2025年法律变更：离婚后房产出售和税收上涨将带来哪些影响

自2025年初起，一系列法律变更开始生效：这些变化将影响房地产所有者、买家、开发商、租户以及所有使用公用事业服务的人。今天，我们与律师塔季扬娜·埃雷什科一起详细分析所有新规定，并为您提供避免意外惊喜的建议。

专家，19年司法实践经验

关于母子资金和自建房的新限制

• 仅限适合居住的房产。 现在，使用母子资金购买或建造个人住房建设项目的前提是必须证明该房产符合卫生和建筑规范。
• 自建房开发商与托管账户。 开发商将被禁止立即获得买家支付的款项：资金将存放在银行的专门账户中，直到建筑完工并交付给业主后才能提取。此举旨在保护买家免受未完成项目的风险。

闲置土地征收与未注册房产的禁用

• 征收空置土地。 2025年起，政府有权没收长期未按用途使用的土地，例如在土地上未进行建设或未开展经营活动。
• 对未注册房产的罚款。 自2025年3月1日起，未在国家登记处注册、未纳入土地登记的房屋和永久性建筑将被禁止使用。国家登记处将有权对未正式注册的业主进行罚款。

税收、政府费用和住房服务费率上涨

• 个人所得税提高。 自2025年起，出售房地产时个人所得税率有所提高，特别是当税务部门发现申报价格与实际价值不符时。
• 政府费用增加。 注册个人房地产权利的费用从之前的2000卢布增加到4000卢布。如果房地产价值超过2000万卢布，政府费用将进一步增加。
• 公用事业费用费率上涨。 在一些地区，已设定更高的系数。拖欠的住房服务费用将通过GIS ЖКХ在线追缴，如果新法律草案被通过，则无需法院即可执行——这适用于实施严格地方规范和高度数字化的地区。

在线土地注册与新建设规则

• 无需测绘工程师的电子交易。 2025年起，可以完全在线办理土地注册，从提交文件到权利登记。
• 某些地区的最小面积限制。 在一些联邦主体，开发商被禁止建造面积小于28平方米的房屋。此举旨在确保舒适的居住标准。

离婚后出售房产无需前配偶同意

• 离婚后立即。 自2025年起，离婚后的前配偶可以在不取得第二位配偶同意的情况下出售共同房产。
• 最高法院立场。 最高法院明确：只有在婚姻存续期间才需要公证同意。离婚后，第二位配偶可无需该同意即可出售房产。
• 未完成分割的风险。 未完成分割的风险。 如果离婚后不通过公证或法院程序明确份额，第二位配偶可能一无所获。 已售房产中无法再追回其份额。 法院今后仅会支付因丧失份额造成的补偿，且这种支付可能被拖延数年甚至通过个人破产完全免除。

加强交易监控与“低估”价格的处罚

• 税务检查。 自2025年起，税务官员加强了对房地产价格明显低于市场价格的交易的监督。他们将国家登记处数据与银行信贷档案进行比对并补缴税收。
• 最高40%的罚款。 发现价格欺诈行为时，税务部门将施加罚款，并根据新的差异化个人所得税标准追缴欠税。

对短期租赁和“零收入”个体经营者关注

• 2024年末的检查。 监督部门继续发现公民和个体经营者申报“零收入”，但实际按日出租公寓并获得可观利润的情况。
• 长期追查期。 在刑事立案后，检查期限可能超过标准的三年，最终罚款可能高达数千万卢布。

“低收入”人群购买高价值房产

• 可疑的大额交易。 税务官员将关注被官方认定为低收入的人士，如果他们购买了昂贵的房产，则需向税务官员解释资金来源。 如“继承了数百万卢布”等说法如无书面证明将无法说服监管机构。
• 新的非正式原则。 任何已记录的收入均视为应税收入，直到证明相反情况为止。

快速注册的加价服务

• 双倍费用一天内完成。 现在可以加速办理产权转移或土地登记，但需支付更高的费用。

增加的EGRS查询和扩展信息

• 新收费标准。 纸质查询费用为460至1740卢布，电子查询则为290至700卢布。
• 免费获取本人房产信息。 通过“政府服务”仍可免费获取本人房产信息。
• 第三方权利记录在EGRS中。 现在登记处将记录租户、放弃私有化的人员、未成年人或无行为能力者保留居住权的信息。这有助于买家避免遇到“长期登记”的住户。

赠与交易的公证手续

• 禁止以书面形式赠与。 自2025年1月13日起，所有房地产赠与合同必须通过公证员办理。立法者希望通过此举保护社会弱势群体免受欺诈。
• 费用增加。 公证服务平均费用为30,000卢布，而过去只需免费合同和少量政府费用。

“小产权”豁免期延长至2031年

• 扩大可注册对象清单。 现在，除住宅外，还可通过简化程序注册厨房、车库、凉亭等建于2013年1月1日前的建筑，以及两居室住宅。
• 新建筑物的税收。 注册的建筑将按0.1%至0.3%征收土地登记价值税，前提是它们不是地块上唯一的建筑，且面积超过50平方米。

延迟支付住房服务费用的高额罚金

• 再融资利率21%。 自2025年1月起，罚金按此利率计算。拖欠120天，10,000卢布的欠款可能产生约900卢布（约占10%）。
• 希望降低罚金。 国家杜马正在审议编号为797061-8的法案，拟将利率恢复至9.5%。若该法案通过，将从2025年1月1日起追溯适用。

高层建筑开发商罚金冻结

• 延长至2025年6月30日。 建造超过30层（或100米）的住宅开发商，暂时免除因延迟交付新房而支付的违约金和处罚。
• 标准住宅除外。 如果项目未超出上述参数，业主有权按常规要求补偿。

封面图片：亚历山大·沙罗诺夫和克里斯蒂娜·沙罗诺娃、雷吉娜·萨金娜的设计项目