離婚後の不動産売却と税金増加：2025年に予定されている法改正について

2025年の初めから、一連の法改正が施行されました。これらは不動産所有者だけでなく、購入者、開発業者、借主、そして公共サービスを利用するすべての人に影響を与えます。今日は弁護士のタチアナ・エレシコと共に、これらの新規規制を詳しく解説し、不愉快な事態を避ける方法についてアドバイスします。

• 居住用にのみ適用。これからは、個人住宅の購入や建設に出産資金を使用する場合、その物件が衛生基準および技術基準を満たしていることを確認する必要があります。
• 開発業者と預かり口座。開発業者はもはや購入者から直接資金を受け取ることができず、資金は特別な銀行口座に預けられ、建設が完了し所有者に引き渡された後にのみ利用可能になります。これは未完成物件による被害を防ぐためです。

• 未使用土地の徴用と未登録物件の禁止。2025年から、長期間目的通りに利用されていない土地は当局によって没収されることになります。また、国家登記簿に登録されていない住宅や建物の運営も禁止されます。
• 罰金の導入。2025年3月1日以降、国家登記簿に登録されていない住宅や建物の運営は禁止され、所有者には罰金が科せられることになります。

• 所得税および政府手数料の増加。不動産売買にかかる個人所得税率が引き上げられ、税務当局が申告額と実際の価格に差異を発見した場合にはさらに高い税率が適用されます。
• 政府手数料の増加。不動産権利の登録にかかる費用が従来の2,000ルーブルから4,000ルーブルに上昇し、物件の価値が2,000万ルーブルを超える場合にはさらに高額になります。
• 公共サービス料金の増加。
  一部地域では料金率が引き上げられ、公共サービスの未払い分はGISシステムを通じてオンラインで徴収されます。新たな法案が可決されれば、裁判所を経由することなく支払いが行われることにもなります。

• 土地登記のオンライン化と新規建設規制。2025年からは、書類提出から権利登録まで、すべての手続きをオンラインで行うことが可能になります。
• 特定地域での最低敷地面積の規定。一部ロシア地域では、28平方メートル未満の住宅の建設が禁止されています。これは快適な居住環境を確保するためです。

• 離婚後の不動産売却に関する規制。新年度から、離婚後に共同所有の不動産を相手方の同意なく売却することが可能になります。最高裁判所もこの規定を正当化しています。

• 分配未了によるリスク。離婚後に不動産の所有権が正式に登録されない場合、相手方は何も受け取れなくなる可能性があります。売却された不動産から自分の分を取り戻すことはできません。

• 取引や「低評価」された価格に対する厳格な監視。2025年からは、不動産の価格が市場価格を大幅に下回る取引に対して税務当局が厳しく監視するようになります。国家登記簿のデータと銀行の信用情報を照合し、追加税金が課されることもあります。
• 日帰り賃貸物件や個人事業主への注意。2024年末から、市民や個人事業主が「収入ゼロ」を申告しているにもかかわらず、実際にはアパートを日々賃貸し、多額の利益を得ているケースが発覚しています。これらの事例に対しては、さらなる調査や罰則が科される可能性があります。

• 低所得者が高価な不動産を購入する場合への注意。低所得者が高価な不動産を購入する場合、税務当局はその資金源を厳しく調査します。「相続で数百万ルーブルを受け取った」といった説明だけでは納得されません。

新たな原則の適用。どのような資金でも、それが税金対象であると見なされます。反証がない限り、すべての資金は課税対象です。

迅速な登記には高額な手数料が必要。これまでは1日で登記が完了していましたが、今後は2倍の手数料を支払う必要があります。

EGRN証明書の取得費用の増加と情報量の拡大。紙の証明書の価格は種類や枚数に応じて460ルーブルから1,740ルーブルで、電子版は290ルーブルから700ルーブルです。ただし、「Gosuslugi」を利用すれば無料で不動産情報を入手することができます。
EGRN登録における第三者の権利情報。借主や私有化を拒否した人、未成年者や無行為能力者の居住権情報も登録されるようになりました。これにより、購入者は「永久に登録された」居住者といった予期せぬ問題を避けることができます。
贈与契約の公証制度の導入。2025年1月13日から、すべての不動産贈与契約は公証を受けなければなりません。これは社会的に弱い立場にある人々を詐欺から守るためです。
手数料の増加。公証手続きには平均して30,000ルーブルが必要となりますが、以前は無料で契約を結ぶことができました。
「ダーチャ特例」の延長。2031年まで、「ダーチャ」として登録される物件の範囲が拡大されます。住宅だけでなく、浴場や倉庫、夏用キッチンなども登録対象となります。
新規建築物に課される税金。敷地面積が50平方メートルを超え、他の建物と併存している場合、登録された建築物にはその地籍価値の0.1%から0.3%の税金が課せられます。
公共サービス料金の支払い遅延に対する罰則の強化。2025年1月20日から、滞納金の計算利率が21%に引き上げられます。10,000ルーブルの借金で120日間支払いを遅延した場合、約900ルーブル（金額のほぼ10%）の罰金が課せられることになります。
罰則率の引き下げの可能性。
国家院では法案第797061-8号を審議中であり、もし採択されれば2025年1月1日から以前の9.5%の利率が適用される予定です。
高層建築物の開発業者に対する罰則の一時停止。30階以上、または100メートル以上の高層建築物を建設している開発業者は、新築物件の引き渡し遅延や欠陥修正の遅れに対する罰則が一時的に免除されます。

表紙写真：アルテミー・シャロニャン、クリスチナ・シャロニャン、レジーナ・サジナの作品