Обережно, шахраї! Як рієлтори заробляють на квартиросховниках

Ринок нерухомості — це безмежний кладовище жертв для шахраїв. Мошеннических схем необмежене число, починаючи з угод з рієлтором при пошуку квартири, закінчуючи проживанням у квартирі.

Геннадій Нефедовський, адвокат

Схема №1 — найпоширеніша

Найпопулярніша схема шахрайства серед рієлторів полягає в тому, що рієлтор, укладаючи договір з претендентом на квартиру, в предметі договору вказує інформаційні послуги, і за умовами договору відразу сплачує повну вартість.

В результаті квартиросховник не отримує від рієлторів нічого, крім адрес пустишок і заблокованих номерів.

Суть схеми полягає в тому, що договір з рієлтором складений юридично грамотно і повернути або вимагати гроші неможливо, оскільки рієлтори не дають гарантії на підбір квартири, а лише надають інформацію про можливі варіанти, опубліковані в відкритих джерелах.

Подібну махінацію рієлтор може провести з потенційним квартиросховником дві чи три рази поспіль, поки не витягне максимум грошей, а потім просто зникне і перестане виходити на зв'язок.

Уникнути подібної схеми можна наступним чином:

• звертатися лише в перевірені рієлторські агентства;
• уважно вивчати договір і особливо предмет цього договору (якщо виникають питання з договором, а рієлтору не довіряєте, то краще звернутися до юриста).

Схема №2 — посуткова оренда

Шахраї орендує квартиру посутково, а потім публікують оголошення про її довгострокову оренду. При цьому навколо квартири створюється штучний ажиотаж: привабливий варіант пропонують орендувати за крихітні гроші, на перегляд запрошують відразу кількох претендентів.

При підписанні договору оренди нерухомості документи про власність, звісно, не показуються орендодавцем під підлогу, що він поспішив, забув і так далі.

Багато орендаторів до цього моменту так хочуть сняти квартиру, що вірять на слово — підписують документи і віддають гроші, незважаючи ні на що. Після цього шахрай зникає, а через кілька днів обмануті люди по дорозі на кухню здивовано зустрічають в коридорі справжніх власників житла.

Щоб уникнути подібної схеми, необхідно завжди уважно перевіряти орендовану квартиру через відкриті джерела і ніколи не підписувати договір без ознайомлення з оригінальними документами на квартиру.

Схема №3 — перепродаж квартири

Часто шахраї встигають перепродати квартиру кільком довірливим орендаторам: одного обманюють вранці, інших в обід, третіх вечером. Всі ці люди отримують на руки ключі і розраховують переехати на наступний день. А замість цього стикаються під дверима з товаришами по нещастю. Більшість цих афер може служити косвенним свідченням — прохання заплатити за кілька місяців вперед.

Схема №4 — співпраця власника та рієлтора

Досить популярна схема, що полягає в співпраці між власником квартири та рієлтором. Власник нерухомості і рієлтор орендують квартиру, ділять гонорар агента, а потім під надуманим підлогом виселяють квартиросховника. Потім вони шукають нових нещасливих орендаторів і отримують подвійну прибутковість. Заробити можна і не маленьке: зазвичай ставка роботи агента дорівнює місячній вартості проживання.

У стандартному договорі оренди зазначено, що наймодавець може розірвати угоду без фінансових втрат у чотирьох випадках:

• якщо квартиросховник прострочив оплату на три дні;
• через знищення майна;
• через систематичне порушення прав сусідів (шум, антисанітарія);
• через використання квартири не за призначенням.

Орендодавці винаходять хитрі схеми, щоб виселити орендаторів раніше строки. Вони не жаліють сил, щоб створити квартиросховникам невигодливі умови. Використовуються все: від тайної порчи меблів, підкупу місцевих бомжів, які прикидаються «друзями» орендатора, шуму в під'їзді і налаштування проти нього сусідів, до штучно спровокованих комунальних аварій. Потім власники влаштовують позаурочну перевірку саме в найнеприємніший час, розгромлюють праведний гнів і змушують мешканців виїхати. У комунальних квартирах у співпраці можуть брати участь сусіди.

У цьому випадку квартиросховникам необхідно не втрачати бдительності і максимально фіксувати все, що відбувається на відео, а також залучати до урегулювання конфлікту співробітників поліції та професійних юристів, які допоможуть зібрати необхідну доказову базу і розірвати договір без фінансових втрат.

Схема №5 — оренда квартири з долявою власністю

Часто орендатори житла стають жертвами сімейних конфліктів. Орендуючи квартиру у власника, перевіряють всі документи, укладають договір, але не звертають уваги на те, що квартира в долявій власності у кількох осіб. Потім виявляється, що один з власників вирішив сдати житло без ведома іншого і не ділитися прибутком.

У більшості подібних ситуацій орендодавець не вважає себе шахраєм. Він жодним чином не мав наміру обманювати квартиросховника. А інша зацікавлена сторона несподівано з'являється в гості або дізнається про все від сусідів.

У будь-якому випадку для квартиросховників, що стали жертвами конфлікту, приємного мало. Як мінімум, їх чекає скандал при першому знайомстві, а можливо, і спілкування з поліцією. Далі все залежить від того, чи зможуть родичі уладити справу миром. В іншому випадку квартиросховників можуть змусити виїхати (договір недійсний без згоди всіх власників), або вимагати платити за житло більше — з урахуванням інтересів іншого власника.

Як уникнути обману

Для запобігання зловживанням від боку власника квартири необхідно максимально точно прописати всі обов'язки сторін у договорі: в якому стані знаходиться вся техніка і меблі (з оцінкою в гривнях), хто платить за ремонт, якщо причина поломки в ізношенні, хто має право перебувати у квартирі (гості наймача, їх родичі), чи дозволено мешканцям тримати домашні тварини.

Крім того, можна заздалегідь познайомитися з сусідами по під'їзді або комунальною квартирою. Якщо власник житла має погану славу, вони навіть знають про це. І попередять вас про безкінечну чехарду жителів.

Але гарантувати захист від шахраїв неможливо. Орендатор може лише мінімізувати ризики завдяки увазі, досвіду та інтуїції.

При підписанні договору оренди власник житла має показати орендаторові наступні документи:

• оригінал правоустановлювальних документів на квартиру,
• оригінальний паспорт квартири,
• оригінал паспорта власника,
• діючу довіреність на право здавати житло в оренду від інших власників,
• оплачені квитанції ЖКХ.

Окрім договору на руках у мешканця мають бути копії правоустановлювальних документів і паспорта власника. Крім того, квартиросховник не повинен забувати про акт приймання-передачі квартири або кімнати і розписку про отримання грошей. Кожен щомісячний платіж має фіксуватися на папері з підписом сторін і датою.

Фото на обкладинці: MART PRODUCTION\Pexels