Продажа жилья після розводу та підвищення податків: що зміниться в законодавстві в 2025 році

З початку 2025 року вступили в силу цілий ряд змін у законодавстві: вони торкнуться як власників нерухомості, так і покупців, будівельників, орендарів та всіх, хто користується комунальними послугами. Сьогодні разом із адвокатом Татьяною Ерешко ми детально розглянемо всі нові норми та підкажемо, як уникнути неприємних сюрпризів.

Татьяна ЕрешкоЭКСПЕРТАдвокат, 19 років судової практикиНові обмеження для материнського капіталу та ІЖС

• Тільки придатні для проживання об'єкти. Тепер використовувати материнський капітал на покупку чи будівництво об'єктів індивідуального житлового будівництва можна лише після підтвердження, що житло відповідає санітарним та технічним нормам.
• Будівельники ІЖС та ескроу-рахунки. Будівельникам заборонять одразу отримувати гроші від покупців: замість цього кошти будуть зберігатися на спеціальному рахунку в банку, і стануть доступні будівельнику лише після завершення будівництва та передачі житла власникам. Це зроблено, щоб захистити покупців від недобудов.

Вилучення не використаних земельних ділянок та заборона експлуатації незареєстрованої нерухомості

• Вилучення порожніх ділянок. У 2025 році влади мають право конфіскувати земельні ділянки, які тривалий час не використовуються за призначенням, — наприклад, якщо на землі не ведеться будівництво чи не здійснюється господарська діяльність.
• Штрафи за незареєстровані об'єкти. З 1 березня 2025 року експлуатація будинків та капітальних споруд, не поставлених на кадастровий облік і не зареєстрованих у Росреєстрі, буде заборонена. А Росреєстр отримає право штрафувати власників за відсутність офіційної реєстрації.

Підвищення податків, державних зборів і тарифів ЖКХ

• Зростання ПДФО. З 2025 року зросли ставки податку на доходи фізичних осіб при продажу нерухомості, особливо якщо податкова виявить неузгодженість заявленої і реальної вартості угоди.
• Збільшення держзборів. Замість попередніх 2000 рублів при реєстрації прав на нерухомість фізичні особи тепер мають платити 4000. Якщо нерухомість дорожча 20 млн рублів, держзбір стає ще більшим.
• Зростання тарифів на комунальні послуги. У деяких регіонах встановлено підвищені коефіцієнти, а борги за ЖКХ будуть вибірково збиратися онлайн за допомогою ГІС ЖКХ, а якщо приймуть новий законопроект, то й без суду — це стосується регіонів, де діють жорсткі місцеві норми та впроваджено високий рівень цифровізації.

Онлайн-оформлення земельних ділянок та нові правила будівництва

• Електронні угоди без кадастрових інженерів. У 2025 році з'явилася можливість оформити земельну ділянку повністю онлайн: від подання документів до реєстрації прав.
• Мінімальна площа в деяких регіонах. У ряді суб'єктів РФ будівельникам заборонять возводити будинки площею менше 28 кв. м. Це зроблено для дотримання стандартів комфортного проживання.

Продаж нерухомості без згоди минулого супруга

• Одразу після розірвання шлюбу. Тепер з нового року минулий супруг після розводу зможе продати спільну нерухомість без згоди другого супруга.
• Позиція Верховного суду. Вища інстанція пояснила: нотаріальна згода потрібна лише, коли люди знаходяться у шлюбі. Після оформлення розводу другий супруг зможе продати нерухомість без отримання такої згоди.
• Ризики невиконаного розділу. Ризики невиконаного розділу. Якщо після розводу не оформити частки в нотаріальному або судовому порядку, другий супруг може залишитися без чогось. Повернути частку в проданому об'єкті нерухомості вже не вийде. Суд у подальшому присуджує лише компенсацію за втрачену частку, причому виплату легко розтягнути на роки чи вовсе списати через особисте банкротство.

