El mercado de alquiler temporal hoy: héroes y condiciones

Decidimos investigar qué ha cambiado en el mercado de alquiler temporal y cómo interactúan hoy todos sus participantes: qué priorizan los inquilinos y por qué están dispuestos a pagar más, qué condiciones establecen los propietarios y por qué se han vuelto a invertir en buenos arreglos. También comentarios de un corredor inmobiliario, diseñadores y representante del servicio The Locals.

Lo que dice un corredor inmobiliario

Mihail Temitski, experto, gerente de la agencia inmobiliaria Golden Tree

Deseos y temores

A pesar del nombre "mercado inmobiliario", en realidad se mueve y cambia.

Hay más inversores que realmente se dedican al negocio de alquiler, entienden la necesidad de vivienda moderna y de buena calidad y comprenden las necesidades de los inquilinos (en vivienda residencial - inquilinos, en comercial - arrendatarios, nota de Mihail). Los propietarios de apartamentos cada vez más se preguntan: "¿Qué tipo de apartamento querría alquilar yo mismo?" Y respondiendo sinceramente a esta pregunta, hacen reformas, decoran con muebles modernos y electrodomésticos.

De todas formas, las percepciones persistentes siguen siendo fuertes entre todos los participantes del mercado: los propietarios de apartamentos siguen creyendo que encontrarán buenos inquilinos en un apartamento que hace décadas no ha sido reformado, los agentes aún existen dentro de la mentalidad de "nuestra misión es comisión", y los inquilinos aún se dejan llevar por fotografías atractivas con precios bajos y a menudo se convierten en víctimas de estafadores o condiciones ilegales.

Los temores no han cambiado en los últimos años. Simplemente cada uno tiene su "conjunto".

Los propietarios de apartamentos siguen temiendo que la administración fiscal descubra sus ingresos no declarados, y los inquilinos "arruinarán" el apartamento. Los agentes no profesionales temen que los "abandonen" - no paguen comisión, y las comunidades virtuales dirigidas a los usuarios se apoderan de su función. Por otro lado, los inquilinos temen estafadores que les quiten el dinero y por tanto la vivienda.

Apartamento para alquilar, diseño: INT2architecture

Sobre Internet y el papel del corredor inmobiliario

La transparencia de las bases de datos y redes sociales hacen que los propietarios sean más accesibles. En Internet es fácil encontrar un contrato de arrendamiento y revisar todos los detalles de la transacción.

Además, surgieron servicios en línea que ayudan a verificar tanto el inmueble como su propietario y la autenticidad de los documentos presentados. Sin embargo, una gran cantidad de historias negativas sobre malas selecciones permiten a muchos entender que el agente es necesario.

Un especialista en inmuebles ahorra tiempo y dinero al cliente.

Sin experiencia previa en inmuebles, es imposible prever todos los detalles. De ahí la falta de comprensión sobre qué debe incluirse en los contratos y "por qué son tan grandes si todo puede escribirse en una sola hoja". Todos sufren. Algunos por inquilinos que dejaron después de sí "Stalingrado" en el apartamento y no pueden presentarles reclamaciones: simplemente desaparecieron. Otros por ser expulsados cuando no lo esperaban o al marcharse no devuelven el depósito.

Apartamento para alquilar, diseño: Tatiana Lushina

El cliente es quien paga

Llegué a inmuebles hace ocho años y nunca me pregunté por qué los agentes que alquilaban apartamentos cobraban comisión a inquilinos a quienes apenas conocían?

Ahora construyo mi trabajo con el principio "el cliente es quien paga". Si me contrata un propietario, entonces debo proteger sus intereses y el pago por mi trabajo debe hacerlo él. Si me buscan para ayudar a encontrar un apartamento, entonces construyo el trabajo desde los intereses del inquilino.

En los segmentos de inmuebles de negocio y élite, esta lógica funciona bien, y los agentes alquilan apartamentos sin comisión para inquilinos. En el segmento económico, creo que lo que impide esto es la "codicia" de los agentes. Pero para mi alegría, comienzan a aparecer agentes que trabajan con la misma lógica que yo.

Yo apoyo el desarrollo de la industria y promuevo el uso de tecnologías IT. Soy un ex miembro de esta área y sigo desarrollando servicios en línea para el mercado inmobiliario.

