アパートの所有権を他人に移転する4つの方法

現在、アパートを他人の所有に移す最も一般的な方法は4つあります。それぞれ購入・売却、贈与、相続、終身賃貸です。また、国家が関与する私的化といったあまり一般的ではない選択肢もあります。どの方法にもそれぞれ注意すべき落とし穴があるため、近いうちにアパートを売買する予定がなくても、知っておくことが大切です。

ウラジーミル・アレストップ　弁護士　「Root and Partners」法律事務所パートナー

1. 購入・売却（及び交換）

アパートを他人の所有に移す最も一般的で理にかなった方法は、売買することです。その仕組みは明確で、所有者が一定の費用を受け取ってアパートを譲渡します。通常は購入者が代金を支払いますが、同等の住居を交換するという形でも契約を結ぶことが可能です。

しかし、親族や友人同士で売買契約を結んだにもかかわらず実際には代金を支払わないという慣行もあります。弁護士はこのような行為を推奨していません。新しい所有者はどちらにせよ固定資産税を支払う必要があるため、財政的に準備ができていなければなりません。また、売買後に当事者間に紛争が生じた場合、実際に代金が支払われていないため、元の所有者は裁判所を通じてアパートを取り戻すことができます。

さらに、既婚者がアパートを購入した場合、離婚時に配偶者は住居の半分を請求する権利があります。財産を完全に自分のものにしたい場合は、結婚前協議書を作成する必要があります。

2. 贈与

無償で財産を移転するための正式な契約書として「贈与契約」があります。これは通常、親族間で結ばれます。購入・売買とは異なり、贈与契約ではアパートが特定の人に譲渡されるため、離婚時に配偶者がその財産を請求する権利はありません。

ただし、離婚時に配偶者がアパートの市場価値が上昇したことを証明できれば、それは共有財産になる可能性があります。贈与契約の欠点は、新しい所有者も固定資産税を支払う必要があることです。ただし、親族間の贈与（親子、祖父母、配偶者、全兄弟姉妹や異母兄弟姉妹など）についてはこの規則が適用されません。

3. 相続

遺言によって、アパートを所有者が選んだ任意の人に譲渡することができます。遺言書がない場合は、故人の最も近い親族が財産を相続する権利があります。これを法律上の相続と呼びます。

どちらの場合も、相続を受け入れるには6ヶ月以内に手続きを完了しなければなりません。あまり知られていない落とし穴として、相続権証明書の取得には最大100万ルーブルの費用がかかることです。故人と同居していた人はこの支払いが免除されます。

また、適切に作成された遺言があっても、「法定相続分」というものが存在します。これは遺言者の意向に関係なく、特定の人に必ず渡される相続財産の一部です。その額は、法律上で受け取るべき相続財産の半分に相当します。

現在、民法典の改正により「相続契約」という新しい形式の文書が導入される予定です。これは遺言と異なり、相続の条件を当事者双方が合意して決めるものです。財産の譲渡だけでなく、所有者は相続人に対して追加の義務を課すこともできます。

4. 終身賃貸

終身賃貸契約は、個人同士で結ぶことができます。その内容としては、受け取り側が亡くなるまで所有者に一定の金額を支払い、その生活費を負担するというものです。しかし、このような契約の条件について法律で具体的な規定は設けられておらず、どのようにして支援が行われるかは当事者自身が自由に決める必要があります。

専門家はこの方法を住宅財産の移転に使用することを推奨していません。なぜなら、双方とも詐欺に遭うリスクが高いからです。所有者はいつでも契約を解除することができ、所有者が亡くなった後には相続人が現れてアパートを請求する可能性があります。また、受け取り側が義務を果たさない場合もあり、その事実を確認するのは非常に困難です。これらの点を悪用する詐欺師も存在します。