Ринок оренди житла сьогодні: герої та умови

Вирішили дізнатися, що змінилося на ринку оренди житла і як сьогодні взаємодіють усі його учасники: що в пріоритеті у орендарів і за що вони готові переплачувати, які умови ставлять власники і чому вони почали інвестувати у хороший ремонт. А також коментарі рієлтора, дизайнера і представника сервісу The Locals.

Що говорить рієлтор

Михайло Теміцький, експерт, керівник агентства нерухомості Golden Tree

Бажання і обов'язки

Незважаючи на назву "ринок нерухомості", він все ж рухається, змінюється.

З'являється більше інвесторів, які справжньо займаються орендним бізнесом, розуміють необхідність у сучасному і якісному житлі й вникають у потреби орендарів (у житловій нерухомості — орендари, у комерційній — орендатори, прим. Михайла). Власники квартир все частіше задають собі питання: "Яку квартиру хотів би орендувати я сам?" І, чесно відповідаючи на нього, роблять ремонт, обставляють квартиру сучасним меблі і побутовою технікою.

Тим не менш, спадщини сильні серед всіх учасників ринку: власники квартир все ще думають, що знайдуть хороших орендарів у квартиру, яка десятки років не бачила ремонту, агенти все ще існують у парадигмі "наша місія — комісія", а орендари ведуться на красиві фото з низькою ціною і неодноразово стають жертвами шахраїв чи кабальних умов.

Страхи не змінилися за останні роки. Просто у кожного свій "набір".

Власники квартир все також хвилюються, що податкова дізнається про їхню недекларовану прибутковість, а орендари "знищать" квартиру. Непрофесійні агенти хвилюються, що їх "кинуть" — не заплатять комісію, а цільові інтернет-спільноти заберуть собі їхню функцію. Ну а орендарі хвилюються про шахраїв, які візьмуть їхні гроші і, відповідно, житло.

Квартира для оренди, дизайн: INT2architecture

Про Інтернет і роль рієлтора

Відкриті бази, соціальні мережі роблять власників доступнішими. У Інтернеті легко знайти договір найму і вивчити всі нюанси угоди.

Також з'явилися онлайн-сервіси, які допомагають перевірити як сам об'єкт нерухомості, так і його власника та подлинність наданих документів. Однак велика кількість негативних історій про неудачний найм допомагає багатьом зрозуміти, що агент — необхідний.

Спеціаліст з нерухомості економить час і гроші клієнта.

Не маючи досвіду роботи в нерухомості, передбачити всі деталі неможливо. Отже — непорозуміння, що має бути в договорах і "чому вони такі великі, якщо все можна написати на одному листочку". Страждають усі. Одні від того, що орендари лишають після себе "сталинград" у квартирі і не можуть їм зробити претензії: вони просто зникли. Інші — від того, що їх виселять, коли цього не очікували, або при виїзді не повертають депозит.

Квартира для оренди, дизайн: Татьяна Лушіна

Хто клієнт — той і платить

Прийшовши в нерухомість вісім років тому, я сам не задумувався, чому агенти, які здають квартири, брали комісію з орендарів, яких вони бачили вперше?

Сьогодні я буду створювати свою роботу за принципом "хто клієнт — той і платить". Якщо мене наймає власник, значить, я повинен захищати його інтереси, і оплачувати мою роботу повинен він. Якщо ж звертаються за допомогою у підбір квартири — буду створювати роботу від інтересів орендара.

У сегментах бізнес- і елітної нерухомості ця логіка працює, і агенти чудово здають квартири без комісії для орендарів. У економ-сегменті, на мою думку, заваджає "жадібність" агентів. Але, до моєї радості, починають зустрічатися агенти, які працюють за таким же логічним принципом, як і я.

Я — за розвиток індустрії і підтримую курс на IT-технології. Сам є вихідцем із цієї сфери і продовжую розвивати онлайн-сервіси для ринку нерухомості.

