Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie i podniesienie podatków: co zmieni się w ustawodawstwie w 2025 roku

Od początku 2025 roku weszły w życie szereg zmian w ustawodawstwie: dotknął one zarówno właścicieli nieruchomości, jak i kupujących, budownictwa, najemców oraz wszystkich, którzy korzystają z usług komunalnych. Dziś razem z adwokatką Tatianą Ereshko szczegółowo omawiamy wszystkie nowe przepisy i pomagamy uniknąć przykrych niespodzianek.

Tatiana EreshkoEKSPERCEADWOKAT, 19 lat praktyki sądowej
Nowe ograniczenia dla kapitału macierzyńskiego i IŻS

• Tylko obiekty przyгодne do zamieszkania. Od teraz używać kapitału macierzyńskiego na zakup lub budowę obiektów indywidualnego życiowego budownictwa można jedynie po potwierdzeniu, że mieszkanie spełnia normy sanitarno-techniczne.
• Budownictwo IŻS i rachunki escrow. Budownictwom zabroniono od razu pobierać pieniądze od kupujących: zamiast tego środki będą przechowywane na specjalnym koncie w banku i staną się dostępne dla budownictwa jedynie po ukończeniu budowy i przekazaniu nieruchomości właścicielom. Ma to na celu ochronę kupujących przed niedobudowaniami.

Wycofanie nieużywanych działek i zakaz eksploatacji niezarejestrowanej nieruchomości

• Wycofanie pustych działek. W 2025 roku władze mogą skonfiskować działki ziemne, które przez dłuższy czas nie są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem – np. jeśli na działce nie prowadzi się budowy lub nie jest prowadzona działalność gospodarcza.
• Kary za niezarejestrowane obiekty. Od 1 marca 2025 roku eksploatacja domów i budynków kapitałowych, które nie są zarejestrowane w rejestrze nieruchomości i nie mają kadastrowej rejestracji, będzie zakazana. Rejestr nieruchomości otrzyma prawo do kary za brak oficjalnej rejestracji.

Podniesienie podatków, opłat państwowych i stawek komunalnych

• Wzrost podatku dochodowego. Od 2025 roku wzrosły stawki podatku dochodowego dla fizycznych osób przy sprzedaży nieruchomości, szczególnie jeśli podatkowy wykryje niezgodność zadeklarowanej i rzeczywistej wartości transakcji.
• Zwiększenie opłat państwowych. Zamiast dotychczasowych 2000 zł przy rejestracji praw do nieruchomości fizyczne osoby muszą teraz płacić 4000 zł. Jeśli nieruchomość jest droższa niż 20 milionów zł, opłata państwa staje się jeszcze wyższa.
• Wzrost stawek usług komunalnych. W niektórych regionach ustawiono podwyższone współczynniki, a długi za usługi mieszkaniowe zostaną pobierane online przy użyciu GUSŻK, a jeśli przyjmą nowy projekt ustawy, to także bez sądu – dotyczy to regionów, gdzie obowiązują surowe lokalne normy i zastosowano wysoki poziom cyfrowości.

Oformowanie online działek i nowe zasady budowy

• Elektroniczne transakcje bez kadastrowych inżynierów. W 2025 roku pojawiła się możliwość ukończenia działki ziemnej w trybie online: od przesłania dokumentów do rejestracji praw.
• Minimalna powierzchnia w niektórych regionach. W szeregu jednostek administracyjnych budownictwom zabroniono wznoszenia domów o powierzchni mniejszej niż 28 m². Ma to na celu przestrzeganie standardów komfortowego zamieszkania.

Sprzedaż nieruchomości bez zgody byłego małżonka

• Od razu po rozwiązaniu małżeństwa. Od nowego roku byłym małżonkom po rozwojeniu mogą sprzedać wspólną nieruchomość bez zgody drugiego małżonka.
• Pozycja Sądu Najwyższego. Sąd najwyższy wyjaśnił: zgoda notarialna jest wymagana tylko wtedy, gdy ludzie są w małżeństwie. Po ukończeniu rozwojenia drugi małżonek może sprzedać nieruchomość bez uzyskania takiej zgody.
• Ryzyko niezrealizowanego podziału. Ryzyko niezrealizowanego podziału. Jeśli po rozwodzie nie zostanie ustanowiona część w formie notarialnej lub sądowej, drugi małżonek może zostać bez niczego. Przywrócenie udziału w sprzedanym obiekcie nieruchomości nie jest już możliwe. Sąd w przyszłości przyznaje jedynie kompensację za utracony udział, a płatności można rozciągnąć na lata lub całkowicie zlikwidować przez osobową bankructwo.

Wzmacnianie kontroli nad transakcjami i „niskimi” cenami

• Inspekcje podatkowe. Od 2025 roku inspektorzy wzmocnili monitorowanie transakcji, w których wartość nieruchomości została podana znacznie poniżej rynkowej. Porównują dane Rejestru nieruchomości z danymi kredytowymi w bankach i doładowują podatki.
• Kara do 40% od niezapłaconego podatku. Przy wykryciu oszustw w cenach podatkowy nakłada kary i pobiera niewypłacony podatek według nowej skali stawek podatkowych.

