住宅ローンでアパートを購入したのに売らなければならない場合、どうすればいいのでしょうか？

ローンが完全に返済される前に抵当付きアパートを売却するのは困難かもしれませんが、可能です。特に「Metrium Group」の専門家が作成した手順に従えばそうです。

Natalia Kruglovaは、「Metrium Group」というモスクワ地域で不動産事業およびコンサルティングを行っている会社の専門家であり、代表取締役でもあります。

アパートの価値を見積もりましょう

オンラインの計算ツールを使うか、不動産業者に相談することで行えます。その後、現在のローン残高について銀行に確認してください。

重要：銀行への借金を全額返済し、アパートの抵当権を解除することができる場合は、それを利用する価値があります。通常、抵当付き物件は市場価格より10〜15％割引されて販売されます。抵当権を解除することで、たとえ消費者ローンの金利が高くなったとしても、アパートの市場価値は大幅に上がる可能性があります。

買い手を見つけましょう

「Metrium Group」の分析によると、現在二次市場での平均売却期間は100日です。より早く買い手を見つけるためには、市場価格から割引を提供する必要があるかもしれません。買い手が見つかったら、取引の準備を進めましょう。

重要：抵当付きアパートを売却するには2つの方法があります。専門家（不動産業者や登記手続きの専門家）の助けなしにこのような取引を行うことは事実上不可能です。

**方法1：リスクの少ない方法**

取引は銀行内で行われ、2つの口座が使用されます。1つ目の口座にはローン返済に必要な資金が入り、2つ目の口座にはアパートの残高が入ります。銀行の同意が必要です。

当事者は契約書に署名し、Rosreestrに登記します。登記後、買い手が抵当債務を引き継ぎ、売り手は1つ目の口座から資金を取り出してローンを返済します。

銀行は買い手に抵当権解除証明書を発行します。この書類を提出することで、新しい所有者はEGRNから抵当権がないことを確認できます。その後、売り手は2つ目の口座から残高を受け取ることができます。

**方法2：買い手にとってリスクのある方法**

銀行は抵当付きアパートの売却を拒否する場合もあります。そのような場合には、別の方法が用意されています。買い手がアパート所有者に代わってローンを返済します。これは売買契約書に前払金または預金として記載されます。銀行が資金を受け取ると、抵当権の解除手続きを行い、取引に同意します。当事者は契約書に署名し、登記後に売り手は残高を受け取ります。

重要：この方法は銀行と所有者の双方にとって都合が良いですが、買い手にとっては若干リスクがあります。抵当権が解除された後、売り手が取引を中止する可能性もあります。その場合、買い手は裁判所を通じて取引を強制する必要があります。しかし、この方法は現在でも抵当付き物件の売却に広く利用されており、ほとんどの場合、双方に損害は発生しません。

表紙デザイン：Natalia Yanson

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