Parte de los servicios existen gracias a la falta de comprensión de las ventajas de trabajar con un agente profesional, lo que motiva a los propietarios e inquilinos a hacer todo ellos mismos y no pagar a nadie o acudir a plataformas en línea. Lamentablemente, estas iniciativas a menudo conducen a confirmaciones dramáticas de la frase popular "el tacaño paga dos veces".

Quizás en el futuro aparezca un servicio capaz de prever muchos detalles y proteger los intereses de cada parte. A ese servicio solo me alegrará, porque está hecho para las personas.

Apartamento para alquilar, diseño: Victoria Vlasova

Lo que dice un representante de servicio online

Eugene Luchinin, experto, fundador del servicio de alquiler online The Locals

Sobre los cambios

Hace poco tiempo, era muy difícil encontrar un apartamento con comisión inferior al 100%. Ahora la comisión más común es del 50%.

No diría que el mercado inmobiliario haya cambiado mucho. Pero hay pequeños cambios. Los propietarios ahora tienen la posibilidad de publicar sus anuncios en diferentes plataformas y encontrar inquilinos sin intermediarios mucho más fácil que hace 5-7 años. Los corredores también lo han sentido y han empezado a reducir sus comisiones.

Qué están dispuestos a pagar más los inquilinos

Hay más inquilinos exigentes que quieren un estilo de decoración específica, llamémoslo "clásico escandinavo": mínima mobiliario y paredes blancas.

El precio, cercanía al centro y a la estación de metro son, por supuesto, los parámetros más importantes. Sin embargo, un apartamento cuyo propietario está dispuesto a hacer concesiones: retirar muebles, aceptar una reforma conjunta con el inquilino, se alquila mucho mejor que los apartamentos con alfombras y paredes pintadas que aún dominan la mayoría del mercado.

Los inquilinos están dispuestos a pagar más por la belleza. En nuestra práctica hay transacciones en las que un apartamento de una habitación, lejos del centro y metro, se alquiló por 100.000 rublos porque tenía un diseño muy elegante, ¡incluso para una revista!

El corredor inmobiliario no es un participante necesario

La función del corredor inmobiliario hoy es mínima.

Es necesario en alquiler de apartamentos costosos, desde 100.000 rublos: allí hay que coordinar muchos detalles y los propietarios suelen ser personas ocupadas, con quienes es difícil llegar a un acuerdo y que prefieren delegar tareas inmobiliarias al corredor. Pero en la mayoría de los casos, los propietarios y arrendatarios se manejan solos.

Lo que dicen los inquilinos

Maks Kitayev, director artístico, ha alquilado apartamentos durante 7 años: "Parece que en cuanto a alquiler nada ha cambiado - apartamentos agradables por precios razonables todavía son uno o dos de cada cien ofrecidos. Claro, no quiero pagar más en alquiler bajo ninguna circunstancia, pero estoy dispuesto a agregar algo extra por comodidad y preferencias personales en ciertos detalles. Los factores más importantes para mí son estilo, ambiente del apartamento y ausencia de trampas ocultas. Si resumir brevemente los criterios para un alojamiento aceptable, son solo tres: paredes blancas, mínima mobiliario y ubicación en el centro. Es muy importante que el propietario del apartamento no sea un personaje excéntrico, desafortunadamente hay muchos de ellos. En cuanto al contrato, no tiene especial significado para mí, soy bastante móvil y puedo recoger mis cosas rápido y marcharme".

Ksenia Esina, fotógrafa, ha alquilado apartamentos durante 6 años: "Durante todo el periodo he cambiado cuatro apartamentos en diferentes distritos de Moscú. Hubo un tiempo cuando vivía en un terrible apartamento en Kuz'minki con tres vecinos y alfombras en las paredes. Ahora no estoy dispuesta a aceptar condiciones así. Prioridad - comodidad y acceso al transporte en cualquier momento del día. Es importante que el apartamento tenga buen mantenimiento, sin desorden y que el barrio sea tranquilo.

Encontré todos mis apartamentos en redes sociales o a través de conocidos. Tuve una experiencia negativa al comunicarme con un corredor que desapareció tan pronto como recibió el depósito. Además, escucho con frecuencia comentarios negativos sobre corredores de amigos y conocidos, por lo tanto, no me generan confianza ni se asocian con estafadores, igual que los sitios donde operan, tipo CIA. No me volveré a acudir a sus servicios".

