Vente de biens immobiliers après le divorce et augmentation des impôts : ce qui change dans la législation en 2025

Depuis le début de l'année 2025, plusieurs modifications législatives sont entrées en vigueur : elles touchent à la fois les propriétaires immobiliers, les acheteurs, les promoteurs immobiliers, les locataires et tous ceux qui utilisent les services publics. Aujourd'hui, nous examinons en détail avec l'avocat Tatyana Ereshko toutes les nouvelles normes et vous indiquons comment éviter les surprises désagréables.

Tatyana EreshkoEXPERT Avocat, 19 ans d'expérience judiciaire

De nouvelles restrictions sur le capital maternel et l'habitat individuel

• Seuls les objets adaptés au logement. À partir de maintenant, utiliser le capital maternel pour acheter ou construire un logement individuel ne peut se faire que si le logement respecte les normes sanitaires et techniques.
• Les promoteurs immobiliers et les comptes d'attente. Les promoteurs ne pourront plus recevoir immédiatement les fonds des acheteurs : les sommes seront déposées sur un compte spécial dans une banque et ne seront disponibles pour le promoteur qu'après la fin de la construction et la livraison du bien aux propriétaires. Cela vise à protéger les acheteurs contre les projets incomplets.

Confiscation des terres inutilisées et interdiction d'exploiter des biens immobiliers non enregistrés

• Confiscation des terrains inutilisés. À partir de 2025, les autorités ont le droit de confisquer des terrains qui ne sont pas utilisés selon leur destination pendant une longue période, par exemple si aucun bâtiment n'est construit ou aucune activité économique n'est menée.
• Amendes pour les objets non enregistrés. À partir du 1er mars 2025, l'exploitation de maisons et bâtiments capitaux non inscrits au cadastre ni enregistrés au registre foncier sera interdite. Le registre foncier obtiendra le droit de sanctionner les propriétaires pour l'absence d'enregistrement officiel.

Augmentation des impôts, droits et tarifs des services de base

• Augmentation de l'impôt sur le revenu. À partir de 2025, les taux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques ont été augmentés lors de la vente d'immobilier, particulièrement si l'administration fiscale constate une incohérence entre la valeur déclarée et la valeur réelle de la transaction.
• Augmentation des droits d'enregistrement. Au lieu des anciens 2000 roubles, les particuliers doivent désormais payer 4000 roubles lors de l'enregistrement des droits sur un bien immobilier. Si le bien immobilier dépasse 20 millions de roubles, les droits seront encore plus élevés.
• Augmentation des tarifs des services de base. Dans certaines régions, des coefficients plus élevés ont été fixés et les arriérés de services de base seront perçus en ligne via le système GIS ЖКХ, et si un nouveau projet de loi est adopté, sans passage en justice — cela concerne les régions où les normes locales strictes sont appliquées et la digitalisation est avancée.

Enregistrement en ligne des terrains et nouvelles règles de construction

• Transactions électroniques sans ingénieurs cadastraux. En 2025, il est désormais possible de procéder à l'enregistrement complet d'un terrain en ligne : de la soumission des documents jusqu'à l'enregistrement des droits.
• Surface minimale dans certaines régions. Dans plusieurs régions de la Fédération russe, les promoteurs immobiliers ne seront plus autorisés à construire des logements d'une superficie inférieure à 28 mètres carrés. Cela vise à respecter les normes de confort dans la vie quotidienne.

Vente d'immobilier sans le consentement de l'ex-conjoint

• Immédiatement après la dissolution du mariage. À partir de cette année, l'ex-conjoint pourra vendre l'immobilier partagé sans le consentement de l'autre époux.
• Position de la Cour suprême. La plus haute instance a précisé : le consentement notarial n'est requis que lorsque les personnes sont mariées. Après la dissolution du mariage, l'autre époux pourra vendre l'immobilier sans obtenir un tel consentement.
• Risques liés à une division non effectuée. Risques liés à une division non effectuée. Si après le divorce, les parts ne sont pas formalisées par acte notarial ou judiciaire, l'ex-conjoint peut se retrouver sans rien obtenir. Il ne sera plus possible de récupérer sa part dans un bien immobilier vendu. Le tribunal ne pourra accorder que la compensation pour la part perdue, et le paiement peut être différé sur plusieurs années ou annulé par faillite personnelle.

