小心诈骗！房地产经纪人如何从租客身上牟利

房地产市场是一个充满诈骗的宝库。诈骗手段数不胜数，从寻找公寓时与房地产经纪人的交易，到入住后的居住安排。

加纳季·涅费德科维奇，律师

诈骗方案一——最常见的骗局

房地产经纪人的最流行欺诈方式是，在与公寓申请者签订合同时，将合同标的描述为信息咨询服务，并按合同条款一次性支付全部费用。

最终，租客从房地产经纪人那里得不到任何东西，只能获得虚假地址和被封锁的号码。

这种骗局的核心在于，与房地产经纪人签订的合同法律上是严谨的，因此无法退还或追回款项，因为房地产经纪人不提供对公寓选择的保证，而只是提供在公开来源中发布的可能选项的信息。

房地产经纪人可以连续两次或三次对潜在租客进行这种欺诈行为，直到榨干所有资金后，然后消失并断绝联系。

避免这种骗局的方法如下：

• 只联系经过验证的房地产经纪公司；
• 仔细检查合同，特别是合同标的（如果对合同有疑问且不信任房地产经纪人，最好咨询律师）。

诈骗方案二——按日租赁

骗子租下一套公寓，然后发布长期出租的广告。在公寓周围制造人为的炒作：以低廉的价格提供诱人的选择，邀请多名潜在租客看房。

在签订房产租赁合同时，房东自然不会展示所有权文件，理由是匆忙、忘记等。

许多租客此时非常渴望租到这套公寓，因此信以为真——签字并交付款项，不管任何情况。之后骗子消失，几天后在走廊里遇到真正的房主。

为了避免这种骗局，必须始终通过公开渠道仔细检查出租的公寓，并且绝不在没有查看原始房屋文件的情况下签署合同。

照片来源：Karolina Grabowska/Pexels

诈骗方案三——转租公寓

骗子经常设法将一套公寓卖给多个轻信的租客：早上欺骗一人，中午欺骗另一人，晚上欺骗第三人。所有这些人都拿到钥匙并计划第二天搬入。但结果却是与不幸的同伴在门口相遇。这种骗局的间接证据可能是要求提前支付数月租金。

诈骗方案四——房东与房地产经纪人的勾结

一种相当流行的骗局，即房主与房地产经纪人合谋。房屋所有者和房地产经纪人将公寓出租，分摊代理费用，然后以捏造的理由驱逐租客。之后他们寻找新的不幸租客并获得双重利润。收入相当可观：通常代理的费用相当于每月租金。

标准租赁合同中规定，房东可以在四种情况下解除协议而无需经济赔偿：

• 租客逾期付款三天；
• 因财产损坏；
• 因系统性违反邻居权利（噪音、卫生问题）；
• 因房屋未按用途使用。

房东想方设法在租客之前终止租赁。他们不惜一切代价为租客制造难以忍受的条件。手段包括：秘密损坏家具、贿赂当地流浪汉假装是租客的朋友、在楼梯间喧哗并制造邻居对立，甚至人为引发水电故障。然后房东在最不合适的时间进行非例行检查，假装义愤填膺，迫使租客搬离。在共管公寓中，邻居可能参与其中。

在这种情况下，租客需要保持警惕并尽可能详细地录制所有事件的视频，还应联系警方和专业律师，帮助收集必要的证据并终止合同而无经济损失。

诈骗方案五——带有共同所有权的公寓出租

租客经常成为家庭冲突的受害者。租用房屋时，检查所有文件、签订合同，但没有注意到公寓是由多人共同拥有的。随后发现其中一个所有者决定在未通知另一位所有者的情况下出租房屋，并不分享利润。

在大多数类似情况下，房东不认为自己是骗子。他原本无意欺骗租客。另一位相关方则意外出现或从邻居那里得知情况。

无论如何，对成为冲突受害者的租客来说，好消息不多。至少他们将面临初次见面时的混乱，甚至可能与警方接触。接下来的一切取决于亲属是否能和平解决此事。如果不能，则租客要么被迫搬离（在所有所有者同意之前合同无效），要么需要支付更高的租金——考虑到另一位所有者的利益。

照片来源：Andrea Piacquadio/Pexels

如何避免被欺骗

为预防房东的欺诈行为，应在合同中尽可能准确地规定各方的所有义务：设备和家具的状态（以人民币估价），谁支付维修费，如果损坏是由磨损造成的，谁有权住在公寓中（租客的客人及其亲属），是否允许租户饲养宠物。

此外，可以提前熟悉楼道或共管公寓的邻居。如果房主声名狼藉，他们肯定知道。他们也会警告你关于租客的无休止麻烦。

但无法保证完全避免诈骗。租客只能通过细心、经验和直觉来最小化风险。

在签署租赁合同时，房东应向租客出示以下文件：

• 房屋权属证明原件；
• 房屋户口本原件；
• 所有者护照原件；
• 其他所有者的授权书，允许将房屋出租；
• 已支付的水电费收据。

租户手中还应持有权属证明和所有者护照的复印件。此外，租客不应忘记房屋或房间接收移交记录和收款签字。每次月付应以书面形式记录，并由双方签名和日期。

封面照片：MART PRODUCTION\Pexels