¿Qué hacer si compraste un apartamento con hipoteca y te ves obligado a venderlo?

Vender un apartamento hipotecario antes de pagar el crédito completo es difícil, pero posible. Especialmente si sigues una guía paso a paso desarrollada por expertos de «Métrium Group».

Natalia Kruglova es una experta y directora general de «Métrium Group», compañía inmobiliaria y de asesoría que opera en el mercado de vivienda del área metropolitana de Moscú.

Evalúa el valor del apartamento

Puedes hacerlo mediante un calculador en línea o contactando con una agencia inmobiliaria. A continuación, consulta al banco sobre el saldo restante del préstamo vigente.

Importante: Si tienes la posibilidad de devolver completamente el préstamo al banco y eliminar la carga sobre la propiedad, deberías aprovecharla. Por lo general, las propiedades hipotecarias se ponen en venta con un descuento del 10 al 15%. Al eliminar la carga sobre el apartamento, incluso usando un crédito de consumo más caro, puedes aumentar considerablemente su valor de mercado.

Busca un comprador

Según datos de analistas de «Métrium Group», el tiempo promedio de exposición en el mercado secundario actual es de 100 días. Para encontrar un comprador más rápidamente, tendrás que ofrecerle un descuento respecto al precio de mercado, especialmente si no logras eliminar la carga sobre el inmueble. Una vez que encuentres al comprador, puedes comenzar a preparar la transacción.

Importante: En el mercado existen dos esquemas para la venta de apartamentos con carga. Realizar una transacción de este tipo sin la participación de un especialista (agente inmobiliario o profesional del registro de propiedad) es prácticamente imposible.

Esquema 1. Camino menos riesgoso

La transacción se realiza dentro de las instalaciones del banco acreedor mediante el uso de dos celdas de depósito. En la primera se depositan los fondos necesarios para saldar el préstamo hipotecario, mientras que en la segunda se coloca el resto del valor del inmueble. El banco debe aprobar la transacción de compra-venta.

Las partes firman el contrato y lo envían al Registro Público para registrar el cambio de propiedad. Tras la inscripción, el comprador asume la responsabilidad del préstamo hipotecario y el vendedor retira los fondos de la primera celda para saldar el préstamo.

El banco entrega al comprador el título hipotecario pagado. Presentándolo, el nuevo propietario obtiene una escritura del Registro de la Propiedad que indica que no hay cargas sobre la propiedad. Tras esto, el vendedor obtiene acceso a la segunda celda con los fondos restantes.

Esquema 2. Riesgo para el comprador

El banco puede negarse a permitir la venta del apartamento hipotecario. Para estos casos se ha desarrollado un segundo esquema. El comprador salda el préstamo del propietario actual. Esto se refleja en el contrato de compra-venta como anticipo o depósito. Al recibir los fondos, el banco presenta una solicitud para eliminar la carga sobre la propiedad y otorga su aprobación para la transacción. Las partes firman el contrato, y tras registrarlo, el vendedor recibe el saldo restante.

Importante: Este esquema resulta conveniente para el banco y el propietario, pero conlleva ciertos riesgos para el comprador. Tras la eliminación de la carga sobre el inmueble, el vendedor puede cambiar de opinión y cancelar la transacción. En ese caso, el comprador tendrá que exigir la venta del apartamento a través de los tribunales. A pesar de ello, este método continúa siendo utilizado en la venta de propiedades hipotecarias, en la mayoría de los casos sin perjuicio para ninguna de las partes.

Portada: Proyecto de diseño de Natalia Yanson.

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