Renforcement du contrôle des transactions et tarifs « sous-estimés »

• Vérifications des organismes fiscaux. À partir de 2025, les inspecteurs ont renforcé la surveillance des transactions où la valeur de l'immobilier est indiquée nettement inférieure à celle du marché. Ils vérifient les données du registre foncier avec les dossiers de crédit des banques et réajustent les taxes.
• Amende jusqu'à 40 % de l'impôt non payé. En cas de découverte de fraude dans les prix, l'administration fiscale applique des sanctions et collecte les arriérés selon une nouvelle échelle différenciée de l'impôt sur le revenu.

Attention à la location à court terme et aux « micro-entreprises »

• Vérifications depuis la fin de 2024. Les inspections continuent de repérer des cas où les citoyens et les entrepreneurs individuels déclarent « des revenus nuls », mais louent à court terme des appartements et obtiennent un profit important.
• Période de récupération prolongée. En cas de mise en cause d'une procédure pénale, la période de vérification peut dépasser les trois ans habituels et les pénalités peuvent atteindre plusieurs millions de roubles.

« Personnes à faibles revenus » avec des biens immobiliers chers

• Transactions suspectes de grande valeur. Les inspecteurs fiscaux s'intéresseront aux citoyens officiellement reconnus comme à faibles revenus s'ils achètent des objets coûteux. Il faudra expliquer à l'inspecteur fiscal la source de ces fonds. Des explications comme « j'ai reçu des millions en héritage » sans preuve documentaire ne convainquent pas les organismes de surveillance.
• Nouveau principe implicite. Tous les fonds transférés sont considérés comme des revenus imposables jusqu'à preuve du contraire.

Facilité d'enregistrement rapide à un tarif plus élevé

• Un jour ouvrable pour deux fois la taxe. Il est désormais possible de procéder à l'enregistrement du droit de propriété ou à l'inscription d'un objet au cadastre en mode accéléré. Cependant, cela coûtera beaucoup plus cher.

Augmentation des frais de copies du registre foncier et information étendue

• Nouveaux tarifs. Les extraits en format papier coûteront entre 460 et 1740 roubles selon le type et le volume, les copies électroniques entre 290 et 700 roubles.
• Données gratuites sur ses biens immobiliers. Via « Services gouvernementaux », on peut toujours obtenir gratuitement les informations sur ses objets.
• Droits des tiers dans le registre foncier. À présent, les données concernant les locataires, les personnes ayant renoncé à la privatisation, les mineurs ou les personnes incapables de se représenter et vivant dans le bien sont également enregistrées. Cela permet aux acheteurs d'éviter les surprises telles que « des locataires inscrits à vie ».

Formalisation notariale des donations

• Interdiction de faire un don par écrit simple. À partir du 13 janvier 2025, tous les contrats de donation d'immobilier doivent être formalisés par un notaire. Selon l'intention des législateurs, cela protège les citoyens vulnérables contre la fraude.
• Augmentation des coûts. Les services notariaux coûteront en moyenne environ 30 000 roubles, contrairement à avant où il suffisait d'un contrat gratuit et d'une petite taxe d'enregistrement.

Extension de l'« amnesty pour les terrains » jusqu’en 2031

• Extension de la liste des objets. À présent, on peut enregistrer sous forme simplifiée non seulement les maisons individuelles, mais aussi les bains, les hangars, les cuisines estivales et autres constructions construites avant le 1er janvier 2013, ainsi que les immeubles à deux appartements.
• Impôt sur les nouveaux objets. Les constructions enregistrées sont soumises à une taxe de 0,1 % à 0,3 % de leur valeur cadastrale si elles ne constituent pas les seules constructions sur le terrain et occupent une surface de plus de 50 mètres carrés.

Augmentation des pénalités pour retard de paiement des services de base

• Taux de refinancement de 21 %. À partir du mois de janvier 2025, les pénalités sont calculées selon ce taux. Pour un retard de 120 jours sur une dette de 10 000 roubles, environ 900 roubles peuvent s'accumuler (presque 10 % du montant).
• Esperance de baisse. La Démocratie nationale examine un projet de loi n° 797061-8 visant à revenir au taux précédent de 9,5 %. Si ce projet est adopté, il sera appliqué à partir du 1er janvier 2025.

Interdiction temporaire de perception des pénalités sur les promoteurs d'édifices hauts

• Extension jusqu'au 30 juin 2025. Les développeurs construisant des immeubles de plus de 30 étages (ou plus de 100 mètres) sont temporairement exemptés du paiement des pénalités pour retard de livraison selon les contrats et des sanctions liées à l'attente de correction des défauts.
• Exceptions pour les bâtiments standards. Si le projet ne dépasse pas ces critères, les acquéreurs peuvent exiger une compensation dans la norme habituelle.

Photo de couverture : projets d'Artemiy et Kristina Sharonyan et de Regina Sazhina