Rynek wynajmu mieszkani w dzisiejszych czasach: bohaterowie i warunki

Postanowiliśmy zrozumieć, co się zmieniło na rynku wynajmu mieszkani i jak dziś współgrają wszyscy jego uczestnicy: co jest priorytetem dla najemców i za co są skłonne płacić więcej, jakie warunki stawiają właściciele i dlaczego zaczęli inwestować w dobry wykończenie. A także komentarze rzeczownika nieruchomości, designerów i przedstawiciela serwisu The Locals.

Co mówi rzeczownik nieruchomości

Michał Temiński, ekspert, zarządzający agencją nieruchomości Golden Tree

Chęci i obawy

Nieсмотря na nazwę „rynek nieruchomości”, on wszystko porusza się, zmienia się.

Wzrasta liczba inwestorów, którzy naprawdę zajmują się firmą wynajmu nieruchomości, rozumieją potrzebę nowoczesnego i jakościowego mieszkania oraz rozumieją potrzeby najemców (w mieszkaniach – najemcy, w nieruchomościach komercyjnych – najemcy, prz. Michała). Właściciele mieszkań coraz częściej zadają sobie pytanie: „Jakie mieszkanie chciałbym wynająć sam?” I, uczciwie odpowiadając sobie na to pytanie, robią wykończenie, wyposażają mieszkanie nowoczesnym meblem i sprzętem AGD.

Mimo to przeszłość wciąż wpływa na wszystkich uczestników rynku: właściciele mieszkań wciąż uważają, że znajdą dobrych najemców w mieszkanie, które dziesiątki lat nie widziało wykończenia, agenci nadal istnieją w paradigma „nasza misja – prowizja”, a najemcy kierują się na piękne zdjęcia z niską ceną i niezbyt rzadko stają się ofiarami oszustw lub warunków kabalnych.

Strachy nie zmieniły się w ciągu ostatnich lat. Po prostu każdy ma swój „zestaw”.

Właściciele mieszkań nadal obawiają się, że skarbowiec się dowiedzie o ich nieskładzonym dochodzie, a najemcy „zabiją” mieszkanie. Nieprofesjonalni agenci obawiają się, że ich „wyrzucą” – nie zapłacą prowizji, a społeczeństwa internetowe zająły sobie ich funkcję. No a mieszkańcy wynajmu obawiają się oszustw, którzy zabiorą ich pieniądze i odpowiednio mieszkanie.

Mieszkanie do wynajmu, design: INT2architecture

O Internecie i roli rzeczownika nieruchomości

Przejrzystość baz danych, media społecznościowe czynią właścicieli bardziej dostępne. W Internecie łatwo znaleźć umowę najmu i przeczytać wszystkie detale transakcji.

Wzrosło też liczba serwisów online, które pomagają sprawdzić zarówno sam obiekt nieruchomości, jak i jego właściciela i autentyczność przekazanych dokumentów. Jednak duża liczba negatywnych historii o niefortunnych najmów pomaga wielu zrozumieć, że agent jest potrzebny.

Specjalista nieruchomości oszczędza czas i pieniądze klientowi.

Nie mając doświadczenia w pracy z nieruchomościami, nie można przewidzieć wszystkich szczegółów. Z tego powodu – niezrozumienie, co powinno być w umowach i „dlaczego są takie duże, skoro wszystko można napisać na jednym kartce”. Cierpią wszyscy. Jeden z tego, że najemcy zostawili po sobie „Stalingrad” w mieszkaniu i nie można im złożyć roszczeń: po prostu zniknęli. Inni z tego, że ich wywiedziono, gdy nie oczekiwali, lub przy wyjazdzie nie zwrócili depozytu.

Mieszkanie do wynajmu, design: Tatiana Lushina

Kto klient – ten płaci

Przybywając do nieruchomości osiem lat temu, nie zastanawiałem się, dlaczego agenci, którzy wynajmują mieszkania, pobierają prowizję od najemców, których widzą po raz pierwszy?

Teraz buduję swoją pracę według zasady „kto klient – ten płaci”. Jeśli mnie zatrudnia właściciela, oznacza to, że muszę chronić jego interes i płacić za moją pracę. Jeśli jednak zgłaszają się o pomoc w doborze mieszkania – buduję pracę z myślą o interesie najemcy.

W segmentach nieruchomości biznesowych i elitarnych ten pomysł działa, a agenci doskonale wynajmują mieszkania bez prowizji dla najemców. W segmencie ekonomicznym, moim zdaniem, przeszkadza „chciwość” agentów. Ale, do mojego radości, zaczynamy spotykać agentów, którzy pracują według tego samego logicznego podejścia, co ja.

Jestem za rozwojem branży i wspieram kierunek na technologie IT. Sam jestem wyjazdowcem z tej sfery i nadal rozwijam serwisy online dla rynku nieruchomości.

