現在の賃貸住宅市場：英雄たちとその状況

私たちは、賃貸住宅市場に何が変わったのか、そして現在、そこで関係するすべての当事者がどのように相互作用しているのかを明らかにしようと思いました。借主は何を優先し、どれだけの追加費用を払ってでもそれを求めるのか、家主はどのような条件を設定しているのか、そしてなぜ彼らは質の高いリフォームに投資し始めたのか。さらに、不動産業者、デザイナー、オンライン賃貸サービス「The Locals」の代表者の意見も紹介します。

【不動産業者のコメント】

ミハイル・テミツキー　ゴールデン・ツリー不動産代理店の専門家兼マネージャー

【願望と懸念】

「不動産市場」と呼ばれているにもかかわらず、それは常に変化し続けています。

現在、賃貸事業を実際に運営しており、モダンで質の高い住宅の必要性を理解し、借主のニーズを把握している投資家が増えてきています。住宅物件では借主が、商業物件ではテナントがそうです。ミハイル注。不動産所有者はますます「自分ならどんなアパートを借りたいか」と考えるようになり、その答えを真剣に探す中で、アパートをリフォームしたり、モダンな家具や家電を備えたりするのです。

しかし、過去の考え方の影響は依然として市場のあらゆる参加者の間に残っています。不動産所有者は、何十年もリフォームされていないアパートでも良い借主が見つかると思っており、業者の中には「自分たちの使命は仲介手数料を得ることだ」と考える人もいます。また、借主は低価格で魅力的な写真に惹かれやすく、結果として詐欺や隠された条件の被害者になることがよくあります。

近年、懸念事項は変わっていません。ただし、それぞれが自分なりの「心配事」を抱えているだけです。

不動産所有者は税務当局による未申告所得の発見を恐れ、借主はアパートを台無しにされることを心配しています。非プロフェッショナルな業者は報酬をもらえないことや、オンラインコミュニティが自分たちの役割を奪うことを恐れています。そして借主は詐欺師によってお金や住居を失うことを心配しています。

【画像：ロフトスタイルのキッチン兼ダイニングルーム　当社ウェブサイト掲載写真】

賃貸用アパート　デザイン：INT2architecture

【インターネットと不動産業者の役割】

オープンなデータベースやソーシャルメディアにより、不動産所有者は情報を容易に入手できるようになりました。オンラインで賃貸契約書を見つけたり、取引の詳細を確認したりすることも簡単です。

また、不動産物件だけでなくその所有者や提出された書類の真偽を確認するためのオンラインサービスも登場しています。しかし、賃貸に失敗したケースの多くが、業者の存在が必要であることを示しています。

不動産専門家は依頼人の時間と費用を節約してくれます。

不動産に関する経験がなければ、すべての細部を予測することは不可能です。そのため、契約書に何が記載されるべきか、また「なぜそんなに多くのページが必要なのか」を誤解してしまい、結果としてトラブルが発生します。借主も家主も損をすることになります。

【画像：モダンスタイルのリビングルーム　当社ウェブサイト掲載写真】

賃貸用アパート　デザイン：タチアナ・ルシナ

【依頼人が支払うもの】8年前に不動産業界に入った当初は、なぜ初対面の借主から仲介手数料を取るのか疑問に思っていませんでした。

今では「依頼人が支払う」という原則に基づいて仕事をしています。不動産所有者が私を雇ったのであれば、彼らの利益を守る責任があり、その対価として報酬を受け取るべきだと考えています。もし借主がアパート選びに助けを求めてくるなら、私はその借主の利益を最優先して仕事をします。

ビジネス分野や高級不動産ではこのロジックがうまく機能し、業者は借主から手数料を取らずにアパートを成功裏に賃貸できています。しかし、一般の賃貸市場では貪欲さがこれを妨げているようです。幸いなことに、私のように同じロジックで仕事をしている業者も増えてきています。

私はこの業界の発展を支持し、IT技術の活用に賛成しています。元々この業界の一員であり、現在も不動産市場向けのオンラインサービスの開発に取り組んでいます。

しかし、一部のサービスは、専門家と協力する利点を借主や家主が誤解していることを利用し、彼らにすべてを自分たちで行うよう促し、手数料を支払わせないか、オンラインプラットフォームを利用させないようにしています。残念ながら、このような取り組みはしばしば「ケチは二度損する」という言葉を実証する結果となっています。

