Ви купили квартиру в іпотеку, але змушені її продати. Що робити?

Продати іпотечну квартиру раніше, ніж повністю виплачено кредит, важко, але можливо. Особливо якщо скористатися поетапною інструкцією, розробленою експертами «Метриум Груп».

Наталія Круглова — експерт, генеральний директор «Метриум Груп», рієлторської та консалтингової компанії, що працює на ринку житлового нерухомого міста Московського регіону

Оцініть вартість квартири

Це можна зробити за допомогою онлайн-калькулятора або звернувшись до агентства нерухомості. Далі уточніть в банку залишок по діючому кредиту.

Важливо: якщо є можливість повністю повернути борг банку та зняти обтяження з квартири, варто скористатися цією можливістю. Зазвичай застрахована нерухомість виставляється на продаж з дисконтом 10–15%. Знявши з квартири обтяження, навіть за рахунок «дорогого» споживчого кредиту, можна істотно збільшити її ринкову вартість.

Шукайте покупця

За даними аналітиків «Метриум Груп», на сьогоднішній день середній термін експозиції на вторинному ринку — 100 днів. Щоб покупець знайшовся швидше, доведеться запропонувати йому дисконт від ринкової ціни, особливо якщо зняти обтяження з квартири не вдалося. Коли покупець знайдений, можна приступати до підготовки угоди.

Важливо: на ринку діють дві схеми продажу квартири з обтяженням. Провести таку угоду без участі спеціаліста (риєлтора, спеціаліста з оформлення нерухомості) практично неможливо.

Схема 1. Менш ризиковане подорож

Угода проходить у стінах банку-кредитора при використанні двох депозитних комірок. У першу кладуться гроші, необхідні для погашення кредиту, а в другу — залишок вартості квартири. Банк повинен дати згоду на проведення угоди купівлі-продажу.

Сторони підписують договір і надсилають його на реєстрацію в Росреєстр. Після реєстрації переходу права власності покупець приймає на себе зобов'язання за залогом, а продавець забирає гроші з першої комірки, щоб погасити кредит.

Банк видає покупцеві погашену закладну. Представивши її, новий власник квартири отримує витяг з ЄГРН про відсутність обтяження. Після цього продавець отримує право доступу до комірки з другою частиною грошей.

Схема 2. Ризикує покупець

Банк може і відмовити позичальнику у продажу застрахованої квартири. Для таких випадків розроблено другу схему. Покупець погашає кредит за власника квартири. Це відображається в договорі купівлі-продажу у вигляді авансу або задатку. Отримавши гроші, банк надсилає заяву на зняття обтяження з квартири і дає згоду на угоду. Сторони підписують договір, після реєстрації якого продавець отримує залишкову суму.

Важливо: така схема зручна для банку і власника, але трохи ризиканна для покупця. Після зняття обтяження з об'єкта залогу продавець може «передумати» і відмовитися від угоди. Тоді покупцеві доведеться вимагати продажу квартири через суд. Незважаючи на це, ця схема продовжує використовуватися при продажу залогового майна, у більшості випадків без збитків для сторін.

На обкладинці: дизайн-проект Наталії Янсон.

Читайте також:

• Як і чому застрахувати нерухомість
  
• 3 питання, які треба задати собі перед покупкою квартири
  
• Що робити, якщо вас затопили сусіди: поетапна інструкція