Część serwisów istnieje dzięki niezrozumieniu korzyści z pracy z profesjonalnym agentem, co zmusza właścicieli i najemców do samodzielnego działania i nie płacenia nikomu lub kontaktowania się z platformami online. Niestety, takie inicjatywy często prowadzą do dramatycznych potwierdzeń powiedzenia ludowego „skąpy płaci dwa razy”.

Możliwe, że w przyszłości pojawi się serwis, który będzie mógł przewidzieć wiele szczegółów i ochronić interesy każdej ze stron. Taki serwis powitam tylko z radością, ponieważ jest dla ludzi.

Mieszkanie do wynajmu, design: Wiktoria Wlasowa

Co mówi przedstawiciel serwisu online

Eugen Luchinin, ekspert, założyciel serwisu wynajmu The Locals

O zmianach

Ranij znaleźć mieszkanie z prowizją poniżej 100% było bardzo trudno. Dziś najczęstszą prowizją jest 50%.

Nie powiedziałbym, że rynek nieruchomości się znacznie zmienił. Ale są małe przesunięcia. Właściciele mają teraz możliwość publikowania swoich ogłoszeń na różnych platformach i znacznie łatwiej znaleźć najemców bez pośredników niż to było 5–7 lat temu. Rzeczownicy również to poczuwali i zaczęli obniżać prowizje.

Za co zgadzają się płacić więcej najemcy

Wzrosło liczba krytycznych najemców, którzy chcą określoną stylizację wykończenia, nazwijmy ją „klasyka skandynawska”: minimalna mebli i białe ściany.

Cena, bliskość centrum i metra, oczywiście są najważniejszymi parametrami. Jednak mieszkanie, właściciela którego jest gotowy na ustępy: wywozić meble, zgadzać się na wspólny z najemcą wykończenie – wynajmuje się znacznie lepiej niż mieszkania z dywanami i ścianami, które nadal są dominujące na rynku.

Najemcy są skłonne płacić więcej za piękno. W naszej praktyce są transakcje, gdzie jednokomnatne mieszkanie daleko od centrum i metra wynajmowane było za 100 000 rubli, ponieważ miało bardzo klasyczne wykończenie – choćby do magazynu!

Rzeczownik nieruchomości nie jest niezbędnym uczestnikiem

Rola rzeczownika dziś – minimalna.

Wymagany jest przy wynajmie drogich mieszkań, powyżej 100 000 rubli: tam trzeba uzgodnić wiele szczegółów, a właściciele zazwyczaj są ludźmi zajętymi, z którymi trudno się dogadać i którzy są skłonni delegować sprawy mieszkania rzeczownikowi. Ale w większości przypadków właściciele i najemcy radzą sobie samodzielnie.

Co mówią najemcy

Maks Kitaev, art director, siedmiu lat wynajmuje mieszkania: „Wygląda na to, że w sprawie wynajmu nic się nie zmieniło – przyjaznych mieszkań za rozsądne pieniądze nadal tylko jedno lub dwa na sto oferowanych. Oczywiście, nie chcę wcale płacić więcej w wynajmie, ale za komfort i osobiste preferencje w niektórych szczegółach mogę dodać. Najważniejsze dla mnie czynniki – styl, nastrój mieszkania i brak podstępów. Jeśli skrótowo oznaczyć kryteria akceptowalnego mieszkania, to są trzy: białe ściany, minimalna mebli i położenie w centrum. Bardzo ważne, aby właściciel mieszkania nie był szalonym, niestety takich jest dużo. A umowa dla mnie nie ma specjalnego znaczenia, mogę się szybko zgromadzić rzeczy i wyjechać”.

Ksenia Esina, fotografka, sześciu lat wynajmuje mieszkania: „Przez cały okres zmieniłam cztery mieszkania w różnych dzielnicach Moskwy. Było czas, gdy mieszkałam w strasznym mieszkaniu w Kuz'minkach z trzema sąsiadami i dywanami na ścianach. Teraz nie jestem gotowa do takich warunków. W priorytecie – komfort i dostępność transportowa w każdy dzień. Ważne, aby w mieszkaniu był dobry wykończenie, nie było przepełnienia, a dzielnica była spokojna.

Wszystkie swoje mieszkania znalazłam w mediach społecznościowych lub przez znajomych. Miałam negatywny doświadczenie kontaktu z rzeczownikiem, który zniknął, jak tylko otrzymał depozyt. Ponadto okazuje się, że często słyszę negatywne opinie o rzeczownikach od znajomych i znajomych, więc nie wywołują u mnie zaufania, a asocjuje się z oszustwami, tak samo jak strony internetowe, gdzie oni krążą, typu CIA. W przyszłości nie będę już kontaktować się z ich usługami”.

