Іпотека: як правильно читати кредитний договір

Коли йде мова про банківські кредитні договори, у багатьох виникає стійке спостереження з коварним «дрібним шрифтом» у документах, який приховує підводні рифи, здатні загнати будь-якого позичальника на фінансову мель. Наш експерт Марія Литінецька розповідає, як орієнтуватися в кредитному договорі.

Марія Литінецька експерт Управляючий партнер «Метриум Груп», рієлторської та консалтингової компанії, що працює на ринку житлової нерухомості Московського регіону та Санкт-Петербурга.1. Підготуйтесь до походу в банк

У епоху інформаційної відкритості розумно вивчити основні умови банківської документації заздалегідь. Більшість банків розміщують типову форму кредитного договору на своєму сайті. Знайти її можна, набравши словосполучення: «іпотека / кредитний договір / банк». Буває, що через якісь причини типової форми немає на сайті, але, можливо, хтось уже поділився нею на спеціалізованому форумі. 

Якщо пошук в інтернеті не дав результатів, не буде зазорним звернутися до вашого кредитного спеціаліста в банку і попросити шаблон типової форми на паперовому носії. Ключове слово «шаблон», так як остаточний договір з вашими даними буде складений безпосередньо перед угодою.

Найбільшою проблемою в уважному ознайомленні з кредитним договором є велика кількість сторінок тексту, при читанні яких із поля зору випадають головні моменти, а в голові лишається непорозуміла каша. Багато банків для зручності клієнта розділили кредитний договір на дві складові: «Загальні умови та терміни» і «Індивідуальні умови».

На жаль, такий спосіб розділення інформації може приховувати небезпеку. Деякі кредитори люблять робити посилання на договір оферти, розміщений на сайті і містить в собі умови, що безпосередньо впливають на основні параметри угоди, наприклад, перегляд ставки по кредиту або набір і тарифи додаткових послуг, пов’язаних із обслуговуванням позики. Такі умови банк може змінювати, не повідомляючи клієнта, в будь-яку сторону. 

Частіше за все питання викликають такі моменти: кредитор має право перевіряти предмет застави; позичальник повинен щорічно переоформлювати страхування нерухомості та життя, якщо згодився на зниження ставки; у випадку порушення умов договору кредит можуть попросити повернути досрочно; плюс інші обов’язки позичальника – їх слід уважно вивчити та врахувати.

А ось ваші індивідуальні умови необхідно перевірити дуже уважно: паспортні дані, суму кредиту, строк, ефективну ставку та номінальну ставку за користування грошами, розмір та дату погашення щомісячного платежу. Навіть якщо це парадоксально, помилки в договорах часто зустрічаються, і вони можуть призводити до неприємних ситуацій, наприклад, Росреєстр призупинить реєстрацію угоди, поки помилки не будуть усунені.

За великим количеством різноманітної інформації від уваги позичальника часто втрачаються два важливі моменти. Перший: пункт про те, що «ставка може бути переглянута у випадку зміни ринкової кон’юнктури» або «зміни ключової ставки». Це означає, що кредитор може змінювати умови угоди без узгодження з вами. 

На сьогоднішній день у кредитних договорах провідних іпотечних банків такого пункту немає. Якщо ви все ж знайшли таку умову, доведеться обрати: згодитися і мати на увазі, що у випадку наступного кризу та зростання ключової ставки, банк може змінити вашу іпотечну ставку, просто повідомивши вас про це, або шукати іншого кредитора.

Другий: сьогодні в договорі обов’язково прописаний розмір штрафів за несвоєчасне погашення основного боргу та відсотків, максимальний розмір яких становить 0,06% щоденно від суми прострочення (через це затримка оплати боргу навіть на 1 день може призвести до значних додаткових фінансових витрат). Ця норма була прийнята Государственою Думою РФ у червні 2016 року. 

Згідно з Федеральним Законом 353-ФЗ «Про споживчий кредит (позику)», розмір позик та штрафів за іпотекою у разі прострочення платежів не може перевищувати ключової ставки на дату підписання договору між банком і позичальником. Раніше максимальний розмір штрафів не визначався, і ті цифри, які кредитори вказували в договорі, призводили просто до космічних сум позик, що наростали за короткий термін. 

На даний момент, після багатьох судових розглядувань, права позичальників захищені більше, ніж на етапі формування ринку іпотеки. Але якщо ви не знаєте умов свого кредитного договору, їх порушення буде дуже неприємним для обох сторін. 

• Як покращити житлові умови, використовуючи материнський капітал
  
• Дізнайтесь, скільки коштує ваша квартира
  
• Потрібно знати: 5 ознак, що рієлтор – шахрай