Der Mietwohnungsmarkt heute: Helden und Bedingungen

Wir wollten herausfinden, was sich auf dem Mietwohnungsmarkt verändert hat und wie die heutigen Akteure miteinander interagieren: Was ist für Mieter*innen Priorität und was sind sie bereit zu bezahlen? Welche Bedingungen stellen Eigentümer*innen und warum investieren sie heute in einen guten Renovierungsstatus? Auch Kommentare von Makler*innen, Designern und dem Vertreter des Online-Service The Locals.

Was sagt der Makler

Mikhail Temitsky, Experte, Leiter der Immobilienagentur Golden Tree

Wünsche und Sorgen

Trotz des Namens „Immobilienmarkt“ bewegt er sich, verändert sich.

Es gibt mehr Investoren, die sich wirklich auf den Miet-Unternehmen konzentrieren, verstehen die Notwendigkeit moderner und qualitativ hochwertiger Wohnungen und verstehen die Bedürfnisse der Mieter*innen (in Wohnimmobilien - Mieter, in Gewerbeimmobilien - Mieter, anmerkung von Mikhail). Eigentümer*innen von Wohnungen stellen sich immer häufiger die Frage: „Welche Wohnung würde ich selbst mieten wollen?“ Und ehrlich beantwortet diese Frage, machen sie eine Renovierung, möblieren ihre Wohnung mit moderner Möbel und Haushaltsgeräten.

Trotzdem sind alte Vorurteile stark bei allen Marktteilnehmern: Eigentümer*innen von Wohnungen denken immer noch, dass sie gute Mieter*innen in eine Wohnung finden werden, die jahrelang nicht renoviert wurde, Makler sind immer noch in der Vorstellung „unsere Mission - Provision“, und Mieter*innen lassen sich auf schöne Fotos mit niedrigen Preisen ein und werden oft Opfer von Betrügern oder Kabinett-Bedingungen.

Ängste haben sich in den letzten Jahren nicht geändert. Es ist einfach jedes ihre „Set“.

Eigentümer*innen von Wohnungen haben immer noch Angst, dass die Steuer ihre nicht deklarierten Einkünfte erfährt, und Mieter*innen „zerstören“ die Wohnung. Unprofessionelle Makler haben Angst, dass sie „abgeworfen“ werden - sie zahlen keine Provision, und gezielte Internet-Communitys übernehmen ihre Funktion. Und Mieter*innen haben Angst vor Betrügern, die ihnen ihr Geld und somit auch ihre Unterkunft entziehen.

Wohnung zur Vermietung, Design: INT2architecture

Über das Internet und die Rolle des Maklers

Durch offene Datenbanken und Soziale Netzwerke werden Eigentümer*innen zugänglicher. Im Internet lässt sich leicht ein Mietvertrag finden und alle Details der Vereinbarung nachlesen.

Auch Online-Service-Anbieter, die helfen, sowohl das Immobilienobjekt als auch seinen Eigentümer und die Authentizität der übergebenen Dokumente zu prüfen, sind aufgetaucht. Doch die große Anzahl negativer Geschichten über fehlgeschlagene Mietverträge hilft vielen zu verstehen, dass ein Makler notwendig ist.

Ein Immobilien-Spezialist spart Zeit und Geld für den Kunden.

Ohne Erfahrung in der Immobilienbranche ist es unmöglich, alle Details vorherzusehen. Daher das Verständnis mangelnd: Was sollte in Mietverträgen stehen und „warum sind sie so groß, wenn alles auf einem Blatt zu schreiben ist“. Alle leiden. Einige, weil Mieter*innen nach dem Verlassen der Wohnung „Stalingrad“ zurücklassen und keine Ansprüche gegen sie stellen können: Sie verschwinden einfach. Andere, weil sie ausgeworfen werden, wenn sie es nicht erwarten, oder bei der Abmeldung keine Kaution zurückerhalten.

Wohnung zur Vermietung, Design: Tatjana Lushina

Der Kunde zahlt

Als ich vor acht Jahren in die Immobilienbranche kam, habe ich nie darüber nachgedacht, warum Makler, die Wohnungen vermieten, eine Provision von Mieter*innen verlangen, die sie zum ersten Mal sehen?