Maria Birukova, analityk, dziesięciu lat wynajmuje mieszkania: „Wiele właścicieli, którzy wynajmują swoje mieszkania, zaczęło inwestować w ich wykończenie – dzięki temu nie są to już mieszkania fully-depreciated, które wynajmują, gdy sami tam nie chcą mieszkać, ale wcześniej zaplanowane miejsce do wynajmu z prostym, ale nowym wykończeniem bez wielu kurzułek divanów i dywanów. Większość właścicieli stała się dog-friendly i bez trudu zgadzają się na możliwość zasiedlenia z psem.

Głównym priorytetem w wyborze mieszkania dla mnie było i nadal jest jego położenie i wewnętrzne wykończenie, szczególnie stan łazienki. Rzeczownik dla mnie nie jest ważny: dzięki Internetowi wszystko mieszkanie można zobaczyć na stronach, w grupach, porozmawiać o warunkach telefonicznie.

Również nieobowiązkowe uważam obecność umowy, choć zawsze z mojej strony zawierano jej. Nie wierzę, że ma jakąkolwiek siłę prawną. Do oceny właściciela mieszkania podchodzę na podstawie mojego instynktu postrzegania człowieka, a potem – jak mu wygodnie: możemy też podpisać umowę”.

Co mówią designerzy

Anna Kowalczuk, ekspert, założycielka studia projektowego L'Essenziale

W priorytecie – design

Rozważając dwa mieszkania o takim samym położeniu i rozmiarze, potencjalny najemca prawdopodobnie wybierze to, gdzie jest projektowy wykończenie, nawet jeśli cena będzie wyższa.

Zamówień na projektowy wykończenie mieszkań do wynajmu rośnie. A jeśli wcześniej rozmowa była głównie o mieszkaniach do Airbnb, to teraz projektowy wykończenie zastanawiają się nawet ci, którzy planują wynajmować mieszkanie na długoterminowy najem.

Właściciele mieszkań inwestują nie tylko w wykończenie, ale też w zwiększenie komfortu mieszkania, kupując dodatkowe akcesoria, takie jak np. kawomaszyna.

Szczegóły

W tych projektach nie ma jasnego technicznego zadania, ponieważ właściciel mieszkania robi wykończenie nie dla siebie, ale dla innych. Trzeba wymyślić koncept, który podobałby się większości ludzi.

Właściciel traktuje takie mieszkanie jako inwestycję, więc terminy i budżet odgrywają ogromną rolę w zwrotu inwestycji. Zwykle mieszkanie proszone „uruchomić” jak najszybciej, więc trzeba pracować w bardzo szybkim tempie.

Budżet też często jest ograniczony: trzeba znaleźć tanie, ale wciąż kreatywne rozwiązania, np. niezwykła farba ścian.

Mieszkanie do wynajmu, design: Anna Kowalczuk

Natalia Woronieńska, ekspert, kierownik studia projektowego i architektonicznego „20:18”

Wzrost warunków

Dwa lata temu zwykłe mieszkanie ekonomiczne zyskało się w ciągu dwóch dni, dziś dokładnie to samo mieszkanie znajduje swojego najemcę dopiero po 2–4 tygodniach, i to tylko po obniżeniu ceny.

W naszym przekonaniu rynek wynajmu mieszkani znacznie zmienił się w ostatnich 3–5 latach, i nie tylko w Moskwie, ale też w innych dużych miastach, np. Sankt Petersburgu. Powiązane to z dużym przepływem migracji ludzi z regionów, dzięki której ceny wynajmu mieszkani rosną szybko i warunki coraz bardziej się wyostrzają.

Pik zapotrzebowania na projektowy wykończenie przypadł na koniec 2017–początek 2018 i nadal rośnie: ponieważ aby wynająć swoje mieszkanie jak najkorzystniej, musi się znacznie różnić od konkurencji. W tym przypadku projektowy wykończenie bardzo pomaga.

Mieszkanie do wynajmu, design: studio „20:18”

Co mówi właściciel mieszkania

Anna Gwirilowa, właściciela mieszkania z projektowym wykończeniem do wynajmu

Cel – idealny najemca

Dzisiejszy mieszkanie wynajmujący preferuje nowoczesne czyste mieszkania bez nadmiaru mebli.

自然но, nawet skromne projektowe wykończenie podnosi szanse na znalezienie takiego najemcy, który będzie z wdzięcznością i szacunkiem traktować mieszkanie, w którym pięknie i komfortowo.

Moim celem jest przyciągnięcie właśnie takiej osoby. Gdyby to się udało, biznes wynajmu przynosi dochód i nie staje się rozczarowaniem i stresem, z ciągłą potrzebą wykończenia i odświeżania wnętrza.

Prawdopodobnie sovietowe przeszłość przyuczyła mnie do relacji z wdzięcznością do nieruchomości: są one nieco fetyszem, symbolem domu, rodziny i dobra.

Dlatego wierzę, że projektowe wykończenie jest ważne dla wyszukiwania idealnego najemcy, który oceni, zachowa i podniesie moje inwestycje.

Mieszkanie do wynajmu, design: Anna Kowalczuk

Na okładce: projekt designu studio „20:18”