अपार्टमेंट के स्वामित्व को किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित करने के 4 तरीके

वर्तमान में, किसी अपार्टमेंट को किसी अन्य व्यक्ति के स्वामित्व में हस्तांतरित करने के 4 सबसे सामान्य तरीके हैं: खरीद-बिक्री, उपहार, वसीयत एवं आजीवन किराया समझौता। इसके अलावा कुछ कम लोकप्रिय विकल्प भी हैं, जैसे निजीकरण; जिसमें से एक पक्ष राज्य होता है। प्रत्येक विधि में कुछ खामियाँ हैं, जिनके बारे में हर किसी को जानना आवश्यक है – भले ही उसकी निकट भविष्य में किसी अपार्टमेंट को खरीदने या बेचने की कोई योजना न हो।

व्लादिमीर अरेस्टोप, कानूनी विशेषज्ञ, “रूट एंड पार्टनर्स” एडवोकेसी ब्यूरो के साझेदार

1. **खरीद-बिक्री**

किसी अपार्टमेंट को किसी अन्य व्यक्ति के स्वामित्व में हस्तांतरित करने का सबसे प्रचलित एवं तार्किक तरीका उसे बेचना है। इसमें मालिक एक शुल्क के बदले अपार्टमेंट हस्तांतरित कर देता है; आमतौर पर खरीदार ही पैसे चुकाता है, लेकिन समान आकार के अपार्टमेंटों का आदान-प्रदान भी संभव है।

हालाँकि, कभी-कभी रिश्तेदार या दोस्त खरीद-बिक्री समझौता कर लेते हैं, लेकिन वास्तव में वे बिक्रेता को पैसे नहीं चुकाते। वकील ऐसा करने की सलाह नहीं देते; क्योंकि नए मालिक को फिर भी संपत्ति कर चुकाना होगा, एवं वह इसके लिए आर्थिक रूप से तैयार होना आवश्यक है। अगर खरीदार एवं विक्रेता के बीच बाद में विवाद हो जाए, तो बिक्रेता अदालत में अपार्टमेंट वापस पा सकता है, क्योंकि कोई पैसा वास्तव में नहीं चुकाया गया।

इसके अलावा, अगर अपार्टमेंट किसी विवाहित व्यक्ति द्वारा खरीदा गया है, तो तलाक के दौरान पत्नी को आधा अपार्टमेंट मिलने का अधिकार है। इस बात को सुनिश्चित करने हेतु पूर्व-विवाह समझौता करना आवश्यक है।

2. **उपहार**

संपत्ति को बिना किसी भुगतान के हस्तांतरित करने हेतु एक आधिकारिक समझौता “उपहार समझौता” है। यह आमतौर पर निकट संबंधों वाले लोगों के बीच किया जाता है। खरीद-बिक्री के विपरीत, उपहार समझौते के तहत अपार्टमेंट केवल एक व्यक्ति को ही हस्तांतरित किया जाता है; इसलिए तलाक के दौरान पत्नी को उपहार में मिली संपत्ति पर कोई अधिकार नहीं होता।

हालाँकि, अगर पत्नी तलाक के दौरान साबित कर सके कि अपार्टमेंट का बाजार मूल्य बढ़ गया है (उदाहरण के लिए, मरम्मत के कारण), तो वह संपत्ति संयुक्त संपत्ति में शामिल हो सकती है। उपहार समझौते का दोष यह है कि नए मालिक को फिर भी संपत्ति कर चुकाना होगा; केवल निकट संबंधियों (माता-पिता, दादा-दादी, पति/पत्नी, भाई-बहन) के बीच हुए उपहारों पर ही यह शर्त लागू नहीं होती।

3. **वसीयत**

वसीयत के तहत कोई अपार्टमेंट मालिक द्वारा चुने गए किसी भी व्यक्ति को हस्तांतरित किया जा सकता है। अगर ऐसा कोई दस्तावेज़ नहीं बनाया गया है, तो मृतक के निकटतम रिश्तेदार ही संपत्ति पर अधिकार रखते हैं; यह “कानूनी वसीयत” कहलाता है।

दोनों ही मामलों में, वसीयत स्वीकार करने की प्रक्रिया 6 महीने के भीतर पूरी करनी होती है। एक कम ज्ञात खामी यह है कि वसीयत अधिकार प्रमाणपत्र प्राप्त करने हेतु एक शुल्क भी चुकाना पड़ता है (जो 1,000,000 रूबल तक हो सकता है); मृतक के साथ उस समय रहने वाले व्यक्ति इस शुल्क से छूट प्राप्त करते हैं।

इसके अलावा, भले ही वसीयत ठीक से तैयार की गई हो, फिर भी “अनिवार्य हिस्सा” होता है; ऐसा हिस्सा मृतक द्वारा तय किए गए निर्णयों के बावजूद किसी विशेष व्यक्ति को ही मिलता है। इन लोगों में मृतक के नाबालिग बच्चे एवं ऐसे व्यक्ति शामिल हैं जो मृतक पर आर्थिक रूप से निर्भर थे। अनिवार्य हिस्से का आकार, कानूनी रूप से मिलने वाले हिस्से का आधा होता है।

वर्तमान में, सिविल कोड में संशोधन किए जा रहे हैं; इसके तहत “वसीयत समझौता” नामक एक नया दस्तावेज़ शामिल किया जाएगा। यह वसीयत से अलग है, क्योंकि इसमें वसीयत की शर्तें दोनों पक्षों – वर्तमान एवं भविष्य के मालिकों – द्वारा स्वतंत्र रूप से तय की जाती हैं। संपत्ति हस्तांतरित करने के अलावा, मालिक उत्तराधिकारी पर कुछ अतिरिक्त जिम्मेदारियाँ भी निर्धारित कर सकता है।

4. **आजीवन किराया समझौता**

दो निजी व्यक्तियों के बीच “आजीवन किराया समझौता” किया जा सकता है। इसमें प्राप्तकर्ता मृत्यु तक मालिक को निर्धारित राशि चुकाता रहता है, एवं उसकी देखभाल भी करता रहता है। हालाँकि, ऐसे समझौते की शर्तों के लिए कोई विशेष कानूनी नियम नहीं है; इसलिए व्यक्ति को किस प्रकार सहायता दी जाएगी, यह पक्षकारों द्वारा ही मुक्त रूप से तय किया जाता है।

विशेषज्ञ ऐसे समझौतों का उपयोग करने की सलाह नहीं देते; क्योंकि दोनों पक्षों को धोखे का जोखिम रहता है। मालिक किसी भी समय समझौता समाप्त कर सकता है, एवं उसकी मृत्यु के बाद उत्तराधिकारी अपार्टमेंट पर दावा कर सकते हैं। प्राप्तकर्ता भी अपनी जिम्मेदारियाँ पूरी नहीं कर सकता; ऐसी स्थिति में इस बात की पुष्टि करना काफी कठिन होता है, एवं धोखेबाज़ ऐसे मौकों का फायदा उठा सकते हैं।