4 formas de transferir un apartamento a la propiedad de otra persona

Actualmente existen 4 formas más comunes de transferir un apartamento a la propiedad de otro propietario: compra-venta, donación, herencia y arrendamiento. También hay opciones menos populares, como la privatización, donde se asume que una de las partes compradoras es el Estado. Cada una tiene sus propios "peligros", de los cuales vale la pena conocer incluso para quienes no planean vender o comprar apartamentos pronto.

Vladimir Aréstop, experto en derecho, miembro del bufete de abogados "Korenniy y socios"
1. Compra-venta (y cambio)

La forma más conocida y lógica de transferir un apartamento a la propiedad de otra persona es venderlo. La idea es clara: el propietario entrega el apartamento bajo condiciones retributivas. A menudo, el comprador paga con dinero, pero también se puede redactar un contrato de permuta, es decir, intercambiar una vivienda equivalente.

Sin embargo, existe la práctica en la que entre familiares o amigos se firma un contrato de compra-venta, pero realmente no se paga dinero al propietario original. Los abogados no recomiendan hacer esto. El nuevo dueño siempre tendrá que pagar impuestos sobre la propiedad, debe estar preparado financieramente para ello. En segundo lugar, si después de obtener el apartamento el vendedor y el comprador se pelean, el primero puede recuperar el apartamento judicialmente, ya que no recibió dinero realmente.

Además, si el apartamento fue comprado por alguien que está casado, en caso de divorcio, el cónyuge tiene derecho a reclamar la mitad del apartamento. Para que la propiedad sea personal suya, tendrá que redactar un contrato matrimonial.

Para transferir propiedad sin retribución existe oficialmente un contrato de donación. Generalmente se firma entre personas que mantienen relaciones cercanas. A diferencia de la compra-venta, con un contrato de donación la vivienda se transfiere a una persona específica, es decir, en el futuro el cónyuge del donatario no puede reclamar la propiedad donada para su división.

Sin embargo, si el cónyuge puede demostrar en un divorcio que con su ayuda o la de ella el valor mercado del apartamento aumentó (por ejemplo, debido a una reforma), entonces la vivienda puede entrar en el patrimonio común. La desventaja del contrato de donación es que el nuevo propietario aún debe pagar impuestos sobre la propiedad. La excepción solo incluye donaciones entre familiares cercanos (padres e hijos, abuelos, bisabuelos, cónyuges, hermanos y hermanas plenamente y parcialmente relacionados).

Por testamento, el apartamento puede ser transferido a cualquier persona elegida por el propietario. Si no se redactó un documento de herencia, los parientes más cercanos del difunto reclaman la propiedad. Esto se llama herencia por ley.

En ambos casos, la aceptación de la herencia debe hacerse dentro de los seis meses posteriores a la muerte. Este método tiene un "peligro oculto" que pocas personas conocen: una tasa por el certificado de derecho a heredar (hasta 1.000.000 rublos). Existen exenciones solo para quienes vivían con el difunto en la misma vivienda antes de su muerte.

Además, incluso con un testamento correctamente redactado, existe una "dicha legal". Esta parte de la herencia pertenece a una persona específica, sin importar lo que decida el testador. A este grupo pertenecen menores de edad hijos del difunto o personas que vivían bajo el sustento del anterior propietario. El tamaño de la parte obligatoria es la mitad de lo que ese heredero habría recibido por ley.

Actualmente, en el Código Civil (CC) se planea introducir modificaciones a las normas sobre herencia, según las cuales aparecerá un nuevo tipo de documento: contrato de herencia. Se diferencia del testamento en que las condiciones de herencia serán acordadas por ambas partes - el actual y el futuro propietario. Además de transferir su propiedad, el propietario podrá indicar obligaciones adicionales que el heredero debe cumplir.

Entre dos personas privadas puede firmarse un contrato de renta vitalicia. La esencia: el receptor debe pagar al propietario del apartamento durante toda su vida una cantidad fija de dinero y proporcionarle el sustento. Sin embargo, la ley no establece cómo deben ser las condiciones de este contrato, por lo que las partes establecen los términos libremente en forma escrita sin formalización ante notario.

Los especialistas no recomiendan usar este método para transferir vivienda, ya que cada parte corre un gran riesgo de ser engañada. El propietario puede rescindir el contrato en cualquier momento, además, después de su muerte pueden aparecer herederos que reclamen el apartamento. El receptor puede no cumplir sus obligaciones adecuadamente, y verificar este hecho será bastante difícil, algo que muchas veces usan los estafadores.