当今租赁住房市场：英雄与条件

我们决定了解租赁住房市场发生了哪些变化，以及所有参与者今天如何互动：租客优先考虑什么，愿意为哪些事情支付额外费用，房东设定什么条件，以及为什么他们开始投资于良好的装修。同时，我们采访了房地产经纪人、设计师和在线租赁服务The Locals的代表。

房地产经纪人的观点

米哈伊尔·特米茨基，专家，金树房地产中介公司经理

愿望与恐惧

尽管名为“房地产市场”，它仍在变化。

越来越多的投资者出现，他们实际上经营租赁业务，理解现代和优质住房的必要性，并掌握租客的需求（在住宅物业中是租客，在商业物业中是承租人，米哈伊尔注）。物业所有者越来越问自己：“我自己想租什么样的公寓？”诚实地回答这个问题，他们会翻新、用现代家具和电器布置公寓。

然而，过去思维的残余仍然在所有市场参与者中根深蒂固：物业所有者仍然认为，几十年未翻新的公寓仍能找到好租客，经纪人仍存在于“我们的使命是佣金”的理念中，租客则被漂亮的低价照片所吸引，常常成为欺诈或隐性条件的受害者。

近年来恐惧并未改变。只是，每个人都有自己的“担忧包”。

物业所有者仍然担心税务部门发现他们的未申报收入，而租客会“破坏”公寓。非专业的经纪人担心被“甩掉”——不支付佣金，而目标在线社区将接管他们的功能。公寓租客则害怕骗子偷走他们的钱并因此失去住房。

出租公寓，设计：INT2architecture

关于互联网和房地产经纪人的作用

开放数据库和社会媒体使物业所有者更容易接触。在线查找租赁协议并阅读交易的所有细节变得容易。

此外，出现了帮助验证房地产对象及其所有者和所提供文件真实性的在线服务。然而，大量关于租赁失败的负面故事帮助许多人理解了为什么需要一个经纪人。

房地产专业人士为客户节省时间和金钱。

没有房地产经验，不可能预测所有细节。因此，对合同中应包含什么以及“为什么它们如此之大，一切都写在一页纸上”产生误解。每个人都受到影响。一些人因为租客在公寓留下“斯大林格勒”而无法投诉，因为他们只是消失了。另一些人则在不期望的情况下被驱逐或搬出时无法拿回押金。

出租公寓，设计：塔季扬娜·卢希娜

客户支付费用

当我八年前进入房地产行业时，我从未想过为什么租公寓的经纪人要从他们第一次见到的租客那里收取佣金？

现在我按照“客户支付”的原则开展工作。如果物业所有者雇佣我，那么我必须保护他们的利益，并且他们应该为我的工作付费。如果有人寻求帮助选择公寓，我会围绕租客的利益开展工作。

在商业和豪华房地产领域，这种逻辑运行良好，经纪人成功地在不向租客收取费用的情况下出租公寓。在经济领域，我认为贪婪阻碍了这一点。但幸运的是，我开始遇到与我相同逻辑原则的经纪人。

我支持行业发展，并赞成IT技术。我是该行业前成员，继续为房地产市场开发在线服务。

一些服务通过利用人们对与专业经纪人合作的好处的误解来赚钱，推动物业所有者和租客自己做一切事情，不支付任何费用或使用在线平台。不幸的是，这样的举措经常导致“小气者两次付钱”的说法得到戏剧性证实。

也许未来会出现一种服务，能够预测许多细微之处和细节，保护所有方的利益。我将只对这样的服务感到高兴，因为这是为了人们。

出租公寓，设计：维多利亚·弗拉斯娃

在线服务代表的观点

尤金·卢奇宁，专家，在线租赁服务The Locals的创始人

关于变化

在以前，找到佣金低于100%的公寓非常困难。现在最常见的佣金是50%。

我不会说房地产市场发生了重大变化。但确实有一些小的变化。物业所有者现在有机会在各种平台上发布他们的广告，并更容易地找到租客，而无需中介，这比5-7年前要容易得多。房地产经纪人也感受到了这一点，并开始减少佣金。

租客愿意额外支付的条件

现在有更多挑剔的租客，他们想要特定风格的装修，我们称之为“斯堪的纳维亚经典”：最少的家具和白色墙面。

价格、靠近市中心和地铁当然是最重要的参数。然而，一个愿意做出让步的公寓所有者：移除家具、同意与租客共同装修——比那些仍有地毯和墙板的公寓更受欢迎，这些在市场中仍占多数。

租客愿意为美观支付额外费用。在我们的实践中，有一笔交易是一居室公寓远离市中心和地铁，但由于其非常优雅的装修——甚至被杂志报道——租金为10万卢布。

房地产经纪人不再是必需的参与者

如今房地产经纪人的作用微乎其微。

在租赁价格超过10万卢布的公寓时需要他们：有很多细节需要协调，物业所有者通常是忙碌的人，难以谈判，更愿意将公寓事务委托给房地产经纪人。但在大多数情况下，物业所有者和租客能自己搞定。

