注意してください、詐欺師たち！不動産業者はどのようにして入居者から利益を得ているのか

不動産市場は、詐欺師にとって絶え間ない宝の山です。アパートを探す際に不動産業者と取引する場合から、実際にそのアパートに住むまで、さまざまな詐欺手法が存在します。

ジョルジー・ネフェドフスキー、弁護士

詐欺#1 — 最も一般的な手口

不動産業者による最も典型的な詐欺は、アパートを探す人と契約を結ぶ際に、「情報提供サービス」を契約の対象として掲げ、合意事項に基づいて前払い金を全額受け取るというものです。

その結果、入居者は偽の物件情報やブロックされた電話番号しか手に入れられません。

この詐欺の本質は、不動産業者との契約が合法的に締結されているため、金銭を取り戻すことができない点にあります。なぜなら、業者はアパート選びについて何の保証もせず、単に公開情報に基づいた情報提供しか行わないからです。

不動産業者は、入居希望者を相手にこのような詐欺を2、3回繰り返し行い、可能な限り金銭を奪取した後、そのまま姿を消して連絡を絶つのです。

このような詐欺を避けるためには以下のことを守るべきです：

• 信頼できる不動産業者のみと取引すること；
• 契約内容を入念に確認すること。特に契約の対象が何であるかを注意深くチェックし、疑問がある場合は弁護士に相談すること。

詐欺#2 — 一日貸し出し

詐欺師はアパートを一日単位で貸し出した後、長期賃貸の広告を掲示します。周囲には「お得な物件」という宣伝が行われ、多くの人が見学に訪れます。

賃貸契約を結ぶ際には、家主は急いでいるとか忘れたといった理由で所有権証明書を見せません。

入居希望者の多くはアパートを借りたいという強い願望から、その言葉だけを信じて契約書に署名し、お金を支払ってしまいます。その後、詐欺師は姿を消し、数日後に入居者は実際の所有者と廊下で出会うことになります。

このような詐欺を避けるためには、借りるアパートについて事前に情報を確認し、原本を見ずに契約書に署名してはいけません。

詐欺#3 — アパートの転売

しばしば、詐欺師は同じアパートを複数の入居者に転売します。朝に一人の入居者を騙し、昼に別の人を騙し、夜にまた別の人を騙すのです。これらの人々は鍵を受け取り、翌日に引っ越せると思っていますが、実際には他の被害者たちと同じアパートで出会うことになります。このような詐欺の兆候として、「数ヶ月分の家賃を前払いするよう要求される」ということがあります。

詐欺#4 — 所有者と不動産業者の共謀

この手口は、アパートの所有者と不動産業者が共謀して行われるものです。所有者と業者はアパートを貸し出し、業者の手数料を分け合い、その後で何らかの嘘をついて入居者を追い出します。その後、新たな被害者を探して二重の利益を得るのです。業者の手数料は通常、月額家賃と同額になります。

一般的な賃貸契約では、以下の4つの場合において家主が無償で契約を解除できると規定されています：

• 入居者が3日以上家賃の支払いを遅らせた場合；
• 物件に損害が生じた場合；
• 近隣住民の権利を繰り返し侵害した場合（騒音、衛生的でない環境など）；
• アパートを本来の目的以外に使用した場合。

家主たちは入居者を早く追い出すためにあらゆる手段を尽くします。家具への隠れた損害、地元のホームレスを買収して偽の入居者を装わせたり、入口で騒音を立てて近隣住民を扇動したりするなどです。さらには、非営業時間に検査を行ったり、正義の名のもとで強制的に退去を迫ったりします。集合住宅の場合には、近隣住民もこの共謀に加担することがあります。

このような状況では、入居者は警戒を怠らず、起きた出来事をすべてビデオで記録し、警察や専門の弁護士に相談して必要な証拠を集め、無償で契約を解除するようにしなければなりません。

詐欺#5 — 共有アパートの賃貸

入居者は家族間のトラブルの被害者にもなることがあります。所有者からアパートを借りる際にはすべての書類を確認し、契約書に署名しますが、そのアパートが複数人で共有されているという事実には注意を払わないことが多いです。後になって、所有者の一人が他の人に知らせずにアパートを貸し出し、利益も分け合わないと判明することがあります。

このような場合、家主自身は詐欺師だとは思っていません。彼らは入居者を騙すつもりはなかったのです。しかし、他の所有者が突然現れたり、近隣住民から事実を知ることになります。

いずれにしても、このようなトラブルの被害者にとっては、最悪の結果になる可能性が高いです。少なくとも初対面時にはスキャンダルに巻き込まれ、場合によっては警察との対応も必要になるでしょう。その後の展開は、関係者が友好的に問題を解決できるかどうかにかかっています。できない場合、入居者は退去を強いられたり、他の所有者の利益も考慮してより高額な家賃を支払わなければならなくなる可能性があります。

詐欺を避ける方法

アパートの所有者による不正行為を防ぐためには、契約書において双方の義務を明確に規定する必要があります。家電や家具の状態、損傷が発生した場合の修理費用の負担者、アパートに滞在できる人物（入居者の友人や家族など）、ペットの飼育可否などです。

さらに、集合住宅の場合は事前に近隣住民と顔見知りになることも大切です。アパートの所有者が悪い評判を持っている場合、近所の人たちはその情報を教えてくれるでしょう。

しかし、詐欺師から完全に守られることはありません。入居者は注意深さ、経験、直感を活用することでリスクを最小限に抑えるしかありません。

賃貸契約を結ぶ際には、アパートの所有者は以下の書類を入居者に提示しなければなりません：

• アパートの所有権証明書の原本；
• アパートの所有者の身分証明書の原本；
• 他の所有者からの賃貸許可に関する委任状の原本；
• 支払われた公共料金の領収書。

契約書のほかにも、所有権証明書や所有者の身分証明書のコピーを入居者が保管しておくべきです。また、アパートの引き渡しに関する書類や受領書、毎月の家賃支払いについても書面で記録し、双方の署名と日付を明記しておく必要があります。

表紙写真：MART PRODUCTION/Pexels