Le marché de location immobilière aujourd'hui : les héros et les conditions

Nous avons décidé d'analyser ce qui a changé sur le marché de la location immobilière et comment interagissent les différents acteurs d'aujourd'hui : ce qui est prioritaire pour les locataires et ce pour quoi ils sont prêts à payer plus cher, quelles conditions imposent les propriétaires et pourquoi ils ont commencé à investir dans un bon état de rénovation. Nous avons également les commentaires d'un agent immobilier, d'un designer et du représentant du service The Locals.

Qu'en dit l'agent immobilier

Mikhail Temitsky, expert, gestionnaire de l'agence immobilière Golden Tree

Les désirs et les craintes

Malgré le nom "marché immobilier", il continue de bouger et d'évoluer.

De plus en plus d'investisseurs s'engagent dans le business de location et comprennent la nécessité d'un logement moderne et de qualité, ils prennent en compte les besoins des locataires (dans l'immobilier résidentiel - locataires, dans l'immobilier commercial - locataires). Les propriétaires d'appartements se posent de plus en plus souvent la question : "Quel appartement aimerais-je louer moi-même ?" Et en répondant honnêtement à cette question, ils font un bon travail de rénovation, meublent leur appartement avec du mobilier moderne et des appareils électriques.

Cependant, les traces de l'ancien système persistent parmi tous les acteurs du marché : les propriétaires d'appartements continuent de penser qu'ils trouveront de bons locataires dans un appartement qui n'a pas connu de rénovation depuis des décennies, les agents persistent dans la vision "notre mission - commission", et les locataires sont encore influencés par de belles photos à bas prix et deviennent souvent des victimes de fraudeurs ou de conditions cabales.

Les craintes n'ont pas changé au fil des années. Simplement, chacun a son "ensemble" de craintes.

Les propriétaires d'appartements ont toujours peur que l'administration fiscale découvre leur revenu non déclaré, et les locataires "détruisent" l'appartement. Les agents non professionnels ont peur d'être "abandonnés" - de ne pas être payés leur commission, et les communautés en ligne ciblées prennent leur fonction. Les locataires ont peur des fraudeurs qui les dépouillent de leurs fonds et donc de leur logement.

Appartement à louer, design : INT2architecture

Sur Internet et le rôle de l'agent immobilier

L'ouverture des bases de données et les réseaux sociaux rendent les propriétaires plus accessibles. Il est facile de trouver un contrat de location et d'étudier tous les détails de la transaction sur Internet.

Des services en ligne sont également apparus qui aident à vérifier l'objet immobilier lui-même ainsi que son propriétaire et l'authenticité des documents fournis. Toutefois, un grand nombre d'histoires négatives sur des locations malheureuses permettent à beaucoup de comprendre que l'agent est nécessaire.

Un spécialiste en immobilier épargne du temps et de l'argent à son client.

Sans expérience dans le domaine immobilier, il est impossible de prévoir tous les détails. C'est pourquoi on ne comprend pas ce qui devrait être dans les contrats et "pourquoi ils sont si longs, si tout peut être écrit sur une seule feuille". Tout le monde en souffre. Certains parce que les locataires laissent derrière eux "Stalingrad" dans l'appartement et qu'il est impossible de leur soumettre des réclamations : ils disparaissent simplement. D'autres parce qu'ils sont expulsés sans avertissement ou que lors du déménagement, ils ne rendent pas leur dépôt de garantie.

Appartement à louer, design : Tatyana Lushina

Le client paie

En arrivant dans l'immobilier il y a huit ans, je ne me suis jamais demandé pourquoi les agents qui louent des appartements prennent une commission sur les locataires qu'ils voient pour la première fois ?

Aujourd'hui, je construis mon activité selon le principe "le client paie". Si c'est le propriétaire qui me recrute, alors je dois défendre ses intérêts et c'est lui qui doit payer pour mon travail. Si cependant je suis sollicité pour trouver un appartement, je construis mon activité en tenant compte des intérêts du locataire.

Dans les segments de l'immobilier d'affaires et d'élite, ce principe fonctionne bien, les agents louent très bien des appartements sans commission pour les locataires. Dans le segment économique, je pense que ce qui gêne c'est "l'avidité" des agents. Heureusement, des agents commencent à apparaître qui travaillent selon le même principe logique que moi.

Je suis favorable au développement de l'industrie et je soutiens la tendance vers les technologies informatiques. Je suis moi-même issu de ce domaine et continue à développer des services en ligne pour le marché immobilier.

