Hipoteca: cómo leer correctamente el contrato de crédito

Cuando se habla de contratos de préstamo bancario, a muchas personas les surge una asociación fija con el "letra pequeña" en los documentos, que oculta arrecifes bajo la superficie capaces de arrastrar a cualquier prestatario hacia una situación financiera complicada. Nuestra experta María Litinetescy explica cómo orientarse en el contrato de préstamo.

María Litinetescy experta, Gerente Partner de «Métrium Group», empresa inmobiliaria y consultoría que opera en el mercado de vivienda residencial del área metropolitana de Moscú y San Petersburgo. 1. Prepárate para ir al banco

En la era de la información abierta, es razonable estudiar los términos básicos del documento bancario con anticipación. La mayoría de los bancos publican el formulario estándar del contrato de préstamo en sus sitios web. Puede encontrarlo buscando frases como: "hipoteca / contrato de préstamo / banco". A veces, por alguna razón, la forma estándar no está disponible en el sitio web, pero alguien ya puede haber compartido ese formulario en un foro especializado. 

Si la búsqueda en internet no da resultados, no estaría de más dirigirse al especialista de crédito del banco y pedirle el modelo estándar impreso. La palabra clave es "plantilla", ya que el contrato final con sus datos será redactado justo antes de la operación.

Seguramente, el mayor problema al revisar cuidadosamente un contrato de préstamo es la gran cantidad de páginas de texto que hay que leer, y durante esta lectura se pierden los puntos clave, dejando solo una confusión sin sentido en la mente. Muchos bancos dividen el contrato de préstamo en dos partes: "Condiciones generales y terminología" y "Condiciones individuales".

Desafortunadamente, este método de organización puede ser peligroso. Algunos acreedores suelen hacer referencias al contrato de oferta publicado en su sitio web que contiene condiciones directamente vinculadas a los parámetros principales de la operación, por ejemplo, revisión de la tasa del préstamo o conjunto y tarifas de servicios adicionales relacionados con el mantenimiento del préstamo. Estas condiciones pueden modificarse sin notificar al cliente, en cualquier dirección. 

Lo más común que genera preguntas son los siguientes puntos: el acreedor tiene derecho a verificar el inmueble en garantía; el prestatario debe renovar anualmente la póliza de seguro de vida y propiedad inmobiliaria si aceptó reducir la tasa; en caso de incumplimiento de las condiciones del contrato, el banco puede exigir la devolución anticipada; además de otras obligaciones que debe cumplir el prestatario – hay que revisarlas cuidadosamente y tenerlas en cuenta.

Las condiciones individuales son especialmente importantes y deben revisarse con mucha atención: datos del pasaporte, monto del préstamo, plazo, tasa efectiva y nominal de interés por el uso del dinero, monto y fecha de pago mensual. Aunque parezca paradójico, los errores en los contratos son bastante frecuentes y pueden llevar a situaciones desagradables, por ejemplo, el Registro Público puede suspender el registro de la transacción hasta que se corrijan los errores.

Con una gran cantidad de información diversa, a menudo se pasan por alto dos puntos importantes. Primero: el apartado que dice que "la tasa puede ser revisada si cambia la conjuntura del mercado" o "el cambio en la tasa básica". Esto significa que el acreedor puede modificar las condiciones de la operación sin acordar con usted. 

Actualmente, en los contratos de préstamo de los principales bancos hipotecarios no aparece este punto. Si usted encuentra esta cláusula, debe elegir: aceptarla y tener en cuenta que en caso de crisis futura y aumento de la tasa básica, el banco puede cambiar su tasa hipotecaria simplemente notificándoselo o buscar otro acreedor.

Segundo: hoy en día, el contrato debe incluir claramente la cantidad de multas por pago tardío del capital y los intereses, con un límite máximo de 0,06% diario sobre el monto de la mora (por esta razón, incluso un retraso de un día en el pago puede resultar en gastos financieros significativos). Esta norma fue aprobada por la Duma Estatal de Rusia en junio de 2016. 

Según la Ley Federal 353-FZ "Sobre crédito consumidor (préstamo)", el importe de las multas y penalidades por mora en préstamos hipotecarios no puede exceder la tasa básica en la fecha de firma del contrato entre el banco y el prestatario. Antes, el límite máximo de las multas no estaba definido y los valores que indicaban los acreedores en el contrato generaban simplemente montos astronómicos de intereses compuestos que se acumulaban rápidamente. 

Actualmente, tras múltiples procesos judiciales, los derechos del prestatario están mejor protegidos que en la etapa inicial del desarrollo del mercado hipotecario. Sin embargo, si no conoce las condiciones de su propio contrato de préstamo, cualquier incumplimiento puede ser muy desagradable para ambas partes. 

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