4 способи передачі квартири в особистість іншої особи

Зараз існує 4 найпоширеніших способи передати квартиру в власність іншого власника: купівля-продаж, дарування, спадковість і рента. Є і менш популярні варіанти, як-от приватизація, де передбачається, що одна з сторон придбання – держава. У кожного є свої «підводні камені», про які варто знати навіть тим, хто не планує продавати або купувати квартиру в ближчі майбутні роки. 

Володимир АрестовекспертЮрист, співробітник адвокатського бюро «Коренной і партнеры»
1. Купівля-продаж (і обмін)

Найбільш відомий і логічний спосіб передати квартиру в власність іншої особи – продати її. Суть зрозуміла: власник передає квартиру на взаємну винагороду. Частіше покупець платить грошима, але можна скласти і договір обміну, тобто обміняти рівноцінну житлову площу. 

Однак існує практика, коли між родичами або друзями укладається договір купівлі-продажу, але реальні гроші власнику не видаються. Юристи так робити не рекомендують. Новому власнику в будь-якому разі доведеться платити податок на власність, він повинен бути фінансово готовим до цього. З-поміж інших, якщо після отримання квартири продавець і покупець поссоряться, перший може в судовому порядку отримати квартиру назад, бо грошей по факту не отримав. 

Крім того, якщо квартира купувалася людиною, що перебуває у шлюбі, при розлученні супруг має право претендувати на половину житлової площі. Для того щоб майно було особистим вашим, доведеться скласти шлюбний договір.

Для передачі майна без винагороди офіційно існує договір дарування. Зазвичай він укладається між людьми, що перебувають у ближчих стосунках. На відміну від купівлі-продажу за дарственним держава передає конкретній особі житлову площу, тобто в подальшому супруг одареного на поділ подарованого майна претендувати не може. 

Однак, якщо супруг при розлученні зможе довести, що з його чи її допомогою ринкова вартість квартири збільшилася (наприклад, через ремонт), то житлова площа може ввійти до списку спільного майна. Мінус договору дарування в тому, що податок за власність новому власнику все одно доведеться заплатити. Винятком є лише дарунки, укладені між близькими родичами (батьки і діти, бабусі, діди, супруги, повністю і неповністю зв'язані брати й сестри). 

За завітаним квартиру можна передати будь-кому, хто обере власник житлової площі. Якщо документ спадковості складався не було, на майно померлого претендують його найближчі родичі. Це називається спадковістю за законом. 

В обох випадках вступлення до спадковості має бути здійснене в строк до півроку. У такого способу є «підводний камінь», про який мало хто знає, – пошлина за свідоцтво про право спадковості (до 1 000 000 рублів). Від оплати вільна лише та особа, яка до смерті бувши власника фактично проживала з ним на одній житловій площі. 

Також, навіть при наявності правильно оформлених завітів, існує «обов'язкова доля». Ця частина спадку належить певній людині, незалежно від того, що вирішив спадкоємець. До таких людей відносяться неповнолітні діти померлого або особи, що перебували на иждивленні бувшого власника квартири. Розмір обов'язкової долі – половина того, що такий спадкоємець мав би одержати за законом.

Наразі в ГК (гражданський кодекс) планується внести поправки до норм спадковості, згідно яким з'явиться новий вид документа – спадковий договір. Від завітів його відрізняє те, що умови спадковості будуть затверджуватися двома сторонами – теперішнім і майбутнім власником. Крім передачі свого майна, власник зможе вказати додаткові обов'язки спадкоємця, які він повинен буде виконувати.

Між двома приватними особами можна укласти договір пожизненної ренти. Суть: отримувач повинен до смерті власника квартири виплачувати другому встановлену суму грошей і забезпечувати його утримання. Однак законом не встановлено, якими мають бути умови такого договору, тому як саме буде утримуватися людина, сторони встановлюють самі в вільній письмовій формі без оформлення у нотаріуса. 

Спеціалісти не рекомендують використовувати цей спосіб передачі житлової площі, бо у кожної з сторон є великий ризик бути обманутим. Власник в будь-який момент може розірвати договір, крім того, після його смерті можуть з'явитися спадкоємці, які будуть претендувати на квартиру. Отримувач може погано виконувати свої обов'язки, і перевірити цей факт буде досить складно, чим часто користуються аферисти.