Vous avez acheté un appartement en crédit hypothécaire, mais vous êtes obligé de le vendre. Que faire ?

Vendre un appartement hypothécaire avant d'avoir remboursé le crédit est difficile, mais possible. En particulier si vous suivez une instruction étape par étape développée par les experts de «Métrium Group».

Natalia Krouglouva – expert, directrice générale de «Métrium Group», société immobilière et de conseil travaillant sur le marché de l'immobilier résidentiel dans la région de Moscou

Estimez la valeur de l'appartement

Cela peut être fait à l'aide d'un calculateur en ligne ou en contactant une agence immobilière. Ensuite, vérifiez auprès de la banque le solde restant du prêt en cours.

Important : si vous avez la possibilité de rembourser entièrement le prêt à la banque et d'effacer l'hypothèque sur l'appartement, cela vaut la peine de le faire. En général, l'immobilier hypothéqué est mis en vente avec un rabais de 10 à 15 %. Enlevant l'hypothèque de l'appartement, même en utilisant un crédit à la consommation «cher », vous pouvez augmenter significativement sa valeur marchande.

Recherchez un acheteur

Selon les données des analystes de «Métrium Group», la durée moyenne d’exposition sur le marché secondaire est de 100 jours. Pour trouver un acheteur plus rapidement, vous devrez peut-être offrir un rabais par rapport au prix du marché, surtout si vous n’avez pas pu supprimer l’hypothèque de l’appartement. Une fois l’acheteur trouvé, vous pouvez commencer à préparer la transaction.

Important : deux schémas de vente d’appartement avec hypothèque sont actuellement en usage sur le marché. Effectuer une telle transaction sans l'intervention d’un professionnel (agent immobilier, expert en formalisation de la propriété) est presque impossible.

Schéma 1. Voie moins risquée

La transaction se déroule dans les locaux de la banque-prêteur en utilisant deux cellules dépositaires. La première contient les fonds nécessaires pour rembourser le prêt, tandis que la deuxième conserve le reste de la valeur de l’appartement. La banque doit donner son accord pour procéder à la vente.

Les parties signent le contrat et l'envoient pour l'enregistrement au Registre foncier russe. Après l’enregistrement du changement de propriété, l’acheteur assume l'obligation hypothécaire, et le vendeur récupère les fonds de la première cellule afin de rembourser le prêt.

La banque délivre à l'acheteur la lettre de remboursement. En présentant celle-ci, le nouveau propriétaire obtient une déclaration de l'EGRN indiquant l'absence d'hypothèque. À ce moment-là, le vendeur obtient l'accès à la cellule contenant les fonds restants.

Schéma 2. Risque pour l'acheteur

La banque peut refuser le prêt à l’emprunteur pour vendre l’appartement hypothéqué. Pour ces cas spécifiques, une deuxième méthode a été conçue. L'acheteur rembourse le prêt au propriétaire de l'appartement. Cela est indiqué dans le contrat de vente sous forme d'avance ou d'acompte. Après avoir reçu les fonds, la banque transmet une demande de suppression de l’hypothèque sur l’appartement et donne son accord pour la transaction. Les parties signent le contrat, après enregistrement duquel le vendeur obtient le reste du montant.

Important : ce schéma est pratique pour la banque et le propriétaire, mais plus risqué pour l'acheteur. Après suppression de l’hypothèque, le vendeur peut décider de ne plus vendre et refuser la transaction. Dans ce cas, l’acheteur doit exiger la vente via le tribunal. Malgré cela, ce schéma continue d'être utilisé lors de la vente de biens hypothéqués, dans la plupart des cas sans dommage pour les deux parties.

Sur la couverture : projet graphique de Natalia Yanson.

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