Maria Birukova, analista, ha alquilado apartamentos durante 10 años: "Cada vez más propietarios que alquilaban sus apartamentos han decidido invertir en reformas - de esta manera ya no son apartamentos completamente depreciados que alquilaban cuando ellos mismos no querían vivir allí, sino espacios planeados previamente para alquiler con un diseño simple pero nuevo, sin montones de sofás polvorientos y alfombras. Más propietarios se han vuelto amigables con mascotas y sin problema aceptan la posibilidad de alojarse con perro.

Para mí, el principal criterio en la elección de apartamento sigue siendo su ubicación y decoración interna, especialmente el estado del baño. El corredor inmobiliario no es importante para mí: gracias a Internet puedo ver todo el inmueble en sitios web, grupos y hablar de condiciones por teléfono.

Para mí también es innecesario tener un contrato, aunque siempre me firmaron uno, no creo que tenga alguna fuerza legal. Para evaluar al propietario del apartamento me baso en mi percepción instintiva de la persona, y luego según lo que sea más conveniente para él: podemos firmar un contrato si es necesario".

Lo que dicen los diseñadores

Anna Kovalevchenko, experta, fundadora del estudio de diseño L'Essenziale

En prioridad - diseño

Comparando dos apartamentos con la misma ubicación y tamaño, el inquilino potencial probablemente elegirá aquel donde hay una reforma con diseño, aunque el precio sea más alto.

Las solicitudes de reformas con diseño para alquiler se están incrementando. Y si antes se trataba principalmente de apartamentos para Airbnb, ahora incluso los que planean alquilar apartamentos a largo plazo piensan en reformas con diseño.

Además, los propietarios de apartamentos no solo se invierten en reformas sino también en aumentar el confort del alojamiento, comprando accesorios adicionales como una máquina de café.

Detalles

En estos proyectos no hay una especificación clara, ya que el propietario del apartamento hace la reforma no para sí mismo sino para otros. Hay que idear una concepto que agrade a la mayoría de personas.

El propietario ve este apartamento como una inversión, por lo que el plazo y el presupuesto son muy importantes para la rentabilidad del proyecto. Por lo general, piden que el apartamento "se inicie" lo más pronto posible, por eso es necesario trabajar con un ritmo muy rápido.

El presupuesto también suele estar limitado: hay que encontrar soluciones económicas pero creativas, por ejemplo, una pintura inusual de las paredes.

Apartamento para alquilar, diseño: Anna Kovalevchenko

Natalia Voronenkova, experta, directora del estudio de diseño y arquitectura "20:18"

Aumento de condiciones

Hace dos años un apartamento simple de clase económica se alquilaba en dos días, hoy una casa similar solo encuentra su arrendatario después de 2-4 semanas, y solo tras reducir el precio.

En nuestra opinión, el mercado de alquiler temporal ha cambiado significativamente en los últimos 3-5 años, no solo en Moscú sino también en otras grandes ciudades como San Petersburgo. Esto se debe al gran flujo de migración de personas desde regiones, que ha hecho que los precios del alquiler cambien rápidamente y las condiciones se vuelvan cada vez más estrictas.

El pico de demanda para reformas con diseño llegó al final de 2017 - comienzo de 2018 y continúa creciendo: para alquilar su vivienda lo más rentable posible, debe destacar significativamente de sus competidores. En este caso, la reforma con diseño ayuda mucho.

Apartamento para alquilar, diseño: estudio "20:18"

Lo que dice el propietario del apartamento

Anna Gavrilova, propietaria de un apartamento con reforma de diseño para alquiler

Objetivo - inquilino ideal

El inquilino actual prefiere apartamentos modernos limpios sin muebles excesivos.

Naturalmente, incluso una reforma de diseño modesto mejora las posibilidades de encontrar un inquilino que se relacione con el apartamento con gratitud y respeto, donde sea bonito y cómodo.

Mi objetivo es atraer precisamente a este tipo de persona. Porque entonces el negocio de alquiler traerá ingresos y no se convertirá en una decepción y estrés, con la necesidad constante de reformar y renovar el interior.

Quizás el pasado soviético me hizo aprender a tratar con devoción la propiedad inmobiliaria: es un tipo de fetichismo, símbolo de comodidad familiar y bienestar. Por eso creo que la reforma con diseño es importante para encontrar al inquilino ideal, que valorará, preservará y aumentará mis inversiones.

Apartamento para alquilar, diseño: Anna Kovalevchenko

En la portada: proyecto de diseño del estudio "20:18"