Was Sie vor dem Kauf einer Wohnung prüfen sollten: Wir analysieren es an einem echten Beispiel

Der Kauf einer Wohnung ist ein ernster Schritt, der sorgfältige Vorbereitung erfordert. Das neue Zuhause kann durch unangenehme Überraschungen getrübt werden, die erst nach der Einzugnahme auftreten. Um unnötige Ausgaben und schmerzhafte Überraschungen zu vermeiden, ist es wichtig, vor dem Kauf des Hauses zu verstehen, was zu prüfen ist und wie dies am besten gemacht wird.

INMYROOM und Yandex Market haben für unsere Leser ein erstaunliches gemeinsames Projekt „Reparatur-DWIG“ erstellt: Wir werden gemeinsam eine Wohnung kaufen und einrichten! Sie erhalten eine Mini-Serie aus fünf Episoden, in denen wir gemeinsam mit Experten jeden Schritt behandeln – von der Auswahl des Immobilienobjekts bis zur Gestaltung des Interieurs. Die erste Episode aus fünf ist bereits veröffentlicht.

Heute bereiten wir uns gemeinsam mit einem Fachmann im Bereich Flipping, Ksenia Schachmatowa, und einem erfahrenen Maklerin Anna Puschkina auf den Wohnungseinkauf vor. Wir werden gemeinsam die wichtigsten Aspekte untersuchen, auf die bei der Besichtigung von Wohnungen besonders geachtet werden sollte. Die Experten teilen ihre professionellen Tipps und nützliche Tools mit, die helfen, potenzielle Immobilien vor Beginn des Renovierungsprozesses zu prüfen. Außerdem geben sie wertvolle Empfehlungen und enthüllen das Geheimnis, wie man eine Wohnung wählt, die nicht enttäuscht.

Welche Wohnung kaufen wir

Die dreizimmerige Stalin-Appartement aus dem Jahr 1958 liegt im Lomonosskiy-Raum Moskau, an der Straße Nadegda Krupskaja. Es ist ein ruhiger grüner Bezirk mit guter Infrastruktur. Die etablierte Bebauung macht den Bezirk für das Leben bequem: gemütliche grüne Hofe, keine Neubauten oder große Umbauarbeiten, die den gewohnten Lebensstil stören. In der Nähe befindet sich eine bekannte Schule 1514, die in den Top-10 der mathematischen Schulen Moskaus gehört.

Das Haus hat Ziegelwände, drei Meter hohe Decken und große Fenster. Trotz seines Alters ist es gut erhalten, und die Wohnung erlaubt eine flexible Herangehensweise an das Raumkonzept und Renovierung.

Wie man sich richtig auf die Besichtigung vorbereitet

Die Auswahl einer Wohnung ist ein komplexer Prozess, der Vorbereitung erfordert. Bevor man zu einer Besichtigung geht, ist es wichtig, nicht nur Kenntnisse, sondern auch Werkzeuge mitzunehmen. Elektrik zu prüfen, Unebenheiten an Wänden zu erkennen oder zu verstehen, ob die Ventilation ordnungsgemäß funktioniert, kann vor einer Renovierung erfolgen, wenn man das richtige Equipment mitnimmt.

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, benötigen Sie folgende Werkzeuge zur Prüfung des Zustands der Wohnung:

• Spannungstester – hilft zu verstehen, ob es Probleme mit der Elektrik gibt. Das ist wichtig, da alte Leitungen oft Ursache für Brände sind und eine teure Umstellung benötigen.
• Laser-Niveau – bestimmt, wie eben die Wände und der Boden sind. Unebenheiten können die Kosten für Renovierungen erhöhen und die Einrichtung von Möbeln erschweren.
• Gas- und Feuchtigkeitssensoren – nützlich in Häusern mit Gasversorgung oder schlechte Belüftung. Wenn Probleme mit dem Gas oder Feuchtigkeit nicht bemerkt werden, kann dies erheblich den Lebenskomfort und die Sicherheit beeinflussen.