将来的には、多くのニュアンスや細部を予測し、すべての当事者の利益を守ることができるサービスが登場するかもしれません。そういったサービスがあれば非常にありがたいです。なぜなら、それは人々のためのものだからです。

【画像：モダンスタイルのリビングルーム　当社ウェブサイト掲載写真】

賃貸用アパート　デザイン：ヴィクトリア・ヴラソワ

【オンラインサービス代表者のコメント】

エウゲニー・ルチニン　オンライン賃貸サービス「The Locals」の創設者兼専門家

【変化について】以前は、手数料が100％未満のアパートを見つけることは非常に困難でした。現在では、最も一般的な手数料率は50％です。

不動産市場が大きく変化したとは言えませんが、いくつかの小さな変化は確実にあります。不動産所有者は今では様々なプラットフォームを通じて物件情報を公開できるようになり、5〜7年前よりも簡単に借主を見つけることができるようになりました。そのため、業者も手数料を下げ始めています。

【借主が追加費用を払ってでも求めるもの】今では、特定のリフォームスタイルを求める借主が増えています。例えば「スカンジナビアンクラシック」スタイルで、家具を最小限に抑え、壁を白くするといったものです。

価格や中心部や地下鉄へのアクセスの良さはもちろん重要ですが、家主が譲歩してくれる条件——例えば家具を撤去したり、借主と一緒にリフォームを行ったりすること——がある場合、カーペットや壁板が付いたアパートよりもはるかに良い成績で貸し出されます。

借主は美しさのために追加費用を払う意欲があります。実際に、中心部から遠く離れたワンルームアパートでも、非常に高品質なリフォームが施されている場合、10万ルーブルもの高額で貸し出されるケースもあります。

【業者は必ずしも必要ない】今日では、業者の役割は非常に限定的です。

10万ルーブルを超える高価なアパートの場合には業者が必要です。多くの細かい調整が必要であり、不動産所有者も通常は忙しい人たちなので、彼らに代わってアパートの手続きを行うことが望まれます。しかし、ほとんどの場合、不動産所有者と借主は自分たちだけで対応しています。

【借主の声】

マックス・キタエフ　アートディレクター、7年間賃貸住宅を利用:「賃貸市場に大きな変化はないようです。手頃な価格で快適なアパートは、100軒あれば1、2軒しか見つかりません。もちろん、余計な家賃を支払いたくはありませんが、快適さや個人的な好みのためには多少の追加費用を払っても構いません。私にとって最も重要なのはスタイル、アパートの雰囲気、そして隠された問題がないことです。良い住居を選ぶ基準を簡単に挙げるとすれば、白い壁、最小限の家具、中心部に位置することの3点だけです。残念ながら、アパートの所有者が常識的でない人も多いです。賃貸契約書についてはあまり重要ではありません。私は頻繁に引っ越しをするので、契約書を急いで作成する必要もありません。」

クセニア・エシナ　写真家、6年間賃貸住宅を利用:「これまでモスクワの異なる地区で4軒のアパートに住んできました。以前はクズミンキ地区にある、3人の隣人と一緒に住む、カーペットが壁に敷かれたひどいアパートに住んでいました。今ではそんな条件は絶対に受け入れません。私にとって最も重要なのは快適さと、いつでも便利に移動できることです。アパートがしっかりとリフォームされており、散らかっていないこと、そして地区が静かであることも重要です。

私はこれまですべてのアパートをソーシャルネットワークや知人を通じて見つけてきました。不動産業者とのやり取りでは悪い経験がありました。彼は預かった保証金を受け取るとすぐに連絡を断ちました。また、友人や知人からも不動産業者について否定的な評価をよく聞きます。だから彼らのサービスは信頼できません。将来は絶対に利用しません。」