Une partie des services existe grâce à une mauvaise compréhension de l'avantage de travailler avec un agent professionnel, ce qui pousse les propriétaires et les locataires à tout faire eux-mêmes sans payer personne ou à s'adresser à des plateformes en ligne. Malheureusement, ces initiatives conduisent souvent à des confirmations dramatiques de la proverbe populaire "le frugal paye deux fois".

Peut-être qu'à l'avenir, un service apparaîtra capable de prévoir de nombreux détails et protéger les intérêts de chacun. Je serais heureux de cela, car ce service est pour les gens.

Appartement à louer, design : Victoria Vlasova

Qu'en dit le représentant du service en ligne

Eugene Luchinin, expert, fondateur du service de location en ligne The Locals

Sur les changements

Auparavant, trouver un appartement avec une commission inférieure à 100 % était très difficile. Aujourd'hui, la commission la plus courante est de 50 %.

Je ne dirais pas que le marché immobilier a changé fortement. Mais des petits changements y ont eu lieu. Les propriétaires ont maintenant la possibilité de publier leurs annonces sur différentes plateformes et trouver plus facilement des locataires sans intermédiaires, contrairement à il y a 5 à 7 ans. Les agents ont également ressenti cela et ont commencé à réduire leurs commissions.

Pour quoi les locataires sont prêts à payer plus

Il y a plus de locataires exigeants qui veulent un style de rénovation particulier, appelons-le "classic scandinave" : minimum de meubles et murs blancs.

Le prix, la proximité du centre-ville et du métro sont évidemment les paramètres les plus importants. Toutefois, un appartement dont le propriétaire est prêt à faire des concessions : enlever le mobilier, accepter un rénovation partagée avec le locataire, - se loue beaucoup mieux que les appartements avec des tapis et murs décorés, qui constituent encore la majorité sur le marché.

Les locataires sont prêts à payer plus pour la beauté. Dans notre pratique, il y a des transactions où un appartement de une pièce loin du centre et du métro se loue à 100 000 roubles parce qu'il a un excellent design - on pourrait même le louer pour une revue !

L'agent immobilier n'est pas un participant nécessaire

Le rôle de l'agent immobilier aujourd'hui est minimal.

Il est utile lors de la location d'appartements chers à partir de 100 000 roubles : il faut alors convenir de nombreux détails, et les propriétaires sont généralement des personnes occupées avec qui il est difficile de convenir et qui préfèrent déléguer les affaires liées à l'appartement à un agent immobilier. Mais dans la plupart des cas, les propriétaires et les locataires gèrent eux-mêmes la situation.

Qu'en disent les locataires

Maks Kitaev, directeur artistique, loue des appartements depuis sept ans : "Il semble que rien n'a changé en ce qui concerne la location - les appartements agréables à un prix raisonnable restent rares. Bien sûr, je n'aime pas payer plus en location dans tous les cas, mais je suis prêt à ajouter un peu pour le confort et des préférences personnelles dans certains détails. Les facteurs les plus importants pour moi sont le style, l'atmosphère de l'appartement et l'absence d'embûches. En résumé, les critères d'un logement acceptable sont trois : murs blancs, minimum de meubles et localisation au centre. Il est très important que le propriétaire de l'appartement ne soit pas un margoulin, malheureusement il en existe beaucoup. En revanche, le contrat n'a pas d'importance pour moi, je suis assez mobile, je peux rapidement rassembler mes affaires et déménager".

Ksenia Esina, photographe, loue des appartements depuis six ans : "Durant toute cette période, j'ai changé quatre appartements dans différents quartiers de Moscou. Il y a eu un moment où j'ai vécu dans un appartement affreux à Kuz'minki avec trois voisins et des tapis sur les murs. Aujourd'hui, je refuse de vivre dans ces conditions. La priorité est le confort et l'accessibilité du transport à tout moment de la journée. Il me faut que l'appartement ait un bon état de rénovation, sans accumulation de débris et que le quartier soit calme.

J'ai trouvé tous mes appartements via les réseaux sociaux ou par l'intermédiaire de connaissances. J'ai eu un mauvais vécu avec un agent immobilier qui a disparu dès qu'il a reçu le dépôt de garantie. En outre, je entend souvent des commentaires négatifs sur les agents immobiliers de mes amis et connaissances, donc ils ne me font pas confiance, ils sont associés à des escrocs, tout comme les sites où ils travaillent, type CIA. Je n'utiliserai certainement plus leurs services à l'avenir".