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Werkzeuge zur Prüfung des Zustands der Wohnung und andere nützliche Produkte, die während einer Renovierung nützlich sind, finden Sie auf Yandex Market: Alles Notwendige ist bereits an einem Ort gesammelt. Dort werden über 8 Millionen Produkte für Bau und Renovierung angeboten – von Werkzeugen bis hin zu Ausbaumaschinen, einschließlich Produkten bekannter Marken – Makita, DEKO, Greenworks, Resanta, Zitrek und viele andere.

Die Qualität der Elektrik kann mit einem Spannungstester Deko überprüft werden, und die Oberflächen sind einfacher zu analysieren mit einem Laser-Niveau Nocord. Diese und andere moderne Helfer vereinfachen den Renovierungsprozess und die Prüfung von Immobilien vor dem Kauf.

Bezirk und Umgebung: Vor dem Betreten der Wohnung prüfen

Bevor eine Besichtigung stattfindet, ist es wichtig zu verstehen, wie angenehm es ist, dort zu leben. Die Infrastruktur, die Umwelt und das Vorhandensein von Bildungseinrichtungen beeinflussen erheblich die Lebensqualität.

• Lage. Die Wohnung liegt im Lomonosskiy-Raum Moskau. Ein Bezirk mit guter Infrastruktur, ruhigen Hofen und alten Ziegelhäusern. Hier gibt es keine chaotische Bebauung und keine Gefahr, in der Nähe einer Neubauwohnung zu landen, die den Blick aus dem Fenster blockiert. Das ist wichtig, da ein ruhiger Bezirk komfortable Lebensbedingungen schafft und die Liquidität von Immobilien beeinflusst.
• Infrastruktur. In der Nähe befinden sich Geschäfte, Kindergärten und Krankenhäuser. Es gibt sowohl eine preiswürdige „Pjatyorochka“ als auch „Azбука Vкуса“, was ein Zeichen für einen wohlhabenden Bezirk ist. Das Vorhandensein notwendiger Objekte in Gehweite erspart unnötige Sorgen.
• Schule 1514. Sie gehört zu den Top-10 besten mathematischen Schulen Moskaus und ist aus dem Fenster der Wohnung sichtbar. Ein wichtiger Faktor für Familien mit Kindern, aber Ksenia warnt: „Eine Wohnung nur wegen der Schule zu wählen – das ist ein Risiko. Ja, sie liegt in der Nähe, aber es ist schwer dort hinzukommen. Selbst wenn Sie direkt gegenüber wohnen, gibt es keine Garantie für eine Zulassung.“

Besichtigung des Hauses: Wichtige Details

• Bauart. Das Haus der Serie 208, eine späte Stalin-Appartement aus dem Jahr 1958. Ziegelwände, drei Meter hohe Decken, dicke Decken bieten eine hervorragende Schallisolierung. Das ist wichtig – gute Schallisolierung und hohe Decken erzeugen einen komfortablen Raum.
• Zustand des Eingangsbereichs. Der Eingang ist sauber und hell durch große Fenster, aber das Haus ist alt und zeigt Spuren der Zeit. Die Fliesen auf dem Boden sind noch sowjetisch, aber in gutem Zustand. Das Haus wird in einem akzeptablen Zustand gepflegt, aber es braucht Aufmerksamkeit auf Details, um Abnutzung rechtzeitig zu erkennen.

• Der Mülleimer ist verschlossen – das ist ein Plus, es gibt keine unangenehmen Gerüche und Antisaniationsprobleme. Ein verschlossener Mülleimer verringert das Risiko von Nagetieren und verbessert die allgemeine Hygiene im Eingangsbereich.
• Gasgeräte. Das Haus hat Gas. Aber es ist wichtig zu wissen: Gas ist ein problematischer Punkt. Einerseits ist heißes Wasser immer verfügbar. Andererseits können Gasleitungen in alten Häusern nicht ideal sein.