Частина сервісів існує за рахунок непорозуміння користі роботи з професійним агентом, що підштовхує власників і орендарів робити все самостійно і не платити нікому або звертатися до онлайн-площадок. На жаль, такі ініціативи часто призводять до драматичних підтвердження народної поговорки "скупий платить двічі".

Можливо, у майбутньому з'явиться сервіс, який зможе передбачити багато нюансів і деталей, захистить інтереси кожної з сторін. Такому сервісу я буду радий, бо він — для людей.

Квартира для оренди, дизайн: Вікторія Власова

Що говорить представник онлайн-сервісу

Євген Лучінін, експерт, засновник онлайн-сервісу оренди The Locals

Про зміни

Раніше квартиру з комісією менше 100% знайти було дуже важко. Зараз найчастіша комісія — 50%.

Я б не сказав, що ринок нерухомості сильно змінився. Але є незначні зсуви. У власників з'явилося можливість розміщувати свої оголошення на різних платформах і набагато легше знаходити орендарів без посередників, ніж це було 5–7 років тому. Рієлтори також це відчули і почали знижувати комісії.

За що згодні переплачувати орендари

З'явилось більше придирливих орендарів, які хочуть певну стилістику ремонту, назовемо її "скандинавська класика": мінімум меблі і білі стіни.

Ціна, близькість до центру і метро, звісно, є найважливішими параметрами. Але квартира, власник якої готовий ідти на уступки: вивозити меблі, згоджуватися на спільний з орендарем ремонт, — сдається набагато краще квартир із килимами і стінками, яких до сих пір більшість на ринку.

Орендари готові переплачувати за красу. У нашій практиці є угоди, коли однокімнатна квартира далеко від центру і метро здавалася за 100 000 рублів, бо там дуже класний ремонт — хоча б для журналу снимай!

Рієлтор — не обов'язковий учасник

Роль рієлтора сьогодні — мінімальна.

Він потрібен при оренді дорогої квартири від 100 000 рублів: там треба узгодити багато нюансів, а власники зазвичай зайняті люди, з якими важко домовитися і які готові делегувати квартиру рієлтору. Але у більшості випадків власники і орендатори вирішують самостійно.

Що говорять орендари

Макс Китаєв, арт-директор, сім років орендую квартири: "Здається, що щодо оренди нічого не змінилося — приємних квартир за адекватні гроші до сих пір одна-дві на сотню запропонованих. Звісно, переплатити в оренді взагалі не хочеться ні в яких випадках, але за комфорт і персональне бажання у деяких деталях готовий додати. Найважливіші для мене фактори — стиль, настрої квартири і відсутність підводних каменів. Якщо коротко озвучити критерії прийнятого життя, то їх всього три: білі стіни, мінімум меблі і розташування в центрі. Дуже важливо, щоб власник квартири не був маразматиком, на жаль, таких багато. А ось договір для мене особливого значення не має, я більш-менш мобільний, можу швидко зібрати речі і виїхати".

Ксения Єсіна, фотограф, шість років орендую квартири: "За весь період я змінила чотири квартири в різних районах Москви. Було час, коли я жила в жахливій квартирі в Кузьмінці з трьома сусідами і килимами на стінах. Зараз з такими умовами я точно не готова миритися. У пріоритеті — комфорт і транспортна доступність у будь-який час доби. Важливо, щоб у квартирі був хороший ремонт, не було захламлення, а район був спокійним.

Усі свої квартири я знаходила в соцмережах або через знайомих. Був негативний досвід спілкування з рієлтором, який зник, як тільки отримав залог. Крім того, я періодично чую негативні відгуки про рієлторів від друзів і знайомих, тому у мене вони не просто не викликають довіри, а асоціюються з шахраями, так само як і сайти, де вони крутяться, типу ЦІАна. Звертатися до їхніх послуг у майбутньому точно не буду".

Марія Бірюкова, аналітик, десять років орендую квартири: "Більше власників, які сдають свої квартири, почали інвестувати у їх ремонт — тим самим це вже не fully-depreciated квартири, які сдають, коли сами там жити не хотять, а заздалегідь заплановане під сдачу приміщення з простим, але новим ремонтом, без купи пилних диванів і килимів. Більше власників стали dog-friendly і без проблем згоджуються на можливість заселення з собакою.

