Hypothèque : comment bien lire le contrat de crédit

Quand on parle de contrats de crédit bancaire, beaucoup d'entre nous ont une association instinctive avec le « petit texte » dans les documents, qui cache des risques cachés pouvant entraîner n'importe quel emprunteur dans une situation financière délicate. Notre experte Maria Litinecska vous explique comment s'y retrouver dans un contrat de crédit.

Maria Litinecska, experte et associée gérante de « Métrium Group », société de conseil et d'immobilier à Moscow et Saint-Pétersbourg. 1. Préparez-vous à votre visite chez le banquier

Dans l'ère de la transparence informationnelle, il est sage d'étudier les conditions générales du contrat bancaire à l'avance. La plupart des banques publient leur modèle standard de contrat de crédit sur leur site web. Vous pouvez le trouver en recherchant les termes : « hypothèque / contrat de crédit / banque ». Parfois, le modèle standard n’est pas disponible sur le site, mais peut-être que quelqu’un l’a déjà partagé sur un forum spécialisé. 

Si votre recherche en ligne n’a pas donné de résultats, il ne serait pas déplacé de demander à votre conseiller crédit dans la banque un modèle de contrat standard sur papier. Le mot-clé est « modèle », car le contrat final avec vos données sera rédigé juste avant la transaction.

Probablement, le principal problème lors de l’examen approfondi d’un contrat de crédit réside dans la quantité considérable de pages textuelles, rendant difficile la compréhension globale des points clés, qui peuvent s’évaporer de votre champ visuel et laisser un mélange incompréhensible dans votre esprit. Beaucoup de banques divisent le contrat de crédit en deux parties : « Conditions générales et termes » et « Conditions individuelles ».

Malheureusement, cette façon de diviser l’information peut présenter certains risques. Certains créanciers aiment faire référence à l’accord d’offre disponible sur leur site, contenant des conditions directement influençant les paramètres principaux de la transaction, comme le réajustement du taux d’intérêt ou les tarifs des services supplémentaires liés à l’administration du prêt. Ces conditions peuvent être modifiées sans avertir le client, à n’importe quel moment et dans n’importe quelle direction. 

Les questions les plus fréquentes portent sur le droit du créancier de vérifier l'objet hypothéqué ; l'emprunteur doit renouveler annuellement l'assurance de la propriété et de la vie si cela a été accepté pour une baisse du taux ; en cas de manquement aux conditions du contrat, le crédit peut être exigé prématurément ; plus d'autres obligations de l'emprunteur – celles-ci doivent être examinées attentivement et prises en compte.

Les conditions individuelles doivent être vérifiées avec soin : les données du passeport, le montant du prêt, la durée, le taux effectif et nominal sur l’utilisation des fonds, la taille et la date d’échéance de chaque paiement mensuel. Cela semble paradoxal, mais les erreurs dans les contrats sont fréquentes et peuvent conduire à des situations désagréables, par exemple, l’entrée au registre foncier peut être suspendue jusqu’à ce que les erreurs soient corrigées.

Devant une grande quantité d’informations variées, certains détails importants peuvent échapper à l’attention de l'emprunteur. Le premier : le paragraphe indiquant que « le taux peut être révisé en cas de changement de conjoncture économique » ou « modification de la clé de taux ». Cela signifie que le créancier peut modifier les conditions du prêt sans votre accord. 

Aujourd’hui, ce type de clause n’est plus présent dans les contrats de crédit des grandes banques hypothécaires. Si vous trouvez cette clause, vous devez faire un choix : accepter et garder à l’esprit que dans le cas d’un prochain krach économique et d’une augmentation de la clé de taux, le banque peut modifier votre taux hypothécaire simplement en vous informant de ce changement, ou chercher un autre créancier.

Le deuxième : actuellement, les sanctions pour retard de paiement principal et intérêts doivent être mentionnées dans le contrat, dont la taille maximale est fixée à 0,06 % quotidiennement sur le montant de la retard (à cause de cela, un retard même d’un seul jour dans le paiement peut entraîner des coûts supplémentaires importants). Cette norme a été adoptée par la Démarche nationale russe en juin 2016. 

Conformément à la Loi fédérale 353-FZ « Sur le crédit consommateur (prêt) », les pénalités et sanctions dans le cas de retard de paiement d’une hypothèque ne peuvent pas dépasser la clé de taux à la date de signature du contrat entre la banque et l'emprunteur. Avant cela, le montant maximum des sanctions n’était pas défini, et les chiffres indiqués par les créanciers entraînaient simplement des montants astronomiques de pénalités augmentant rapidement sur une courte période. 

Actuellement, après de nombreux litiges judiciaires, les droits des emprunteurs sont mieux protégés qu’à l’époque de développement du marché hypothécaire. Cependant, si vous ignorez les conditions de votre propre contrat de crédit, leur violation peut être très désagréable pour les deux parties. 

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