Uwaga na wynajem pokoju i „zerowy” IIP

• Inspekcje z końca 2024 roku. Inspekcje nadal wykrywają przypadki, gdy obywatele i indywidualni przedsiębiorcy deklarują „zerowy dochód”, ale jednocześnie wynajmują mieszkania pokoje i uzyskują znaczną zysk.
• Długi okres doładowania. Przy wdrożeniu sprawy karnych okres kontroli może przekraczać standardowe trzy lata, a końcowe opłaty mogą osiągać dziesiątki milionów złotych.

„Osoby o niskim dochodzie” z drogą nieruchomością

• Podejrzane duże transakcje. Inspektorzy podatkowi zainteresują się obywatelami oficjalnie uznawanymi za osoby o niskim dochodzie, jeśli zakupią drogie obiekty. Będzie trzeba wytłumaczyć inspektorowi podatkowemu źródło pochodzenia pieniędzy. Wyjaśnienia w stylu „otrzymałem miliony w spadku” bez dokumentalnego potwierdzenia nie przekonują organów nadzoru.
• Nowy nieformalny zasada. Uważa się, że wszelkie przekazane środki są dochodami podlegającymi opodatkowaniu, dopóki nie zostanie udowodnione przeciwne.

Mozliwość szybkiej rejestracji za podwyższoną stawkę

• Jeden dzień roboczy za podwójną opłatę. Teraz można ukończyć przejęcie prawa własności lub zarejestrować obiekt w przyspieszonym trybie. Jednak za szybkość trzeba zapłacić znacznie więcej.

Podwyższenie kosztów wydruków z EGRN i rozszerzone informacje

• Nowe ceny. Wydruki w formie papierowej będą kosztować od 460 do 1740 złotych w zależności od rodzaju i objętości, a elektroniczne – od 290 do 700 złotych.
• Darmowe dane o własnej nieruchomości. Przez „Usługi Państwowe” nadal można bezpłatnie uzyskać informacje o swoich obiektach.
• Prawa osób trzecich w EGRN. Teraz do rejestru wprowadza się dane o najemcach, osobach, które zrezygnowały z prywatyzacji, niepełnosprawnych lub niezdolnych do działania, którzy zachowują prawo do zamieszkania. To pomaga kupującym unikać niespodzianek w postaci „zawsze zamieszkałych” mieszkańców.

Oformowanie notarialne darowizn

• Zakaz darowania w formie prostego pisma. Od 13 stycznia 2025 roku wszystkie umowy darowania nieruchomości formuje się przez notariusza. Zgodnie z intencją ustawodawcy, ma to chronić społecznie nieschronionych obywateli przed oszustwami.
• Zwiększenie kosztów. Usługi notarialne będą kosztować średnio 30 000 zł, choć wcześniej wystarczyło bezpłatny umów i niewielka opłata państwa.

Przedłużenie „dachowej amnestii” do 2031 roku

• Rozszerzenie listy obiektów. W uproszczony sposób można teraz rejestrować nie tylko domy mieszkalne, ale też bany, szopy, kuchnie letnie i inne budynki zbudowane przed 1 stycznia 2013 roku, a także domy dwu-mieszkalne.
• Podatek na nowe obiekty. Zarejestrowane budynki podlegają opodatkowaniu od 0,1% do 0,3% od ich wartości katalogowej, jeśli nie są jedynymi budynkami na działce i zajmują powierzchnię powyżej 50 m².

Podwyższone opóźnienia za opóźnienie płatności za usługi mieszkaniowe

• Stawka refinansowania 21%. Od stycznia 2025 roku opóźnienia są obliczane według tej stawki. Za 120 dni opóźnienia na dług w wysokości 10 000 zł może naliczyć około 900 zł (prawie 10% od kwoty).
• Nadzieja na obniżenie. W Sejmie rozpatruje się projekt ustawy nr 797061-8 o powrocie do starej stawki 9,5%. Jeśli go przyjmą, będzie stosowana z tyłu od 1 stycznia 2025 roku.

Moratorium na pobieranie opłat za budownictwo

• Przedłużenie do 30 czerwca 2025 roku. Deweloperzy, którzy budują domy wyższe niż 30 pięter (lub powyżej 100 metrów), tymczasowo zwolnieni od płacenia opłat za opóźnienie dostawy nowych budynków zgodnie z DDG i kar za opóźnienie w usunięciu wad.
• Wyjątki dla standardowych domów. Jeśli projekt nie przekracza podanych parametrów, dolicznicy mogą wymagać kompensaty w normalny sposób.

Zdjęcie na okładce: projekty Artymia i Krystyny Sharonowych oraz Reginy Sazhinoj