Immobilienkredit: Wie man den Kreditvertrag korrekt liest

Wenn es um bankliche Kreditverträge geht, besteht bei vielen Menschen eine feste Assoziation mit dem raffinierten „kleinen Schrifttyp“ in Dokumenten, der Untiefen versteckt, die jeden Kreditnehmer in finanzielle Schwierigkeiten führen können. Unser Experte Maria Litinecskaya erzählt, wie man sich im Kreditvertrag zurechtfindet.

Maria Litinecskaya Experte, Geschäftsführerin der „Metrium Group“, einer Makler- und Beratungsunternehmens, das auf dem Markt von Wohnimmobilien im Moskauer Raum und Leningrad arbeitet. 1. Bereiten Sie sich auf Ihren Besuch im Bank vor

In der Zeit der Informationsoffenheit ist es vernünftig, die grundlegenden Bedingungen der banklichen Dokumentation bereits im Voraus zu studieren. Die meisten Banken veröffentlichen die Standardform des Kreditvertrags auf ihrer Website. Man findet sie, indem man Begriffe wie „Hypothek / Kreditvertrag / Bank“ eingibt. Es kann vorkommen, dass die Standardvorlage auf der Website nicht vorhanden ist, aber vielleicht hat jemand bereits eine Vorlage auf einem spezialisierten Forum geteilt. 

Falls die Suche im Internet keine Ergebnisse liefert, ist es nicht falsch, sich an Ihren Kreditberater in der Bank zu wenden und darum zu bitten, eine Vorlage des Standardformulars auf Papier zu erhalten. Das Schlüsselwort „Vorlage“, da der endgültige Vertrag mit Ihren Daten direkt vor der Transaktion erstellt wird.

Vielleicht ist das Hauptproblem beim sorgfältigen Durchlesen des Kreditvertrags die große Anzahl an Seiten mit Text, bei deren Lesen wichtige Punkte aus dem Blickwinkel herausfallen und im Kopf eine unverständliche Mischung bleiben. Viele Banken teilen den Kreditvertrag daher in zwei Bestandteile: „Allgemeine Bedingungen und Begriffe“ und „Individuelle Bedingungen“.

Leider birgt diese Art der Informationsaufteilung eine Gefahr. Einige Kreditgeber bevorzugen es, auf den Vertrag der Angebotsvereinbarung zu verweisen, der auf der Website veröffentlicht ist und Bedingungen enthält, die direkt auf die Hauptparameter der Transaktion Einfluss haben, wie zum Beispiel eine Revision der Kreditzinsen oder ein Set von zusätzlichen Dienstleistungen und Tarifen, die mit der Kreditverwaltung verbunden sind. Solche Bedingungen können der Bank ohne Benachrichtigung des Kunden jederzeit geändert werden, in jede Richtung. 

Oft sind die folgenden Punkte Problematisch: Der Kreditgeber hat das Recht, das Sicherheitsobjekt zu kontrollieren; der Kreditnehmer ist verpflichtet, die Lebens- und Immobilienversicherung jährlich erneuern zu lassen, wenn er sich für einen Zinssenkungsantrag entschieden hat; bei Verletzung der Vertragsbedingungen kann der Kreditgeber verlangen, dass der Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird; zusätzlich gibt es andere Verpflichtungen des Kreditnehmers – diese sollten sorgfältig geprüft und beachtet werden.

Ihre individuellen Bedingungen müssen Sie jedoch sehr sorgfältig prüfen: Personaldaten, Kreditbetrag, Laufzeit, effektiver Zinssatz und nomineller Zinssatz für die Nutzung des Geldes, Betrag und Fälligkeit des monatlichen Zahlungsbetrags. So paradox es klingen mag, treten Fehler in Verträgen häufig auf und können zu unangenehmen Situationen führen, wie zum Beispiel dass das Register der Russischen Föderation die Transaktion nicht registrieren wird, bis die Fehler korrigiert wurden.

Mit der Vielzahl an unterschiedlichen Informationen verlieren Kreditnehmer oft zwei wichtige Punkte aus dem Blick. Erster Punkt: Abschnitt über die „Zinsanpassung bei Änderung der Marktlage“ oder „Änderung der Leitzins“. Das bedeutet, dass der Kreditgeber die Bedingungen der Transaktion ohne Ihre Zustimmung ändern kann. 

Momentan finden sich in den Kreditverträgen führender Hypothekbanken kein solcher Artikel. Falls Sie diesen Artikel dennoch finden, liegt eine Entscheidung vor: Entweder stimmen Sie zu und beachten, dass im Falle eines nächsten Kredits und steigender Leitzinsen der Bank es möglich ist, Ihre Hypothekszinsen zu ändern, einfach Sie über die Änderung zu informieren, oder Sie suchen einen anderen Kreditgeber.

Zweiter Punkt: In dem Vertrag ist heute der Betrag der Geldstrafen bei nicht fristgerechter Rückzahlung des Hauptbetrags und der Zinsen verpflichtend festgelegt. Der maximale Betrag beträgt 0,06% täglich vom Betrag der Verzugszeit (aus diesem Grund kann eine Verzögerung bei der Zahlung des Kredites sogar nur einen Tag zu erheblichen zusätzlichen finanziellen Aufwendungen führen). Diese Regelung wurde im Juni 2016 von der Russischen Parlament (Gosudarstvennaya Duma) verabschiedet. 

Entsprechend dem Bundesgesetz 353-FZ „Über den Verbraucherkredit (Kredit)“, darf der Betrag der Mahnzinsen und Geldstrafen bei einer Hypothek bei Kreditverzögerungen nicht höher als der Leitzins am Tag des Vertragsabschlusses zwischen Bank und Kreditnehmer sein. Vorher war der maximale Betrag der Geldstrafen nicht definiert, und die Zahlen, die Kreditgeber im Vertrag angaben, führten einfach zu astronomischen Beträgen von Mahnzinsen, die innerhalb kurzer Zeit anstiegen. 

Momentan sind nach zahlreichen Gerichtsverfahren die Rechte der Kreditnehmer besser geschützt als in den Anfangsphasen des Immobilienkreditmarktes. Wenn Sie jedoch nicht wissen, welche Bedingungen in Ihrem Kreditvertrag stehen, kann eine Verletzung dieser Bedingungen sehr unangenehm für beide Parteien sein. 

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