Heute arbeite ich nach dem Prinzip „der Kunde zahlt“. Wenn mich ein Eigentümer beauftragt, dann muss ich seine Interessen schützen und er sollte meine Arbeit bezahlen. Wenn aber jemand um Hilfe bei der Wohnungssuche bittet, dann gestalte ich meine Arbeit nach den Interessen des Mieters.

In Segmenten von Geschäfts- und Elit-Immobilien funktioniert diese Logik, und Makler vermieten Wohnungen ohne Provision für Mieter*innen. In der Wirtschaftssegment, denke ich, hindert „Gier“ die Makler. Doch zu meiner Freude treffe ich immer häufiger Makler, die nach dem gleichen logischen Prinzip arbeiten wie ich.

Ich bin für die Entwicklung der Industrie und unterstütze den Kurs auf IT-Technologie. Ich komme aus dieser Branche und entwickle weiter Online-Service für den Immobilienmarkt.

Ein Teil der Dienste existiert aufgrund des Mangels an Verständnis von Vorteilen der Zusammenarbeit mit einem professionellen Makler, was dazu führt, dass Eigentümer*innen und Mieter*innen alles selbst machen und niemandem bezahlen oder sich an Online-Plattformen wenden. Leider führen solche Initiativen oft zu dramatischen Bestätigungen des Volksweisheitszitats „der Geizige zahlt zweimal“.

Vielleicht wird es in Zukunft einen Service geben, der viele Details und Nuancen berücksichtigen kann und Interessen aller Parteien schützen wird. Solch einem Service bin ich nur froh, denn er ist für Menschen.

Wohnung zur Vermietung, Design: Viktoria Wlasowa

Was sagt der Vertreter des Online-Service

Juri Lutschinin, Experte, Gründer des Online-Service zur Miete The Locals

Über Veränderungen

Früher war es sehr schwierig, eine Wohnung mit einer Provision unter 100% zu finden. Heute ist die häufigste Provision 50%.

Ich würde nicht sagen, dass sich der Immobilienmarkt stark verändert hat. Aber es gibt kleine Veränderungen. Eigentümer*innen haben jetzt die Möglichkeit, ihre Anzeigen auf verschiedenen Plattformen zu veröffentlichen und viel leichter Mieter*innen ohne Vermittler zu finden als vor 5-7 Jahren. Makler haben das auch gespürt und senken ihre Provisionen.

Für was Mieter*innen bereit sind, mehr zu zahlen

Es gibt immer mehr rücksichtslose Mieter*innen, die eine bestimmte Stilrichtung im Renovierungsstil wünschen, nennen wir es „Skandinavische Klassik“: Minimal Möbel und weiße Wände.

Der Preis, die Nähe zum Zentrum und zur U-Bahn sind natürlich die wichtigsten Parameter. Aber eine Wohnung, deren Eigentümer bereit ist, Kompromisse einzugehen: Möbel abzunehmen, sich auf einen gemeinsamen Renovierungsplan mit dem Mieter*innen einzulassen, wird viel besser vermietet als Wohnungen mit Teppichen und Wandverkleidungen, von denen die meisten auf dem Markt noch immer sind.

Die Mieter*innen sind bereit, mehr zu bezahlen für Schönheit. In unserer Praxis gibt es Abmachungen, bei denen eine Ein-Zimmer-Wohnung weit vom Zentrum und der U-Bahn vermietet wurde für 100.000 Rubel, weil dort ein sehr klassischer Renovierungsstil ist - fast für ein Magazin zu mieten!

Ein Makler ist kein notwendiger Teil

Die Rolle des Maklers heute ist minimal.

Er wird benötigt bei der Miete teurer Wohnungen ab 100.000 Rubel: Hier müssen viele Details vereinbart werden, und Eigentümer*innen sind meist sehr beschäftigte Menschen, mit denen es schwer ist zu verhandeln und die ihre Wohnungssachen gerne an einen Makler delegieren. In den meisten Fällen können Eigentümer*innen und Mieter*innen sich selbst klären.

