4 Möglichkeiten, wie man eine Wohnung in das Eigentum eines anderen überträgt

Derzeit gibt es 4 am häufigsten verwendete Methoden, um eine Wohnung an einen anderen Eigentümer zu übertragen: Kauflast, Schenkung, Erbe und Lebenszeitvermietung. Es gibt auch weniger beliebte Optionen wie die Privatisierung, bei der eine der Seiten den Staat einbezieht. Jede hat ihre eigenen Fallen, über die man Bescheid wissen sollte, selbst wenn man nicht vorhat, eine Wohnung zu verkaufen oder zu kaufen.

Wladimir ArnestowExperteRechtsanwalt, Mitarbeiter des Rechtsbüros „Korennyj und Partner“
1. Kauflast (und Tausch)

Die bekannteste und logischste Methode, eine Wohnung an einen anderen Menschen zu übertragen – sie zu verkaufen. Der Sinn ist klar: Der Eigentümer übergibt die Wohnung gegen Bezahlung. Oft zahlt der Käufer Geld, aber es ist möglich, einen Tauschvertrag abzuschließen, also eine gleichwertige Wohnfläche auszutauschen.

Allerdings gibt es Praktiken, bei denen zwischen Verwandten oder Freunden ein Kauflastvertrag abgeschlossen wird, aber tatsächlich keine Geldzahlung an den Eigentümer erfolgt. Rechtsanwälte raten nicht dazu. Der neue Eigentümer muss in jedem Fall für Steuern auf das Eigentum aufkommen und finanziell bereit sein. Zweitens, wenn nach der Übertragung Streit zwischen Verkäufer und Käufer entsteht, kann der ursprüngliche Eigentümer im Gerichtsverfahren die Wohnung zurückfordern, da er keine Gelder erhalten hat.

Des Weiteren, wenn die Wohnung von jemandem gekauft wurde, der verheiratet ist, hat der Ehegatte bei Scheidung das Recht, auf die Hälfte der Wohnfläche zu beanspruchen. Um sicherzustellen, dass das Eigentum persönlich ist, muss ein Ehevertrag abgeschlossen werden.

Für die Übertragung von Vermögen ohne Gegenleistung besteht offiziell ein Schenkungsvertrag. Er wird normalerweise zwischen Menschen abgeschlossen, die in engen Beziehungen zueinander stehen. Im Gegensatz zur Kauflast wird bei einer Schenkung die Wohnfläche an eine bestimmte Person übertragen, d.h. der Ehegatte des Empfängers hat später kein Recht auf eine Teilung des geschenkten Vermögens.

Allerdings kann der Ehegatte bei einer Scheidung nachweisen, dass die Marktwertsteigerung der Wohnung durch seine oder ihre Hilfe (z. B. durch Renovierung) erfolgte, wodurch die Wohnfläche in das gemeinsame Vermögen eingeht. Der Nachteil des Schenkungsvertrags ist, dass der neue Eigentümer den Eigentumssteuer bezahlen muss. Ausnahmen sind nur Schenkungen zwischen engen Familienmitgliedern (Eltern und Kinder, Großeltern, Ehegatten, vollblütige und halbblütige Brüder und Schwestern).

Nach einem Testament kann die Wohnung jedem Personen übertragen werden, die der Eigentümer wählt. Wenn kein Erbschein vorliegt, beanspruchen die nächsten Verwandten des Verstorbenen das Vermögen. Das wird als Erbfolge nach dem Gesetz bezeichnet.

In beiden Fällen muss die Erbfolge innerhalb von sechs Monaten erfolgen. Dieser Methode ist ein „Unterwasserstein“ innewohnend, von dem nur wenige wissen – eine Gebühr für das Erbschein (bis zu 1.000.000 Rubel). Nur solche Empfänger sind von der Zahlung befreit, die vor dem Tod des früheren Eigentümers tatsächlich mit ihm zusammenlebten.

Außerdem, selbst bei korrektem Ausstellung eines Testaments, gibt es eine „Pflichtteilsanteil“. Dieser Teil des Erbes gehört einer bestimmten Person, unabhängig davon, was der Erblasser entschieden hat. Zu diesen Personen gehören minderjährige Kinder des Verstorbenen oder Personen, die auf Lebensunterhalt des früheren Eigentümers angewiesen waren. Die Größe des Pflichtteils beträgt die Hälfte dessen, was dieser Erbe nach dem Gesetz erhalten hätte.

Momentan wird im Zivilgesetzbuch (ZGB) eine Änderung der Regelungen zum Erbe vorgesehen, gemäß der ein neuer Dokumententyp – ein Erbvertrag – eingeführt wird. Im Gegensatz zum Testament bestimmen beide Parteien – der aktuelle und der zukünftige Eigentümer – die Bedingungen des Erbschaftsrechts. Abgesehen von der Übertragung des Vermögens kann der Besitzer zusätzliche Pflichten des Erben festlegen, die dieser erfüllen muss.

Zwischen zwei Privatpersonen kann ein Vertrag über eine lebenslange Miete abgeschlossen werden. Sinn: Der Empfänger muss während des Lebens des Wohnungseigentümers eine festgelegte Geldsumme zahlen und dessen Unterhalt sicherstellen. Jedoch legt das Gesetz keine spezifischen Bedingungen für solche Verträge fest, daher werden die Bedingungen von beiden Parteien selbst in freier schriftlicher Form ohne Notarformulierung festgelegt.

Experten empfehlen nicht, diese Methode zur Übertragung von Wohnflächen zu verwenden, da beide Parteien ein großes Risiko laufen, betrügt zu werden. Der Eigentümer kann den Vertrag jederzeit kündigen, außerdem können nach seinem Tod Erben auftreten, die auf die Wohnung Ansprüche erheben. Der Empfänger kann seine Verpflichtungen schlecht erfüllen, und dies zu überprüfen ist sehr schwierig – was oft von Betrügern genutzt wird.