4 façons de transférer un appartement à la propriété d'une autre personne

Actuellement, il existe 4 méthodes les plus répandues pour transférer un appartement à la propriété d'un autre propriétaire : achat-vente, donation, héritage et location à vie. Il existe également des options moins populaires comme la privatisation, où l'une des parties acquéreuses est l'État. Chacune présente ses propres « pièges », dont il vaut la peine de connaître même si vous ne prévoyez pas de vendre ou acheter un appartement dans un avenir proche.

Vladimir Arystov, expert, avocat au sein du bureau d'avocats « Korenny i Partnery »
1. Achat-vente (et échange)

Le moyen le plus connu et logique de transférer un appartement à la propriété d'une autre personne est de le vendre. Le principe est simple : le propriétaire cède l'appartement à des conditions rémunérées. Le plus souvent, l'acheteur paie en espèces, mais on peut également rédiger un contrat d'échange, c'est-à-dire échanger une surface habitable équivalente.

Cependant, il existe une pratique selon laquelle entre proches ou amis, un contrat d'achat-vente est signé mais les fonds ne sont pas effectivement versés au vendeur. Les juristes ne conseillent pas de faire cela. Le nouveau propriétaire devra dans tous les cas payer l'impôt sur la propriété, il doit être financièrement préparé à cela. De plus, si après avoir reçu l'appartement le vendeur et l'acheteur se disputent, le premier peut obtenir l'appartement de retour devant les tribunaux, car il n’a pas reçu d’argent en réalité.

De plus, si l'appartement a été acheté par une personne mariée, au moment du divorce le conjoint a le droit de prétendre à la moitié de la surface habitable. Pour que la propriété soit personnellement la vôtre, il faudra rédiger un contrat de mariage.

Pour transférer un bien à titre gratuit, il existe officiellement le contrat de donation. Il est généralement conclu entre des personnes en relations proches. Contrairement à l'achat-vente, selon le contrat de donation la surface habitable est transmise à une personne spécifique, donc le conjoint du bénéficiaire ne peut plus prétendre à la division de l'actif reçu en cadeau.

Cependant, si le conjoint peut prouver lors d'un divorce que la valeur marchande de l'appartement a augmenté (par exemple à cause d'une rénovation), ce logement peut entrer dans le patrimoine commun. Le défaut du contrat de donation est que l'impôt sur la propriété doit quand même être payé par le nouveau propriétaire. L'exception ne concerne que les donations entre proches parents (parents et enfants, grand-parents, époux, frères et sœurs pleinement ou partiellement apparentés).

Selon un testament, l'appartement peut être transmis à toute personne choisie par le propriétaire de l'habitation. Si un document d'héritage n’a pas été rédigé, les proches parents de défunt revendiquent l’actif. Cela s'appelle l’héritage légal.

Dans les deux cas, l’acceptation de l’héritage doit être effectuée dans un délai de six mois. Cette méthode possède un « danger », peu connu, – une taxe pour le certificat de droit d’héritage (jusqu'à 1 000 000 roubles). Les bénéficiaires qui vivaient à l’époque de la mort du propriétaire dans le même logement sont exemptés de paiement.

En outre, même en cas d’un testament correctement rédigé, existe une « part obligatoire ». Cette portion de l’héritage appartient à une personne déterminée, peu importe ce que le testateur a décidé. À cette catégorie appartiennent les enfants mineurs du défunt ou les personnes vivant à son entretien. La taille de la part obligatoire est égale à la moitié de ce que cette personne aurait reçu selon la loi.

Actuellement, les modifications prévues dans le Code civil concernant l'héritage prévoient une nouvelle forme de document – le contrat d’héritage. À la différence du testament, les conditions de l’héritage sont approuvées par deux parties – le propriétaire actuel et le futur détenteur. En plus de transmettre leur patrimoine, le propriétaire peut préciser des obligations supplémentaires que l’héritier devra respecter.

Entre deux particuliers, on peut conclure un contrat de rente à vie. Le principe : le bénéficiaire doit jusqu’à la mort du propriétaire de l’appartement payer à l’autre une somme fixée et assurer son entretien. Cependant, la loi ne précise pas les modalités de ce contrat, donc comment l’entretien sera assuré est fixé librement par les deux parties dans une forme écrite sans formalité notariale.

Les experts ne recommandent pas d’utiliser cette méthode pour transférer un logement, car chaque partie court un risque important de se faire tromper. Le propriétaire peut résilier le contrat à tout moment, en outre, après sa mort peuvent surgir des héritiers prétendants à l’appartement. Le bénéficiaire peut mal exécuter ses obligations, et vérifier ce fait est assez difficile, ce que les escrocs utilisent souvent.