Venta de vivienda después del divorcio y aumento de impuestos: qué cambiará en la legislación en 2025

Desde el inicio del año 2025 entraron en vigor una serie de cambios en la legislación: afectarán tanto a los propietarios de bienes raíces como a compradores, desarrolladores inmobiliarios, arrendatarios y todos aquellos que utilicen servicios públicos. Hoy, junto con la abogada Tatiana Ereshko, examinaremos en detalle todas las nuevas normas y ofreceremos consejos sobre cómo evitar sorpresas desagradables.

• Solo objetos aptos para vivir. Ahora se puede usar el capital materno para comprar o construir objetos de construcción individual habitacional únicamente después de confirmar que la vivienda cumple con las normas sanitarias y técnicas.
• Desarrolladores de IJH y cuentas de escrow. A los desarrolladores inmobiliarios se les prohibirá recibir dinero inmediatamente de los compradores: en su lugar, los fondos se almacenarán en una cuenta especial en un banco y solo estarán disponibles para el desarrollador después de completar la construcción y entregar la vivienda a los propietarios. Esto se hace para proteger a los compradores de proyectos incompletos.

• Expropiación de terrenos inutilizados. En 2025, las autoridades pueden confiscar parcelas de tierra que no se hayan utilizado durante mucho tiempo para su propósito designado, por ejemplo, si no se lleva a cabo construcción ni actividad económica.
• Multas por objetos no registrados. A partir del 1 de marzo de 2025, se prohibirá la explotación de casas y edificios capitales que no hayan sido registrados en el registro catastral ni inscritos en el Registro de Propiedad. Además, el Registro de Propiedad obtendrá la facultad de multar a los propietarios por la falta de registro oficial.

• Aumento del impuesto sobre ingresos personales (NDFL). A partir de 2025, se incrementaron las tasas del impuesto sobre ingresos personales al vender bienes raíces, especialmente si la autoridad fiscal detecta una discrepancia entre el valor declarado y el real de la transacción.
• Aumento de tasas gubernamentales. En lugar de los anteriores 2000 rublos por el registro de derechos sobre bienes raíces, los particulares ahora deben pagar 4000 rublos. Si la propiedad supera los 20 millones de rublos, la tasa gubernamental será aún mayor.
• Aumento de tarifas de servicios públicos. En algunas regiones se han establecido coeficientes elevados y las deudas por servicios públicos se cobrarán en línea mediante GIS ЖКХ, y si se aprueba un nuevo proyecto de ley, incluso sin necesidad de ir a juicio — esto afecta a regiones con normas locales estrictas y con alto nivel de digitalización.

• Transacciones electrónicas sin ingenieros catastrales. En 2025, se puede registrar un lote de tierra completamente en línea: desde la presentación de documentos hasta el registro de derechos.
• Área mínima en algunas regiones. En varios territorios de la Federación, se prohibirá a los desarrolladores construir viviendas con menos de 28 metros cuadrados. Esto se hace para cumplir con estándares adecuados de comodidad en la vivienda.

• Justo después de disolver el matrimonio. A partir del nuevo año, el ex cónyuge tras un divorcio podrá vender la propiedad común sin el consentimiento del otro cónyuge.
• Posición del Tribunal Supremo. La instancia más alta ha aclarado que el consentimiento notarial solo es necesario cuando las personas están casadas. Después de formalizar el divorcio, el segundo cónyuge podrá vender la propiedad sin obtener ese consentimiento.
• Riesgos de no cumplir con la división. Riesgos de no cumplir con la división. Si después del divorcio no se registran las partes en un proceso notarial o judicial, el segundo cónyuge puede quedar sin nada. Ya no será posible recuperar la parte en el inmueble vendido. El tribunal solo otorgará compensación por la parte perdida en el futuro, y el pago puede extenderse durante años o incluso cancelarse mediante bancarrota personal.

