Verkauf von Immobilien nach Scheidung und Steuererhöhungen: Was sich im Gesetzgebungsjahr 2025 ändert

Seit Anfang 2025 trat eine Reihe von Änderungen im Gesetzgebung in Kraft: Sie betreffen sowohl Eigentümer von Immobilien als auch Käufer, Bauunternehmen, Mieter und alle, die sich von kommunalen Dienstleistungen profitieren. Heute besprechen wir gemeinsam mit der Anwältin Tatjana Ereshko alle neuen Regelungen und geben Ihnen Hinweise, wie Sie unangenehme Überraschungen vermeiden können.

• Nur nutzbare Objekte. Ab jetzt kann das Mutterkapital nur noch für den Kauf oder die Errichtung von Objekten des individuellen Wohnungsbaus verwendet werden, wenn nachgewiesen ist, dass das Wohnen den sanitären und technischen Normen entspricht.
• Bauunternehmen IGH und Escrow-Konten. Bauunternehmen dürfen keine sofortigen Zahlungen von Käufern erhalten: Stattdessen werden Mittel auf einem speziellen Konto bei einer Bank aufbewahrt und erst dem Bauunternehmen freigegeben, sobald der Bau abgeschlossen ist und das Wohnen an die Eigentümer übergeben wird. Dies soll Käufer vor unvollständigen Bauvorhaben schützen.

• Enteignung leerstehender Flächen. Ab 2025 können Behörden Grundstücke konfiszieren, die über einen längeren Zeitraum nicht nach ihrem Zweck genutzt werden – zum Beispiel, wenn auf dem Gelände kein Bau oder keine landwirtschaftliche Nutzung stattfindet.
• Bürgel für nicht registrierte Objekte. Ab dem 1. März 2025 ist die Nutzung von Häusern und Kapitalanlagen, die nicht im Kataster eingetragen und in der Eintragungsstelle registriert sind, verboten. Die Eintragungsstelle erhält das Recht, Besitzer mit Geldstrafen zu bestrafen, wenn sie keine offizielle Registrierung besitzen.

• Anstieg der Einkommensteuer. Ab 2025 wurden die Steuersätze für Einkommensteuer bei Verkäufen von Immobilien erhöht, insbesondere wenn die Steuerverwaltung eine Abweichung zwischen der angegebenen und der tatsächlichen Verkaufssumme feststellt.
• Erhöhung der Registrierungsgebühren. Anstelle der früheren 2.000 Rubel bezahlen Physikalische Personen jetzt 4.000 Rubel für die Registrierung von Rechten an Immobilien. Wenn die Immobilie über 20 Millionen Rubel kostet, erhöhen sich die Gebühren sogar weiter.
• Anstieg der HKH-Tarife. In einigen Regionen wurden erhöhte Koeffizienten eingeführt, und Schulden für HKH werden online über GIS HKH eingezogen, und falls der neue Gesetzesentwurf angenommen wird, auch ohne Gericht – dies betrifft Regionen mit strengen lokalen Normen und hoher digitaler Integration.

• Elektronische Transaktionen ohne Katalogingenieure. Ab 2025 besteht die Möglichkeit, einen Grundstückseigentum vollständig online zu verwalten: Von der Einreichung der Unterlagen bis zur Registrierung der Rechte.
• Minimale Fläche in bestimmten Regionen. In einigen Ländern verbieten Bauunternehmen, Häuser mit weniger als 28 Quadratmetern zu errichten. Dies dient dem Ziel, Standards für ein komfortables Leben einzuhalten.

• Sofort nach Scheidung. Ab dem neuen Jahr kann ein ehemaliger Ehepartner nach der Scheidung die gemeinsame Immobilie ohne Zustimmung des anderen Partners verkaufen.
• Stellungnahme des Obersten Gerichtshofs. Das höchste Gericht hat geklärt: Eine notarielle Zustimmung ist nur erforderlich, wenn die Menschen noch verheiratet sind. Nach der Scheidung kann der zweite Partner die Immobilie ohne eine solche Zustimmung verkaufen.
• Risiken bei nicht durchgeführter Aufteilung. Risiken bei nicht durchgeführter Aufteilung. Wenn nach der Scheidung keine Anteile im Notariats- oder Gerichtsverfahren festgelegt wurden, kann der zweite Ehepartner nichts mehr erhalten. Es ist nicht länger möglich, den Anteil im verkauften Immobilienobjekt zurückzufordern. Gerichte gewähren später nur eine Entschädigung für den verlorenen Anteil, wobei die Zahlung leicht auf Jahre verteilt oder sogar durch persönliches Insolvenz gelöscht werden kann.