Посилення контролю над угодами та «зниженими» цінами

• Перевірки податкових органів. З 2025 року інспектори посилили моніторинг угод, де вартість нерухомості вказана значно нижче ринкової. Вони перевіряють дані Росреєстру з кредитним досьє в банках і доначислюють податки.
• Штраф до 40% від несплати податку. При виявленні махінацій з цінами податкова накладає штрафи, а недоплату вибирають по новій диференційованій шкалі ПДФО.

Увага до постійної оренди та «нульовим» ІП

• Перевірки з кінця 2024 року. Інспекції продовжують виявляти випадки, коли громадяни та індивідуальні підприємці декларують «нульові доходи», але при цьому здають квартиру постійно і отримують значний прибуток.
• Тривалий період доначислення. При відкритті кримінального провадження термін перевірок може перевищувати стандартні три роки, а фінальні пени досягають десятків мільйонів рублів.

«Суто» з дорогою нерухомістю

• Підозрілі великі угоди. Податкові інспектори зацікавляться громадянами, офіційно визнаними малоимущими, якщо вони купують дорогоцінні об'єкти. Потрібно пояснити податковому інспектору джерело походження грошей. Пояснення типу «отримав мільйони в спадщині» без документального підтвердження не переконують наглядові органи.
• Новий негласний принцип. Вважається, що будь-які перераховані кошти — це налогооблагаемий дохід, поки не доведено протилежного.

Можливість швидкої реєстрації за підвищений тариф

• Один робочий день за подвійну пошлину. Тепер оформити передачу права власності або поставити об'єкт на кадастровий облік можна в прискореному режимі. Але за швидкість доведеться платити значно більше.

Подорожчання виписок із ЄДРН та розширені відомості

• Нові ціни. Виписки у паперовому вигляді коштують 460–1740 рублів залежно від виду та об'єму, а електронні — від 290 до 700 рублів.
• Безкоштовні дані по власній нерухомості. Через «Госуслуги» знову можна безкоштовно отримати інформацію про свої об'єкти.
• Права третіх осіб у ЄГРН. Тепер до реєстру вносять відомості про орендарів, осіб, що відмовилися від приватизації, неповнолітніх чи недієздатних, що зберігають право проживання. Це допомагає покупцям уникати несподіваних зусиль у вигляді «вічно прописаних» мешканців.

Нотаріальне оформлення угод дарування

• Заборона дарування в простій письмовій формі. З 13 січня 2025 року всі договори дарування нерухомості оформляють через нотаріуса. За намірами законодавця, це захищає соціально вразливих громадян від шахрайства.
• Збільшення витрат. Нотаріальні послуги обійдуться в середньому у 30 000 рублів, хоча раніше достатньо було безкоштовного договору та невеликого держзбору.

Продовження «дачної амністі» до 2031 року

• Розширення переліку об'єктів. У спрощеному порядку тепер можна реєструвати не лише житлові будинки, а й бани, сараї, літні кухні та інші споруди, побудовані до 1 січня 2013 року, а також двоквартирні будинки.
• Податок на нові об'єкти. Зареєстровані споруди оподатковуються від 0,1% до 0,3% від їх кадастрової вартості, якщо вони не є єдиними спорудами на ділянці і займають площу більше 50 кв. м.

Підвищені пени за прострочення оплати ЖКХ

• Ставка рефінансування 21%. З січня 2025 року пени розраховуються за цією ставкою. За 120 днів просрочки на борг у 10 000 рублів може набігти близько 900 рублів (майже 10% від суми).
• Сподівання на зниження. У Госдумі розглядають законопроект № 797061-8 щодо повернення попередньої ставки 9,5%. Якщо його приймуть, вона буде застосовуватися зворотно з 1 січня 2025 року.

Мораторій на вимоги штрафів від будівельників-висотників

• Продовження до 30 червня 2025 року. Девелопери, що будує будинки вище 30 поверхів (або більше 100 метрів), тимчасово відповідають від уплати штрафів за прострочення доставки новобудов за ДДУ та штрафів за затягування усунення недоліків.
• Винятки для стандартних будинків. Якщо проект не перевищує вказаних параметрів, то дольщики мають право вимагати компенсацію у звичайному порядку.

Фото на обкладинці: проєкти Артемія і Кристины Шаронових і Регіни Сажиной