Prüfung der Unterlagen

Bevor Sie eine endgültige Entscheidung treffen, sollten Sie sicherstellen, dass alle Unterlagen in Ordnung sind. Fehler auf dieser Stufe können die Abwicklung der Transaktion erschweren und zusätzliche Kosten verursachen. In unserem Fall ist das besonders wichtig, da das Haus alt ist und seine Geschichte mehrfach verändert wurde.

• Wohnbuch. Die Wohnung wurde privatisiert. Es ist notwendig zu prüfen, ob alle früher registrierten Bewohner ausgewiesen wurden. Es ist wichtig sicherzustellen, dass es in der Wohnung keine nicht ausgewiesenen Eigentümer oder Erben gibt, die die Transaktion infrage stellen könnten.

• Auszug aus dem EGRN. Zum Zeitpunkt der Besichtigung sind drei Eigentümer in der Auszug aufgeführt. Es ist notwendig zu prüfen, ob alle Eigentümer der Transaktion zustimmen und ob keine Beschränkungen oder Beschlagnahmen bestehen. Außerdem ist es wichtig sicherzustellen, dass keine gerichtlichen Verbote für den Verkauf der Wohnung bestehen.

• Vertrag zur Privatisierung. Es ist ratsam noch einmal zu überprüfen, wer an der Privatisierung beteiligt war. Falls es in dem Prozess Widerrufende gab, können ihre Rechte auf eine Anteilsgemeinschaft erhalten bleiben. Das ist besonders wichtig, wenn die Wohnung durch Erbe übertragen wurde.

• Widerrufende bei der Privatisierung. Es ist wichtig, eine Auskunft aus den Archiven zu beantragen, um zu prüfen, ob jemand von der Privatisierung widerrufen hat. Wenn eine solche Person existiert, behält sie ein lebenslanges Wohnrecht, selbst wenn sie kein Eigentümer ist.

• Geschichte von Umplanungen. In alten Häusern wurden oft Umbauten durchgeführt, ohne sie offiziell zu genehmigen. Wenn es in der Wohnung Änderungen gibt, müssen diese entweder legalisiert oder die ursprüngliche Planung wiederhergestellt werden, um Strafen zu vermeiden.

• Prüfung von Verbindlichkeiten bezüglich der Mietzinsen. Vor der Transaktion ist es notwendig zu bestätigen, dass es keine großen Schulden bezüglich kommunaler Dienstleistungen, Kapitalreparaturen oder anderen verpflichtenden Zahlungen gibt. Diese Schulden übergehen auf den neuen Besitzer.

• Unterlagen aus PNDS und ND. Um die Transaktion zu schützen, werden von allen Verkäufern Unterlagen aus psychiatrischen und narkologischen Dispensarien angefordert. Dies ist eine obligatorische Maßnahme, die helfen soll, potenzielle Probleme mit der Überprüfung des Vertrags zu vermeiden.

Maklerin Anna empfiehlt, diese Unterlagen sorgfältig zu prüfen, da eine ordnungsgemäße Ausführung sie wird helfen, Probleme in der Zukunft zu vermeiden. Für eine detaillierte Prüfung ist es besser, sich an einen Anwalt zu wenden.

Eine reale Besichtigung der Wohnung ergab: Vor dem Kauf sollten nicht nur der Renovierungsstatus, sondern auch der Zustand des Hauses, der Kommunikation, Fenster, Belüftung und die juristische Sauberkeit geprüft werden. Vorbereitung auf eine Besichtigung hilft spezielles Equipment. Infrarotkameras und Feuchtigkeitsmesser können verborgene Defekte aufdecken.

In den folgenden Episoden werden wir Ihnen alle Schritte des Sanierungsprozesses erzählen. Verpassen Sie es nicht!