• Inspecciones de los organismos fiscales. Desde 2025, los inspectores han intensificado la supervisión de transacciones donde el valor del inmueble está significativamente por debajo del mercado. Comparan los datos del Registro de Propiedad con los expedientes crediticios en bancos y cobran impuestos adicionales.
• Multa hasta el 40% del impuesto no pagado. Al detectar manipulaciones en los precios, la autoridad fiscal impondrá multas y cobrará las deudas según una nueva escala diferenciada del NDFL.

• Inspecciones desde finales de 2024. Las inspecciones continúan identificando casos en los que ciudadanos e individuos empresariales declaran ingresos nulos, pero alquilan apartamentos por días y obtienen ganancias significativas.
• Período prolongado de cobro adicional. Al iniciar una investigación penal, el plazo de inspección puede exceder los tres años estándar y las multas finales pueden alcanzar decenas de millones de rublos.

• Transacciones sospechosas de grandes valores. Los inspectores fiscales se interesan por ciudadanos oficialmente reconocidos como personas de bajos ingresos si adquieren objetos costosos. Deberán explicar al inspector fiscal el origen de los fondos. Explicaciones como “recibí millones por herencia” sin respaldo documental no convencen a las autoridades de control.
• Nuevo principio tácito. Se considera que cualquier cantidad transferida es ingreso gravable hasta que se demuestre lo contrario.

• Un día laboral por el doble de la tasa. Ahora se puede registrar la transmisión de derechos de propiedad o colocar objetos en el registro catastral aceleradamente. Sin embargo, se debe pagar mucho más por la velocidad.

• Nuevos precios. Los extractos en formato físico costarán entre 460 y 1740 rublos dependiendo del tipo y volumen, mientras que los electrónicos desde 290 hasta 700 rublos.
• Datos gratuitos sobre bienes propios. Aún se puede obtener información gratuita sobre sus objetos a través de “Servicios Estatales”.
• Derechos de terceros en el Registro de Propiedad. Ahora se registran datos sobre arrendatarios, personas que renunciaron a la privatización, menores de edad o incapacitados que conservan derecho a vivir en el inmueble. Esto ayuda a compradores a evitar sorpresas como “inquilinos permanentemente registrados”.

• Prohibición de donar sin escritura formal. A partir del 13 de enero de 2025, todos los contratos de donación inmobiliaria deben registrarse ante un notario. Según la intención del legislador, esto protege a los ciudadanos socialmente vulnerables de estafas.
• Aumento de costos. Los servicios notariales costarán aproximadamente 30 000 rublos, aunque anteriormente bastaba con un contrato gratuito y una pequeña tasa gubernamental.

• Ampliación de la lista de objetos. Ahora se puede registrar en modo simplificado no solo viviendas habitacionales, sino también baños, graneros, cocinas estivales y otras construcciones levantadas antes del 1 de enero de 2013, además de viviendas de dos apartamentos.
• Impuesto sobre nuevos objetos. Las construcciones registradas están sujetas a un impuesto del 0,1% al 0,3% de su valor catastral si no son las únicas estructuras en la parcela y ocupan más de 50 metros cuadrados.

• Tasa de refinanciación del 21%. Desde enero de 2025, las multas se calculan según esta tasa. Tras 120 días de mora en un pago de 10 000 rublos, pueden acumularse cerca de 900 rublos (casi el 10% del monto).
• Esperanza de reducción. En la Cámara de Diputados se está considerando el proyecto de ley № 797061-8 para revertir la tasa anterior del 9,5%. Si se aprueba, será aplicada retroactivamente desde el 1 de enero de 2025.

• Prórroga hasta el 30 de junio de 2025. Los desarrolladores que construyen edificios de más de 30 pisos (o más de 100 metros) están temporalmente exentos del pago de multas por demoras en la entrega de viviendas nuevas según los contratos de desarrollo y sanciones por retraso en correcciones de defectos.
• Excepciones para edificios normales. Si el proyecto no excede los parámetros mencionados, los compradores pueden exigir compensaciones en condiciones normales.

Foto de portada: proyectos de Artemiy y Kristina Sharonovas y Regine Sazhina