如果购买了抵押公寓但必须出售怎么办？

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在贷款完全还清之前出售抵押公寓可能具有挑战性，但并非不可能。特别是如果您遵循由“Metrium Group”专家制定的分步指南。

纳塔莉亚·克鲁格洛娃是“Metrium Group”的专家兼总经理，这是一家在莫斯科地区住宅房地产市场运营的房地产经纪公司和咨询公司。

估算公寓价值

您可以使用在线计算器或联系房地产经纪公司来完成此操作。然后，与银行核实您当前贷款的剩余余额。

重要提示：如果有可能完全偿还银行债务并解除公寓的抵押权，那么值得利用这一机会。通常，抵押房产以市场价10–15%的折扣出售。即使通过更昂贵的消费贷款解除抵押权，也能显著提高其市场价值。

寻找买家

根据“Metrium Group”分析师的说法，目前二手市场的平均曝光时间为100天。为了更快找到买家，您可能需要提供低于市场价格的折扣，尤其是在未能解除抵押权的情况下。一旦找到买家，您可以开始准备交易。

重要提示：有两种出售有抵押权公寓的方案。不借助专业人士（房地产经纪人或房产文件专家）进行此类交易几乎不可能。

方案一：风险较低的路径

交易在银行场所通过两个存款单元进行。第一个单元存放用于偿还贷款的资金，第二个单元保存公寓剩余价值的部分。银行必须同意进行销售交易。

各方签署合同并提交至俄罗斯联邦土地与房地产登记局（Rosreestr）注册。注册后，买家承担抵押贷款义务，卖方从第一个单元提取资金以偿还贷款。

银行向买家签发解除抵押的抵押凭证。出示该文件后，新业主可从国家统一登记册（EGRN）获取显示无抵押权的提取信息。之后，卖方可以访问第二个单元中的剩余资金。

方案二：对买家风险较高

银行可能会拒绝借款人出售抵押房产的请求。为此，已制定第二种方案。买家代为偿还公寓所有者的贷款。这在销售合同中体现为预付款或押金。银行收到资金后，会提交申请以解除公寓的抵押权，并同意交易。各方签署合同，注册后卖方将获得剩余款项。

重要提示：该方案对银行和业主都很方便，但对买家稍有风险。在解除抵押房产后，卖方可能改变主意并拒绝继续交易。在这种情况下，买家将不得不通过法院要求强制出售。尽管如此，这种方案在出售抵押房产时仍继续被使用，通常对双方均无害。

封面设计：纳塔莉亚·亚松（Natalia Yanson）的设计项目。

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