• Prüfungen der Steuerbehörden. Ab 2025 verstärken Steuereinheiten die Überwachung von Transaktionen, bei denen der Verkaufswert signifikant unter dem Marktwert liegt. Sie vergleichen Daten aus der Eintragungsstelle mit Kreditdossiers in Banken und berechnen zusätzliche Steuern.
• Bürgel bis zu 40% des nicht gezahlten Steuern. Bei Feststellung von Manipulationen mit Preisen legen die Steuerbehörden Geldstrafen auf, und die Unterzahlung wird nach dem neuen differenzierten Steuertarif der Einkommensteuer eingezogen.

• Prüfungen Ende 2024. Behörden identifizieren immer noch Fälle, in denen Bürger und Einzelunternehmer "Null-Einkommen" deklarieren, aber Wohnungstage mieten und erhebliche Gewinne erzielen.
• Längere Prüfungszeitraum bis zur Nachzahlung. Bei der Eröffnung eines Strafverfahrens kann die Prüfungszeit über das übliche Drei-Jahres-Intervall hinausgehen, und die abschließenden Geldstrafen erreichen Hunderte von Millionen Rubel.

• Verdächtige große Transaktionen. Steuereinheiten interessieren sich für Bürger, die offiziell als arm gelten, wenn sie teure Objekte kaufen. Sie müssen dem Steueraufseher erklären, woher das Geld kam. Erklärungen wie „erhielt Millionen im Erbe“ ohne dokumentarende Bestätigung überzeugen die Aufsichtsbehörden nicht.
• Neuer ungeschriebener Prinzip. Es wird angenommen, dass alle überwiesenen Gelder steuerbare Einkünfte sind, bis das Gegenteil bewiesen wird.

• Ein Arbeitstag für doppelte Gebühr. Jetzt kann man den Wechsel des Eigentümers oder die Registrierung eines Objekts im beschleunigten Modus durchführen. Doch für die Geschwindigkeit muss man viel mehr bezahlen.

• Neue Preise. Papierauszüge kosten 460–1.740 Rubel je nach Art und Umfang, elektronische Auszüge – 290 bis 700 Rubel.
• Kostenlose Daten über Ihre eigene Immobilie. Über „Gosuslugi“ können Sie weiterhin kostenlose Informationen zu Ihren Objekten erhalten.
• Rechte Dritter im EGRN. Jetzt werden Informationen über Mieter, Personen, die sich von der Privatisierung abgelehnt haben, Minderjährige oder unfähige Personen, die das Recht auf Lebensraum behalten, in das Register aufgenommen. Dies hilft Käufern, unerwartete Situationen mit „immer noch eingetragenen“ Bewohnern zu vermeiden.

• Verbot der Schenkung in einfacher schriftlicher Form. Ab dem 13. Januar 2025 werden alle Immobilien-Schenkungsverträge über einen Notar abgewickelt. Gemäß dem Willen des Gesetzgebers soll dies sozial benachteiligten Bürgern vor Betrug schützen.
• Erhöhung der Kosten. Notarielle Dienstleistungen kosten durchschnittlich 30.000 Rubel, obwohl es früher ausreichte, einen kostenlosen Vertrag und eine kleine Registrierungsgebühr zu haben.

• Erweiterung der Liste der Objekte. In der vereinfachten Form kann man jetzt nicht nur Wohnhäuser, sondern auch Saunen, Scheunen, Sommerküchen und andere Gebäude, die vor dem 1. Januar 2013 errichtet wurden, sowie Zweifamilienhäuser registrieren.
• Steuer auf neue Objekte. Registrierte Gebäude unterliegen einer Steuer von 0,1% bis 0,3% der katalogierten Wert, wenn sie nicht die einzigen Strukturen auf dem Grundstück sind und eine Fläche von über 50 Quadratmetern einnehmen.

• Refinanzierungsrate 21%. Ab Januar 2025 werden Zinsen nach dieser Rate berechnet. Bei einer Verzögerung von 120 Tagen auf eine Schulden von 10.000 Rubel können etwa 900 Rubel (fast 10% der Summe) anfallen.
• Hoffnung auf Senkung. In der Duma wird ein Gesetzesentwurf Nr. 797061-8 zur Rückkehr auf die alte Rate von 9,5% diskutiert. Wenn er angenommen wird, wird diese ab dem 1. Januar 2025 rückwirkend angewendet.

• Verlängerung bis 30. Juni 2025. Entwickler, die Häuser über 30 Stockwerke (oder über 100 Meter) errichten, sind vorübergehend von der Zahlung von Pauschalstrafen für Verzögerungen bei der Übergabe von Neubauten nach DDG und Geldstrafen für verzögerte Behebung von Mängeln befreit.
• Ausnahmen für normale Gebäude. Wenn das Projekt nicht die genannten Parameter überschreitet, haben Käufer das Recht auf eine Entschädigung im regulären Verfahren.

Bild auf der Titelseite: Projekte von Artemiy und Kristina Sharony und Regine Sazhina