4 sposoby przekazania mieszkania w własność innej osoby

Obecnie istnieją 4 najpopularniejsze sposoby przekazania mieszkania w własność innej osoby: sprzedaż, darowizna, dziedziczenie i rente. Istnieją też mniej popularne opcje, takie jak przechodzenie do własności państwa. Każdy z nich ma swoje „pułapki”, o ktrórych warto wiedzieć nawet tym, którzy nie planują sprzedawać ani kupować mieszkania. 

Włodimir ArystowekspertPrawnik, pracownik biura adwokackiego „Korzeń i partnerzy”
1. Sprzedaż (i wymiana)

Najbardziej znany i logiczny sposób przekazania mieszkania w własność innej osoby – sprzedaż. Zasada jest jasna: właściciel przekazuje mieszkanie na wymienionych warunkach. Najczęściej kupujący płaci pieniędzmi, ale można też sporządzić umowę wymiany, czyli zamienić się równowartościową przestrzenią mieszkaniową. 

Jednak istnieje praktyka, w której między rodzeństwem lub przyjaciółmi zawiera się umowę sprzedaży, ale w rzeczywistości pieniądze nie są płatne właścicielowi. Prawnicy nie zalecają takiego podejścia. Nowemu właścicielowi w każdym przypadku trzeba zapłacić podatek od nieruchomości, który musi być finansowo gotowy do tego. Po drugie, jeśli po uzyskaniu mieszkania sprzedawca i kupujący się zaszkodzą, pierwszy może w sądzie odzyskać mieszkanie, ponieważ nie otrzymał pieniędzy. 

Ponadto, jeśli mieszkanie kupiono przez osobę w małżeństwie, przy rozwodzie małżonek ma prawo pretensować się o połowę przestrzeni mieszkaniowej. Aby nieruchomość była Twoją osobistą, trzeba sporządzić umowę małżonkowski.

Dla przekazania nieruchomości bezpłatnie oficjalnie istnieje umowa darowizny. Zwykle zawierana jest między ludźmi w bliskich relacjach. W przeciwieństwie do sprzedaży darowizna przekazuje nieruchomość konkretnemu człowiekowi, czyli w przyszłości małżonek darowanych nie może pretensjonować podziału darowanego majątku. 

Jednak jeśli małżonek przy rozwodzie potrafi udowodnić, że jego lub jej pomocą wartość rynkowa mieszkania wzrosła (np. z powodu remontu), to mieszkanie może wejść w ramach wspólnego majątku. Minusem umowy darowizny jest to, że podatek za nieruchomość nowemu właścicielowi nadal trzeba zapłacić. Wyjątkiem są tylko darowizny zawarte między bliskimi krewnymi (rodzice i dzieci, babci, dziadkowie, małżonkowie, pełno- i połownie krewni bracia i&siostry). 

Przez testament można przekazać mieszkanie dowolnej osobie wybranej przez właściciela nieruchomości. Jeśli dokument dziedziczenia nie był sporządzony, na małżonek w czasie śmierci przechodzą jego najbliżsi krewni. Nazywa się to dziedziczeniem zgodnie z prawem. 

W obu przypadkach wstąpienie do dziedziczenia musi być dokonane w terminie do pół roku. U takiego sposobu istnieje „pułapka”, o której mało kto wie – opłata za świadectwo prawa dziedziczenia (do 1 000 000 rubli). Od opłaty są wolne tylko ci odbiorcy, którzy przed śmiercią właściciela w prawdziwym czasie przebywali z nim na jednym mieszkaniu. 

Ponadto, nawet mając poprawnie sporządzony testament, istnieje „obowiązana część”. Ta część dziedzictwa należy do określonej osoby, niezależnie od decyzji testamentu. Do tych osób należą niepełnosprawni dzieci zmarłego lub osoby przebywające na utrzymaniu właściciela mieszkania. Wysokość obowiązanej części – połowa tego, co taki dziedzic miałby uzyskać zgodnie z prawem.

Obecnie w Kodeksie Cywilnym (KC) planuje się wprowadzenie poprawek do przepisów o dziedziczeniu, zgodnie z którymi pojawi się nowy rodzaj dokumentu – umowa dziedziczenia. Odróżnia ją od testamentu to, że warunki dziedziczenia będą ustawiane przez dwie strony – obecnego i przyszłego właściciela. Oprócz przekazania własnego majątku właściciel może określić dodatkowe obowiązki dziedzica, które muszą być spełnione.

Między dwoma prywatnymi osobami można zawrzeć umowę o żywotności. Zasada: odbiorca musi przez cały czas życia właściciela przekazywać drugiemu określoną sumę pieniędzy i zapewniać mu utrzymanie. Jednak prawo nie określa, jakie warunki powinny mieć takie umowy, więc jak dokładnie będzie utrzymany człowiek, strony ustalają samodzielnie w swobodnym formularzu pisemnym bez ustawienia przez notariusza. 

Specjaliści nie rekomendują użycia tego sposobu przekazania mieszkania, ponieważ każda ze stron ma duży ryzyko być oszukana. Właściciel w dowolnym momencie może rozwiązać umowę, poza tym po jego śmierci mogą się pojawić dziedziczy, którzy będą pretensjonować o mieszkanie. Odbiorca może źle spełniać swoje obowiązki, i sprawdzić ten fakt będzie dość trudne, co często wykorzystują oszustwo.