Maria Biryukova, analyste, loue des appartements depuis dix ans : "De plus en plus de propriétaires louant leurs appartements ont commencé à investir dans leur rénovation - cela signifie que ce n'est plus des appartements complètement dépréciés, qui sont loués parce qu'ils ne veulent pas vivre eux-mêmes là-bas, mais des espaces planifiés à l'avance pour la location avec un design simple mais moderne, sans beaucoup de canapés poussiéreux et tapis. Plusieurs propriétaires sont devenus dog-friendly et acceptent facilement la possibilité d'emménager avec un chien.

Mon principal critère de sélection d'appartement reste et est toujours sa localisation et l'état de l'intérieur, en particulier l'état de la salle de bain. Pour moi, l'agent immobilier n'est pas important : grâce à Internet, tous les logements peuvent être consultés sur les sites, dans les groupes, et parler des conditions par téléphone.

Je considère également non nécessaire la présence d'un contrat, bien que j'aie toujours eu un contrat avec moi. Je ne crois pas qu'il ait une force juridique. Pour évaluer le propriétaire de l'appartement, je me fonde sur mon perception instinctive de la personne et ensuite, selon ce qui lui est le plus pratique : nous pouvons également signer un contrat".

Qu'en disent les designers

Anna Kovalchenko, experte, fondatrice de l'atelier de design L'Essenziale

La priorité - le design

En comparant deux appartements avec la même localisation et les mêmes dimensions, un locataire potentiel choisira probablement celui qui a un design décoratif, même si le prix est plus élevé.

Les demandes de rénovation décorative des appartements à louer augmentent. Et si avant, il s'agissait principalement d'appartements pour Airbnb, aujourd'hui même ceux qui prévoient de louer leur appartement à long terme y pensent.

Les propriétaires d'appartements investissent non seulement dans la rénovation, mais aussi dans l'augmentation du confort du logement, achetant des accessoires supplémentaires tels que, par exemple, une machine à café.

Les détails

Dans ces projets, il n'y a pas de cahier des charges clair, car le propriétaire de l'appartement fait une rénovation non pour lui-même mais pour d'autres. Il faut trouver une conception qui plaira à la majorité des gens.

Le propriétaire considère cet appartement comme un investissement, donc les délais et le budget jouent un rôle énorme dans la rentabilité du projet. Habituellement, on demande à l'appartement d'être "mis en route" aussi vite que possible, donc il faut travailler à un rythme très rapide.

Le budget est également souvent limité : il faut trouver des solutions peu coûteuses mais créatives, par exemple une peinture de mur inhabituelle.

Appartement à louer, design : Anna Kovalchenko

Natalia Voronenkova, experte, directrice de l'atelier de design et d'architecture "20:18"

Les conditions se durcissent

Il y a deux ans, un appartement simple de la classe économique se louait en deux jours, aujourd'hui exactement le même appartement trouve son locataire seulement après 2 à 4 semaines, et seulement après une baisse de prix.

À notre avis, le marché de la location immobilière a considérablement changé au cours des 3 à 5 dernières années, et non seulement à Moscou, mais aussi dans d'autres grandes villes comme Saint-Pétersbourg. Cela est lié à un grand flux de migrants provenant des régions, grâce auquel les prix sur le marché de location immobilière changent rapidement et les conditions se durcissent.

Le pic des demandes pour un design décoratif est tombé à la fin de 2017 - début 2018 et continue de croître : car pour louer son logement le plus avantageusement possible, il doit se distinguer nettement des concurrents. Dans ce cas, un design décoratif est très utile.

Appartement à louer, design : studio "20:18"

Qu'en dit le propriétaire d'appartement

Anna Gavrilova, propriétaire d'un appartement décoré avec un design pour la location

Le but - le locataire idéal

Aujourd'hui, le locataire d'appartement privilégie les appartements modernes et propres sans mobilier superflu.

Évidemment, même une rénovation décorative modeste augmente les chances de trouver un locataire qui accueillera l'appartement avec gratitude et respect.

Mon objectif est de attirer exactement ce type de personne. Car alors, le business de location apportera des revenus et ne sera pas une déception ni un stress, nécessitant constamment des rénovations et des mises à jour de l'aménagement.

Peut-être que le passé soviétique m'a appris à traiter l'immobilier avec piété : c'est un objet de fetish, symbole du confort, du foyer familial et du bien-être. Je crois donc que le design décoratif est important pour trouver le locataire idéal, qui appréciera, conservera et multipliera mes investissements.

Appartement à louer, design : Anna Kovalchenko

Sur la couverture : projet de design studio "20:18"