Основним пріоритетом у виборі квартири для мене було і залишається її розташування та внутрішня обстановка, особливо стан санвузла. Рієлтор для мене не важливий: завдяки Інтернету все житло можна переглянути на сайтах, у групах, поговорити про умови по телефону.

Також необов'язковою вважаю наявність договору, хоча зі мною завжди укладали його, не вірю, що він несе якусь юридичну силу. До оцінки власника квартири підхожу на своєму інстинктивному сприйнятті людини, а далі, як йому зручно: можемо і договір підписати".

Що говорять дизайнери

Анна Ковальчук, експерт, засновниця студії дизайну L'Essenziale

У пріоритеті — дизайн

Розглядаючи дві квартири з однаковим розташуванням і розміром, потенційний орендар швидше обере ту, де є дизайнерський ремонт, навіть якщо ціна буде вище.

Замовлень на дизайнерський ремонт квартир під оренду стає все більше. І якщо раніше мова йшла в основному про квартири для Airbnb, то зараз дизайнерський ремонт задумуються навіть ті, хто планує здавати квартиру в довгострокову оренду.

Причому власники квартир інвестують не тільки у ремонт, а й у збільшення комфортності життя, купуючи такі додаткові аксесуари, як, наприклад, кавомашина.

Нюанси

У таких проектах немає чіткого техзадання, бо власник квартири робить ремонт не для себе, а для інших. Потрібно придумати концепцію, яка має сподобатися більшості людей.

Власник розглядає таку квартиру як інвестицію, тому і терміни, і бюджет грають величезну роль у рентабельності проекту. Зазвичай квартиру просять "запустити" якомога швидше, тому необхідно працювати в дуже швидкому темпі.

Бюджет також часто обмежений: доводиться знаходити недорогі, але при цьому креативні рішення, наприклад, незвичайна фарбування стін.

Квартира для оренди, дизайн: Анна Ковальчук

Наталія Вороненкова, експерт, керівниця студії дизайну та архітектури "20:18"

Ужорення умов

Два роки тому звичайна однокімнатна економ-класа здавалася за два дні, сьогодні точно така ж квартира знаходить свого орендатора лише після 2–4 тижнів, і то лише після зниження ціни.

На наш погляд, ринок оренди житла значно змінився за останні 3–5 років, і не лише в Москві, а й у інших великих містах, наприклад, Санкт-Петербурзі. Це пов'язано з більшим потоком міграції людей із регіонів, завдяки якій ціни на орендоване житло швидко змінюються, а умови все більше ужорюються.

Пік запитів на дизайнерський ремонт прийшов у кінці 2017–початку 2018-го і продовжує зростати: бо щоб сдати своє житло як можна вигідніше, воно має значно відрізнятися від конкурентів. У цьому випадку дизайнерський ремонт дуже допомагає.

Квартира для оренди, дизайн: студія "20:18"

Що говорить власник квартири

Анна Гаврилова, власниця квартири з дизайнерським ремонтом для оренди

Мета — ідеальний орендар

Сьогоднішній орендар віддає перевагу сучасним чистим квартирам без зайвих меблі.

Звісно, навіть скромний дизайнерський ремонт підвищує шанси знайти жильця, який буде з подякою і повагою ставитись до квартири, в якій красиво і комфортно.

Моя мета — привернути саме такого людину. Бо тоді орендний бізнес буде приносити дохід і не стане розчаруванням і стресом, з постійною необхідністю ремонтувати і оновлювати інтер'єр.

Мабуть, радянське минуле приучило мене ставитись з пієтетом до нерухомості: вона своєрідний фетиш, символ уюта, сімейного очага і благополуччя. Тому вірю, що дизайнерський ремонт важливий для пошуку ідеального орендатора, який оцінить, збереже і прибутково вкладе свої інвестиції.

Квартира для оренди, дизайн: Анна Ковальчук

На обкладинці: дизайн-проект студії "20:18"