マリア・ビルユコワ　アナリスト、10年間賃貸住宅を利用:「最近では、自分のアパートを賃貸する不動産所有者の多くがリフォームに投資しています。つまり、以前は住むためでなく、単に賃貸するためだけに所有していたアパートではなく、借主が快適に住めるように事前に計画されたアパートということです。また、犬を飼っても問題ないように配慮している所有者も増えています。

私がアパートを選ぶ際の最優先事項は常に立地と内装です。特にバスルームの状態が重要です。不動産業者はあまり必要ありません。インターネットのおかげで、どのアパートもウェブサイト上で確認したり、グループで話し合ったりすることができるからです。

賃貸契約書の存在についてもあまり重要だとは思いません。私たちは常に契約書を結びますが、それが法的な効力を持つとは信じていません。不動産所有者を評価する際には、自分の直感を信じるだけです。必要であれば後で契約書を締結すれば良いのです。」

【デザイナーの声】

アンナ・コヴァレフチェンコ　デザインスタジオ「L'Essenziale」の創設者兼専門家

【デザインが優先される】同じ立地や広さを持つ2つのアパートがある場合、潜在的な借主はおそらくデザイナーリフォームが施された方を選ぶでしょう。価格が高くてもです。

賃貸用アパートのデザイナーリフォームの依頼は増え続けています。以前は主にAirbnb用のアパートに関してだけだったのですが、今では長期間賃貸することを考えている人々もデザイナーリフォームを希望しています。

さらに、不動産所有者はリフォームだけでなく、コーヒーマシンのような追加アクセサリーを購入することで、住居の快適性を高める努力もしています。

【詳細】このようなプロジェクトでは、明確な技術仕様は存在しません。なぜなら、アパートの所有者は自分自身のためではなく、他人のためにリフォームを行っているからです。だからこそ、多くの人々に受け入れられるコンセプトを考案する必要があります。

所有者にとって、このようなアパートは投資対象であるため、工期や予算も非常に重要です。通常、アパートはできるだけ早く完成させる必要があるので、作業スピードを上げて進める必要があります。

予算も限られていることが多いため、安価で創造的な解決策を見つけ出す必要があります。例えば、珍しい壁の塗装方法などです。

【画像：モダンスタイルのリビングルーム　当社ウェブサイト掲載写真】

賃貸用アパート　デザイン：アンナ・コヴァレフチェンコ

【ナタリア・ボロネンコワ　デザイン・建築スタジオ「20:18」の責任者】

【より厳格になった条件】2年前であれば、典型的なエコノミーカテゴリーのワンルームアパートは2日で貸し出されていました。しかし今では、同じアパートでも価格を下げない限り、2〜4週間かけてようやく借主が見つかります。

私たちの見解では、過去3〜5年間で賃貸住宅市場は大きく変化しました。モスクワだけでなく、サンクトペテルブルクなどの他の主要都市でも同様です。これは地方からの大量の移住者が原因であり、その結果、賃貸住宅の価格が急騰し、条件もより厳格になっています。

デザイナーリフォームへの需要は2017年末から2018年初頭にかけてピークを迎え、今でも増加傾向にあります。物件をできるだけ効率的に賃貸するためには、競合他社とは明確に差別化されたものでなければなりません。この点で、デザイナーリフォームは非常に役立ちます。

【アパート所有者の声】

アンナ・ガブリロワ　デザイナーリフォームが施されたアパートの所有者

【理想の借主を惹きつけるために】今日の借主は、余計な家具がない、モダンで清潔なアパートを好む傾向にあります。

もちろん、わずかなデザイナーリフォームでも、そのアパートを大切にし、快適に利用してくれる借主を見つける可能性が高まります。

私の目標は、まさにそういった借主を惹きつけることです。そうすれば、賃貸事業も収入源となり、絶え間ないリフォームや内装の更新に悩まされることもなくなるでしょう。

おそらく、ソビエト時代の経験が私に不動産を大切にする姿勢を教えてくれたのだと思います。不動産は家庭や家族の温もり、生活の安定を象徴するものです。だからこそ、デザイナーリフォームは、私の投資を大切にし、それを守ってくれる理想の借主を見つけるために非常に重要だと信じています。

【カバー写真：スタジオ「20:18」によるデザインプロジェクト】