires à portée de marche évite les ennuis inutiles.
• École n°1514. Elle fait partie des 10 meilleurs écoles de mathématiques de Moscou et est visible depuis la fenête de l’appartement. Un facteur important pour les familles avec enfants, mais Ksenia avertit : “Choisir un appartement uniquement parce qu’elle est près de l’école est un risque. Oui, elle est près, mais accéder à cette école est difficile. M’m’en vivant juste en face, il n’y a pas de garantie d’être admis”.

Inspection du bâtiment : points importants

• Type de construction. Bâtiment de la série 208, stalino tardif, construit en 1958. Murs en brique, plafonds à trois mètres de haut, des dalles épaisses garantissent une excellente isolation phonique. Cela est important : une bonne isolement acoustique et une hauteur de plafond suffisante créent un espace confortable.
• État de l’entrée. Le hall d’entrée est propre et lumineux grâce aux grandes fenêtres, mais le bâtiment est ancien et les traces du temps sont visibles. Le carrelage au sol est encore soviétique mais en bon état. Le bâtiment est maintenu dans un état acceptable, mais il faut faire attention aux détails pour repérer les signes d’usure à temps opportun.

• Le conduit d’ordure est bouché — c’est un avantage, sans odeurs déplaisantes ni antisanitaire. Le conduit bouché réduit le risque de souris et améliore l’hygiène générale dans l’entrée.
• Matériel au gaz. Le bâtiment est doté de gaz. Mais il est important de garder en tête : le gaz est un sujet controversé. D'un côté, l'eau chaude est disponible tout le temps. De l'autre côté, les tuyaux de gaz dans les anciens bâtiments peuvent être en mauvais état.

Vérification des documents

Avant de prendre une décision finale, il faut s'assurer que tous les documents sont en ordre. Les erreurs à ce stade peuvent compliquer l'accomplissement de la transaction et entraîner des coüts supplémentaires. Dans le cas de notre appartement, cela est particulierment important car le bâtiment est ancien et son histoire a été modifiée plusieurs fois.

• Le livre de l'habitation. L'appartement a été privatisé. Il faut vérifier que tous les anciens propriétaires inscrits y étaient définitivement sortis. Il est important de s'assurer qu'il n'y a pas de propriétaires ou de descendants non encore sortis qui pourraient contester la transaction.

• Extrait de l'EGFRN. Au moment de l'inspection, trois propriétaires étaient inscrits. Il faut vérifier que tous les propriétaires sont d'accord pour la vente et qu'il n'y a pas de restrictions ou de saisies. De plus, il est important de s'assurer qu'il n'y a pas d'interdictions judiciaires sur la vente de l'appartement.

• Contrat de privatisation. Veuillez re-vérifier qui a participé à la privatisation. Si des personnes ont refusé de participer, leurs droits sur la part peuvent persister. Cela est particulierment important si l'appartement a été transmis par héritage.

• Personnes ayant refusé la privatisation. Il est important de demander un extrait des archives pour vérifier si quelqu'un parmi les anciens locataires a refusé la privatisation. Si c'est le cas, cette personne conserve un droit de vie à vie même si elle n'est pas propriétaire.

• Histoire des réaménagements. Dans les bâtiments anciens, des réaménagements ont souvent été faits sans en avoir fait la demande officielle. Si des changements ont été effectués dans l'appartement, ils doivent soit être formalisés, soit restaurés dans leur état initial pour éviter les sanctions.

• Vérification des dettes relatives aux services publics. Avant la transaction, il est essentiel de s'assurer qu'il n'y a pas de grandes dettes pour les services publics, le réparation majeure ou d'autres paiements obligatoires. Ces dettes passent au nouveau propriétaire.

• Relevés du PNDS et du NDS. Pour protéger la transaction, tous les vendeurs doivent fournir des relevés provenant des dispansers psychonévrologiques et narcotiques. C'est une mesure obligatoire qui permet d'éviter les problèmes potentiels liés à la contestation du contrat.

L'agent immobilier Anna recommande de vérifier attentivement ces documents car leur bon élaboration permettra d'éviter des problèmes futurs. Pour une vérification approfondie, mieux vaut se tourner vers un avocat.

L'inspection réelle de l'appartement montre : avant l'achat, il faut évaluer non seulement le réaménagement mais aussi l'état du bâtiment, des installations techniques, des fenêtres, de la ventilation et de la clarté juridique. Un équipement spécial permet de se préparer à l'inspection. Les viseurs thermiques et les mesureurs d'humidité permettent de repérer les défauts cachés.

Dans les épisodes suivants, nous continuerons de vous raconter tous les étapes du réaménagement complet. Ne manquez pas !