Was sagen Mieter*innen

Maks Kitaev, Künstlerleiter, sieben Jahre mietet er Wohnungen: „Es scheint, dass sich bei der Miete nichts verändert hat - angenehme Wohnungen zu angemessenen Preisen sind bis heute nur eine oder zwei von hundert vorgestellten. Natürlich möchte ich in keinerlei Fällen in der Miete mehr bezahlen, aber für Komfort und persönliche Vorliebe in einigen Details bin ich bereit hinzuzufügen. Die wichtigsten Faktoren für mich sind Stil, Atmosphäre der Wohnung und keine verborgenen Fallstricke. Wenn ich kurz die Kriterien für akzeptables Wohnen nenne, dann sind es nur drei: Weiße Wände, minimale Möbel und Lage im Zentrum. Es ist sehr wichtig, dass der Eigentümer der Wohnung kein Maniak ist, leider gibt es viele. Ein Mietvertrag hat für mich keinen besonderen Wert, ich bin relativ mobil und kann schnell meine Sachen packen und ausziehen“.

Ksenia Esin, Fotografin, sechs Jahre mietet sie Wohnungen: „In der gesamten Zeit habe ich vier Wohnungen in verschiedenen Bezirken Moskaus gewechselt. Es gab eine Zeit, als ich in einer schrecklichen Wohnung in Kuz'minki mit drei Nachbarn und Teppichen auf den Wänden lebte. Heute bin ich mit solchen Bedingungen definitiv nicht zufrieden. Priorität ist Komfort und Verkehrsanbindung zu jeder Zeit des Tages. Es ist wichtig, dass die Wohnung eine gute Renovierung hat, keine Überfüllung mit Möbeln und dass der Bezirk ruhig ist.

Ich habe alle meine Wohnungen in Sozialen Netzwerken oder über Bekannte gefunden. Ich hatte negative Erfahrungen mit einem Makler, der verschwand, sobald er das Kaution bekam. Außerdem höre ich regelmäßig negative Bewertungen über Makler von Freunden und Bekannten, deshalb vertraue ich ihnen nicht nur nicht, sondern assoziieren sie mit Betrügern, genauso wie Websites, auf denen sie arbeiten, wie z.B. CIA. Ich werde in Zukunft definitiv nicht mehr ihre Dienste in Anspruch nehmen“.

Maria Birjukowa, Analytikerin, zehn Jahre mietet sie Wohnungen: „Es gibt immer mehr Eigentümer*innen, die ihre Wohnungen vermieten und in ihre Renovierung investieren - dadurch sind sie nicht mehr vollständig abgenutzte Wohnungen, die sie vermieten, wenn sie dort selbst nicht wohnen möchten, sondern vorbereitete Räume für die Vermietung mit einfachem, aber neuem Renovierungsstil ohne Menge an staubigen Sofas und Teppichen. Mehr Eigentümer*innen sind jetzt „dog-friendly“ und vereinbaren ohne Probleme die Einweisung mit einer Hündchen.

Der Hauptpriorität bei der Wohnungssuche ist für mich und bleibt sie ihre Lage und interne Ausstattung, besonders der Zustand des Badezimmers. Für mich ist ein Makler nicht wichtig: Dank des Internets kann man alle Immobilien auf Websites, in Gruppen sehen und über Telefon mit den Bedingungen sprechen.

Auch die Notwendigkeit eines Vertrages halte ich nicht für notwendig, obwohl ich immer einen Unterzeichneten habe, glaube nicht, dass er eine juristische Kraft besitzt. Ich beurteile den Eigentümer der Wohnung auf meiner instinktiven Wahrnehmung des Menschen und danach, wie es ihm bequem ist: Wir können auch einen Vertrag unterschreiben“.

Was sagen Designer

Anna Kowaltschkin, Experte, Gründerin des Designstudios L'Essenziale

Priorität - Design

Betrachtet man zwei Wohnungen mit gleicher Lage und Größe, wird der potenzielle Mieter*innen wahrscheinlich die wählen, bei der es ein Design-Reminierung gibt, selbst wenn der Preis höher ist.

