Sie haben eine Wohnung mit Hypothek gekauft, müssen sie aber verkaufen. Was tun?

Es ist nicht einfach, eine Hypothekenimmobilie zu verkaufen, bevor der Kredit zurückgezahlt wurde, aber es ist möglich. Insbesondere wenn Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung verwenden, die von Experten der „Metrium Group“ entwickelt wurde.

Natalia Kruglova – Expertin, Geschäftsführerin der „Metrium Group“, einer Immobilien- und Beratungsfirma, die im Moskauer Regierungsgebiet tätig ist

Ermitteln Sie den Wert der Wohnung

Dies kann mit einem Online-Rechner oder indem Sie sich an eine Immobilienagentur wenden, erfolgen. Klären Sie anschließend beim Bank den Restschuld am bestehenden Kredit ab.

Wichtig: Wenn es möglich ist, die Schulden vollständig beim Bank zurückzuzahlen und das Belastung aus der Wohnung zu entfernen, sollten Sie dies tun. Im Allgemeinen wird eine belastete Immobilie mit einem Rabatt von 10–15 % zum Verkauf angeboten. Durch die Entfernung der Belastung aus der Wohnung, auch durch einen „teuren“ Konsumkredit, kann ihr Marktwert deutlich gesteigert werden.

Suchen Sie nach einem Käufer

Laut Analysten der „Metrium Group“ beträgt die durchschnittliche Expositionsdauer auf dem Zweitmarkt derzeit 100 Tage. Um einen Käufer schneller zu finden, müssen Sie ihm einen Rabatt auf den Marktwert anbieten, insbesondere wenn es nicht möglich war, die Belastung aus der Wohnung zu entfernen. Nachdem ein Käufer gefunden wurde, können Sie mit den Vorbereitungen für den Abschluss des Geschäfts beginnen.

Wichtig: Auf dem Markt gibt es zwei Schemata für den Verkauf einer belasteten Wohnung. Die Durchführung eines solchen Geschäfts ohne die Beteiligung eines Spezialisten (Makler, Immobilienfachmann) ist nahezu unmöglich.

Schema 1. Der weniger riskante Weg

Das Geschäft wird in den Räumlichkeiten der Bank als Kreditgeber mit zwei Depots durchgeführt. In der ersten werden die Gelder eingebracht, die für die Rückzahlung des Kredits benötigt werden, und in der zweiten – der Restwert der Wohnung. Die Bank muss ihre Zustimmung zum Kaufvertrag geben.

Die Parteien unterzeichnen den Vertrag und senden ihn zur Registrierung beim Rosreestr. Nach der Registrierung des Eigentumsübergangs übernimmt der Käufer die Sicherungsverpflichtung, und der Verkäufer nimmt das Geld aus dem ersten Depot.

Die Bank stellt dem Käufer einen ausgezahlten Pfandbrief aus. Nach Vorlage erhält der neue Eigentümer der Wohnung eine Auskunft aus dem EGRN ohne Belastung. Danach hat der Verkäufer Zugang zum Depot mit dem zweiten Teil des Geldes.

Schema 2. Der Käufer riskiert

Die Bank kann den Kreditnehmer den Verkauf der belasteten Wohnung verweigern. Für diesen Fall wurde das zweite Schema entwickelt. Der Käufer zahlt den Kredit für den Eigentümer der Wohnung. Dies wird im Kaufvertrag als Vorschuss oder Anzahlung vermerkt. Nachdem die Bank das Geld erhalten hat, reicht sie einen Antrag auf Löschung der Belastung von der Wohnung ein und gibt ihre Zustimmung zum Geschäft. Die Parteien unterzeichnen den Vertrag, nach dessen Registrierung der Verkäufer den Restbetrag erhält.

Wichtig: Dieses Schema ist bequem für die Bank und den Eigentümer, aber etwas riskant für den Käufer. Nachdem die Belastung von der Immobilie gelöscht wurde, kann der Verkäufer „seinen Entschluss ändern“ und vom Geschäft zurücktreten. Dann muss der Käufer die Wohnung über das Gericht verkaufen. Dennoch wird dieses Schema weiterhin bei dem Verkauf von Sicherungsimmobilien eingesetzt, in den meisten Fällen ohne Schaden für die Parteien.

Auf dem Cover: Designprojekt von Natalia Janson.

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