租客怎么说

马克斯·基塔耶夫，艺术总监，已租房公寓七年：“在租赁方面，似乎没什么变化——合理价格的舒适公寓仍然是一百个中的一两个。当然，我无论如何都不想支付过高的租金，但我愿意为舒适和一些细节的个人偏好多加一点。对我来说最重要的是风格、公寓的氛围，以及没有隐藏陷阱。如果我简要列出可接受住房的标准，只有三个：白色墙面、最少的家具和市中心位置。非常重要的是公寓主人不是一个疯子，不幸的是有很多这样的人。至于租赁协议，对我而言它没有特殊意义——我或多或少是流动的，可以快速打包并搬出。”

克谢尼娅·埃西娜，摄影师，已租房公寓六年：“在整个期间，我在不同莫斯科区换了四套公寓。曾经我住在库兹涅茨基区一个可怕的公寓里，有三个邻居和墙上的地毯。现在，我肯定不会接受这样的条件。我的优先事项是舒适和全天候的交通便利性。重要的是公寓有良好的装修，没有杂乱，区域安静。

我通过社交媒体或熟人找到了所有我的公寓。我与一个经纪人沟通时有过负面经历，他一收到押金就消失了。我也偶尔听到朋友和熟人对房地产经纪人的负面评价，所以他们不仅不令人信任，还与骗子有关，就像他们运营的网站CIAN一样。我将来肯定不会使用他们的服务。”

玛丽亚·别里尤科娃，分析师，已租房公寓十年：“越来越多的物业所有者在出租他们的公寓时投资装修——因此，这些不再是他们自己不想住的完全折旧的公寓，而是为出租而预先规划的空间，有简单但新鲜的装修，没有一堆尘土飞扬的沙发和地毯。越来越多的所有者变得对狗友好，并愿意接受带着狗搬进来的可能性。

我选择公寓的主要优先事项一直是，现在仍然如此，是其位置和室内装修，特别是浴室状况。对我而言，房地产经纪人并不重要：多亏了互联网，所有住房都可以在网站、群组上查看，并通过电话讨论。

我也认为租赁协议的存在是不必要的，尽管它们总是在我这里签署。我不相信它有任何法律效力。在评估公寓主人时，我依赖于我对人的直觉感知，然后由他们决定是否方便：如果需要，我们可以签署合同。”

设计师怎么说

安娜·科瓦列夫琴科，专家，L'Essenziale设计工作室创始人

设计优先

考虑到两套位置和面积相同的公寓，潜在租客可能会选择有设计师装修的那一套，即使价格更高。

对租赁公寓的设计师装修订单数量正在增长。以前讨论主要集中在Airbnb公寓，现在即使是计划长期租赁的公寓也考虑设计师装修。

此外，公寓所有者不仅投资于翻新，还通过购买额外配件（如咖啡机）来提高住房舒适度。

细节

在这样的项目中，没有明确的技术规范，因为公寓所有者不是为了自己翻新而是为了别人。必须制定一个能吸引大多数人的概念。

所有者将这样的公寓视为投资，因此时间框架和预算对投资回报起着巨大作用。通常，公寓要求“尽快启动”，因此必须以非常快的速度工作。

预算也经常有限：必须找到便宜但有创意的解决方案，比如不寻常的墙面油漆。

出租公寓，设计：安娜·科瓦列夫琴科

纳塔莉亚·沃罗任科娃，专家，20:18设计与建筑工作室负责人

更严格的条件

两年前，一套典型的经济型一居室公寓两天内就被租出。如今，完全相同的公寓只有在降价后2-4周才能找到租客。

我们认为，过去3-5年租赁住房市场发生了显著变化，不仅在莫斯科，而且在圣彼得堡等其他大城市也是如此。这与大量来自各地区的移民流动有关，因此租赁住房价格变化迅速，条件变得更严格。

设计师装修需求的高峰出现在2017年底至2018年初，并持续增长：为了尽可能盈利地出租您的房产，它必须与竞争对手显著不同。在这种情况下，设计师装修帮助很大。

出租公寓，设计：studio “20:18”

公寓所有者怎么说

安娜·加夫里洛娃，拥有设计师装修出租公寓的所有者

目标——理想的租客

如今的公寓租客更喜欢现代简洁的公寓，没有过多家具。

自然地，即使是普通的设计师装修也会增加找到一个欣赏并尊重公寓的租客的机会，那里美丽舒适。

我的目标是吸引这样的人。然后，租赁业务将带来收入，而不是失望和压力，需要不断翻新和更新内饰。

也许苏联的过去教会了我以虔诚的态度对待房地产：它是一种偶像，家庭温暖和幸福的象征。因此，我相信设计师装修对找到欣赏、保护并增加我投资的理想租客很重要。

出租公寓，设计：安娜·科瓦列夫琴科

封面：20:18工作室的设计项目