住宅ローン：クレジット契約書の正しい読み方

銀行の信用契約に関しては、多くの人が書類中にある小さな文字で書かれた細則を見落としがちです。そういった細則には、借入者を金融的なトラブルに陥れる可能性のある内容が隠されていることがよくあります。専門家のマリア・リティネツカヤさんが、信用契約の読み方について説明します。

マリア・リティネツカヤさんは、「メトリウム・グループ」というモスクワ地域およびサンクトペテルブルクで事業を展開する不動産仲介・コンサルティング会社に所属する専門家であり、マネージングパートナーでもあります。

1. 銀行への訪問に備える

情報が公開されている今の時代においては、事前に銀行の書類に記載されている主な条項を確認しておくことが賢明です。ほとんどの銀行はウェブサイト上で標準的な信用契約書のフォーマットを公開しています。「住宅ローン/信用契約/銀行」といったキーワードで検索すれば見つけることができます。ただし、ウェブサイト上に標準的なフォーマットがない場合もあるので、専門のフォーラムで情報を探すとよいでしょう。

オンラインで検索しても結果が出ない場合は、銀行の信用担当者に連絡して、紙の標準フォーマットを請求することもできます。重要なのは「テンプレート」という点です。最終的な契約書は取引直前に個人情報を加えて作成されるからです。

2. 「個別条項」を注意深く読む

信用契約書を徹底的に確認する際の主な障害となるのは、その膨大な内容量です。多くの場合、重要なポイントが見落とされてしまい、混乱を招く原因となります。銀行では信用契約書を「一般条項」と「個別条項」の2つの部分に分けています。

残念ながら、このような情報整理方法は危険を伴うこともあります。一部の貸出機関では、ウェブサイト上に掲載されている契約書の中で、金利の見直しやローン管理に関連する追加サービスの料金など、取引の主要な条件に直接影響を与える条項を利用しています。こうした条項は、銀行が顧客に通知することなく、いつでも、どのように変更してもよいのです。

よく見られる問題例としては、貸出機関が担保物件を検査する権利を持っていること、金利が引き下げられた場合に借入者が毎年不動産保険や生命保険を更新しなければならないこと、契約違反があった場合に銀行が早期返済を要求することなどがあります。これらの条項は注意深く確認し、遵守する必要があります。

ただし、「個別条項」については特に注意深くチェックする必要があります。パスポート情報、借入金額、契約期間、実質金利や名目金利、毎月の支払額、支払期限などです。奇妙に思えるかもしれませんが、契約書に誤りがあることはよくあり、それが不快な事態を引き起こす可能性があります。例えば、登記機関が誤りを訂正するまで取引の登録を中止してしまうこともあります。

3. 取引条件を確認する多くの情報の中に隠されている重要な点としては、「市場状況の変化に応じて金利が変更される可能性がある」という条項や、「主要な金利の変動に伴って契約条件が変わる」という条項です。これらの条項により、銀行は借入者の同意なしに契約内容を変更することができるのです。

現在では、主要な住宅ローン銀行の信用契約書にはこのような条項は含まれていません。もしそのような条項がある場合は、次回の危機や金利上昇の際に銀行が単に通知するだけで住宅ローンの金利が変更される可能性があることを理解し、別の貸出機関を探すかどうかを選択する必要があります。

また、今日では元本や利息の支払いが遅れた場合に科される罰金の額も契約書に明確に記載されていなければなりません。罰金の上限は、未払い金額の0.06%/日です。この規定は2016年6月にロシアの国家院によって採択されました。

連邦法第353-FZ「消費者信用（ローン）について」によれば、支払いが遅れた場合に科される罰金の額は、銀行と借入者が契約を結んだ時点での主要な金利を超えてはなりません。以前は罰金の上限が定められておらず、貸出機関が契約書に記載した金額によって短期間で巨額の罰金が発生することもありました。

現在では、多くの裁判を経て、借入者の権利は住宅ローン市場が初期段階にあった頃よりも十分に保護されています。しかし、自分の信用契約書の内容を知らないままでいると、その違反が双方にとって非常に不愉快な結果を招くことになります。

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