Die Anzahl der Aufträge für Design-Renovierungen von Wohnungen zur Vermietung nimmt immer mehr zu. Und wenn früher die Rede hauptsächlich von Wohnungen für Airbnb war, dann denken jetzt auch Eigentümer*innen über Design-Renovierungen nach, selbst wenn sie planen, Wohnungen langfristig zu vermieten.

Die Eigentümer*innen investieren nicht nur in die Renovierung, sondern auch in das Erhöhen des Komforts des Wohnraums, indem sie zusätzliche Accessoires kaufen, wie zum Beispiel eine Kaffeemaschine.

Nuancen

In solchen Projekten gibt es keine klaren technischen Spezifikationen, denn der Eigentümer macht die Renovierung nicht für sich selbst, sondern für andere. Es muss eine Konzept gefunden werden, das den meisten Menschen gefällt.

Der Eigentümer betrachtet diese Wohnung als Investition, daher spielen Zeit und Budget eine enorme Rolle in der Rentabilität des Projekts. Normalerweise fordern sie die Wohnung „so schnell wie möglich zu starten“, daher ist es notwendig, in sehr schnellem Tempo zu arbeiten.

Das Budget ist auch oft begrenzt: Man muss kreative Lösungen finden, die billig sind, aber dennoch kreativ, wie zum Beispiel eine ungewöhnliche Wandfarbe.

Wohnung zur Vermietung, Design: Anna Kowaltschkin

Natalia Woronenkowa, Experte, Leiterin des Design- und Architekturstudios „20:18“

Verhärtung der Bedingungen

Vor zwei Jahren wurde eine normale Ein-Zimmer-Wohnung im Wirtschaftssegment innerhalb von zwei Tagen vermietet, heute findet eine genau gleiche Wohnung nur nach 2-4 Wochen ihren Mieter*innen und nur nach Preissenkung.

Unser Ansicht, der Mietwohnungsmarkt hat sich in den letzten 3-5 Jahren erheblich verändert, nicht nur in Moskau, sondern auch in anderen großen Städten wie Sankt Petersburg. Dies ist mit dem starken Fluss von Migration aus Regionen verbunden, wodurch sich die Preise für Mietwohnungen schnell ändern und die Bedingungen immer härter werden.

Der Höhepunkt der Nachfrage nach Design-Renovierungen fiel auf das Ende 2017 - Anfang 2018 und wächst immer noch: Um das eigene Wohnen so rentabel wie möglich zu vermarkten, muss es sich deutlich von Konkurrenz unterscheiden. In diesem Fall hilft der Design-Renovierungsstil sehr.

W Wohnung zur Vermietung, Design: Studio „20:18“

Was sagt der Eigentümer der Wohnung

Anna Gavrilowa, Eigentümerin einer Wohnung mit Design-Renovierung zur Vermietung

Ziel - idealer Mieter

Heute bevorzugen Mieter*innen moderne, saubere Wohnungen ohne überflüssige Möbel.

Es ist natürlich, dass selbst ein einfacher Design-Renovierungsstil die Chancen erhöht, einen Mieter*innen zu finden, der mit Dankbarkeit und Respekt zur Wohnung behandelt, in der es schön und komfortabel ist.

Mein Ziel ist es, genau diesen Menschen anzuziehen. Denn dann wird der Miet-Unternehmen Einkommen bringen und nicht ein Enttäuschung und Stress mit ständiger Notwendigkeit Renovierungen und Aktualisierungen des Interieurs.

Vielleicht hat das sowjetische Vergangenheit mich daran gewöhnt, mit Pietät auf Immobilien zu reagieren: Sie sind ein eigenes Fetisch, Symbol des Heimats, des Familienherds und des Wohlergehens. Deshalb glaube ich, dass Design-Renovierung wichtig ist für die Suche nach dem idealen Mieter*innen, der meine Investitionen schätzt, bewahrt und vermehrt.

Wohnung zur Vermietung, Design: Anna Kowaltschkin

Auf der Titelseite: Design-Projekt des Studios „20:18“