Kupiłeś mieszkanie w hipotece, ale musisz je sprzedać. Co robić?

Sprzedaż mieszkania zakupionego w hipotece przed upływem terminu kredytu jest trudna, ale możliwa. Szczególnie jeśli skorzystasz z krok po kroku instrukcji opracowanej przez ekspertów firmy „Metrium Group”.

Natalia Krugłowa – ekspert, dyrektor generalny firmy „Metrium Group”, agencji nieruchomości i firmy doradczej działającej na rynku nieruchomości mieszkaniowych w okolicach Moskwy

Oceń wartość mieszkania

Można to zrobić za pomocą kalkulatora online lub skontaktować się z agencją nieruchomości. Następnie ustal w banku pozostałą kwotę kredytu.

Ważne: jeśli masz możliwość całkowitego zwrotu długu bankowi i usunięcia obciążenia z mieszkania, warto skorzystać z tej opcji. Zwykle nieruchomość w zastawie jest wystawiana do sprzedaży z rabatem 10–15%. Usunięcie obciążenia z mieszkania pozwala nawet kosztując na „drogim” kredycie konsumacyjnym zwiększyć jego wartość rynkową.

Znajdź nabywcę

Według danych analityków „Metrium Group”, obecnie średni czas ekspozycji na rynku wtórnym wynosi 100 dni. Aby kupujący znalazł się szybciej, trzeba mu zaoferować rabat od ceny rynkowej, szczególnie jeśli nie udało się usunąć obciążenia z mieszkania. Gdy kupujący zostanie znaleziony, można przystąpić do przygotowania transakcji.

Ważne: na rynku obowiązują dwie schematy sprzedaży mieszkania z obciążeniem. Przeprowadzenie takiej transakcji bez udziału specjalisty (rynek, specjalista ds. formalizacji nieruchomości) jest niemal niemożliwe.

Schemat 1. Mniej ryzykowna ścieżka

Transakcja odbywa się w salach banku pożyczkowego przy użyciu dwóch depozytowych komórek. W pierwszej kładziesz pieniądze potrzebne do spłaty kredytu, a w drugiej – resztę wartości mieszkania. Bank musi wyrazić zgodę na przeprowadzenie transakcji kupna-sprzedaży.

Strony podpisują umowę i przesyłają ją do rejestracji w KRS. Po rejestracji przejęcia prawa własności kupujący przyjmuje zobowiązanie w zastawie, a sprzedający pobiera pieniądze z pierwszej komórki, aby spłacić kredyt.

Bank wydaje kupującemu zrealizowaną zakłade. Przedstawiając ją, nowy właściciela mieszkania otrzymuje wydanie z EGRN o braku obciążenia. Po tym sprzedający uzyskuje prawo dostępu do komórki z drugą częścią pieniędzy.

Schemat 2. Ryzykowna sprzedaż dla kupującego

Bank może też odmówić pożyczkowi sprzedaży nieruchomości w zastawie. Dla takich przypadków opracowano drugą schemę. Kupujący spłaca kredyt właścicielowi mieszkania. Oznacza to w umowie kupna-sprzedaży za pośrednictwem avansu lub zabezpieczenia. Otrzymawszy pieniądze, bank przesyła wniosek o usunięcie obciążenia z mieszkania i wyraża zgodę na transakcję. Strony podpisują umowę, po rejestracji której sprzedający otrzymuje pozostałą kwotę.

Ważne: taki schemat jest wygodny dla banku i właściciela, ale nieco ryzykowny dla kupującego. Po usunięciu obciążenia z nieruchomości w zastawie sprzedający może „przezamienić” i odmówić się od transakcji. Wtedy kupującemu trzeba wymagać sprzedaży mieszkania przez sąd. Mimo to taki schemat nadal stosowany jest przy sprzedaży nieruchomości w zastawie, przeważnie bez szkody dla stron.

Na okładce: projekt graficzny Natalii Janson.

Czytaj też:

• Jak i po co ubezpieczyć nieruchomość
  
• 3 pytania, które należy zadać sobie przed zakupem mieszkania
  
• Co zrobić, jeśli sąsiedzi zatapiają Ci dom: krok po kroku instrukcja